6. Cấu trúc của luận văn
1.2.6.Nội dung thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội:
Chính sách phát triển nhà ở xã hội của nước ta có thể chia thành các nội dung: Chính sách quy hoạch, chính sách tài chính, chính sách thu hút đầu tư và chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận.
a/ Chính sách quy hoạch: chính sách này bao gồm việc xác định quỹ đất
cho các dự án nhà ở xã hội, quy hoạch quỹ nhà ở xã hội.
Đối với việc xây dựng quỹ nhà ở xã hội, theo điều 45 Luâ ̣t Nhà ở và Nghi ̣ đi ̣nh 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quỹ nhà ở xã hội có thể do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng dựa trên nhu cầu thuê , thuê mua thực tế của các đối tượng đang sinh sống trên địa bàn của từng địa phương và phải phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội cũng như quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội chung của cả nước và của địa phương đó . Điều này có nghĩa là các thành phần kinh tế cũng được phép tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội và chính quyền địa phương các cấp phải tạo điều kiện thuận lợi để các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà ở như:
Các địa phương phải công bố quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở, quỹ đất và địa điểm cụ thể dành để phát triển nhà ở xă hội để bảo đảm sự gắn kết với các dự án KĐT mới, dự án phát triển nhà ở thương mại hoặc các khu kinh tế, KCN, KCX, khu công nghệ cao.
Lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội 5 năm và hàng năm cho địa phương mình, trong đó xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể các nguồn vốn đầu tư phù hợp theo quy định, ngoài ra có cơ chế khuyến khích để kêu gọi các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Các địa phương được phép quyết định lựa chọn chủ đầu tư, phê duyệt các dự án và tổ chức chỉ đạo việc triển khai thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của địa phương trong từng giai đoạn.
Về quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội, Quỹ đất này sẽ được UBND
cấp tỉnh, thành phố có thẩm quyền xác định, bố trí để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, KCN, KCX, khu công nghệ cao trên địa bàn của địa phương mình.
Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh được xem xét, quyết định việc dành một phần diện tích đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và KĐT mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển nhà ở xã hội nhưng trong mọi trường hợp đều không vượt quá 20% diện tích đất ở của dự án.
b/ Chính sách tài chính: bao gồm quy định về nguồn vốn, giá nhà ở xã
hội và chính sách thuế.
Với ý nghĩa là một chính sách an sinh xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng chính sách trích một phần nguồn ngân sách Trung Ương để hỗ trợ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ở các địa phương. Cụ thể cơ cấu vốn như sau:
- Nguồn chi giành đầu tư phát triển theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước.
- Trái phiếu Chính phủ để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội.
- Vốn vay ưu đãi từ các tổ chức tài chính quốc tế như: ADB, ODA, WB. - Tài trợ của các tổ chức tín dụng quốc tế.
- Tiền đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. - Các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Nguồn vốn địa phương trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội được coi là nguồn vốn trọng tâm trong lộ trình phát triển nhà ở xã hội. Nguồn vốn này không giống nhau giữa các địa phương, tùy vào khả năng của từng địa phương mà có cơ cấu vốn hợp lý. Trong đó có thể có các nguồn vốn như:
- Tiền thoái thu từ việc thu thuế trên địa bàn được ngân sách Trung ương cho phép chi đầu tư phát triển để xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn.
- Tiền thu từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn.
- Tiền được trích từ nguồn thu trong hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án nhà ở thương mại trên địa bàn. Theo quy định, số tiền này trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án KĐT mới trên địa bàn. Mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định.
- Tiền bán nhà, xưởng thuộc sở hữu Nhà nước dôi dư hoặc sử dụng không đúng mục đích, lãng phí, kém hiệu quả trên địa bàn.
- Tài trợ của các tổ chức tín dụng quốc tế dành cho cho địa phương.
- Tiền hỗ trợ, đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước cho việc phát triển của địa phương.
- Tiền các địa phương tự huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Việc quản lý và sử dụng quỹ phát triển nhà ở xã hội sẽ được căn cứ vào tình hình thực tế của các địa phương, mỗi địa phương sẽ xem xét, quyết định thành lập Quỹ phát triển nhà ở của địa phương mình trên cơ sở các nguồn huy động theo quy định và ban hành quy chế quản lý quỹ này theo những nguyên tắc:
- Quỹ phát triển nhà ở là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận.
- Quỹ phát triển nhà ở trực thuộc UBND cấp tỉnh, có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật.
- Quỹ phát triển nhà ở được quản lý, điều hành và tổ chức hoạt động theo Điều lệ tổ chức và hoạt động của Quỹ do UBND cấp tỉnh ban hành và các quy định có liên quan của pháp luật.
- Quỹ phát triển nhà ở được miễn giảm các loại thuế theo quy định của Nhà nước.
- Quỹ phát triển nhà ở của địa phương được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước trên phạm vi địa bàn của địa phương đó. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đối với khung giá thuê, mua nhà ở xã hội, điều 27 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở thì giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo các nguyên tắc:
- Tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội.
- Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế theo những hướng dẫn đã ban hành của Bộ Tài chính.
- Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn do UBND tỉnh quy định trên nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm:
Khung giá cho thuê nhà ở xã hội áp dụng đối với loại nhà ở thấp tầng tại khu vực nông thôn.
Khung giá thuê mua nhà ở xã hội áp dụng đối với loại nhà chung cư.
Khung giá thuê mua nhà ở xã hội.
Khung giá thuê nhà ở xã hội tại các khu kinh tế, KCN, KCX, khu công nghệ cao.
Khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ được các địa phương xem xét, điều chỉnh 5 năm một lần cho phù hợp. Khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất này được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà
nước theo quy định, nếu khoản chi phí đó lớn hơn số tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp thì khoản chênh lệch đó sẽ được hoàn trả từ vốn ngân sách nhà nước ngay sau khi chủ đầu tư bàn giao diện tích đất đã có hạ tầng cho cơ quan được UBND cấp tỉnh chỉ định.
Đối với trường hợp đất được giao, hoặc thuê để thực hiện dự án phát triển nhà ở xã hội thì chủ đầu tư của dự án sẽ được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đó.
Đối với thuế sử dụng đất: miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm, kể từ khi được giao đất đối với phần diện tích được Nhà nước giao để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Việc hỗ trợ về đất như vậy sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực vốn được coi là ít lợi nhuận này đồng thời cũng giảm bớt gánh nặng về tài chính cho các nhà đầu tư, qua đó cũng góp phần giảm bớt giá thuê, thuê mua xuống thấp hơn, phù hợp với các đối tượng thu nhập thấp.
Về chính sách Thuế, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng đã được thông qua tháng 6/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2014. Cụ thể, trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% áp dụng theo hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở xã hội được ký từ ngày 1/7/2013 và áp dụng với số tiền thanh toán từ ngày 1/7/2013 đối với hợp đồng ký trước ngày 1/7/2013.
Trường hợp cho thuê nhà ở xã hội, thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% áp dụng căn cứ vào thời điểm thu tiền theo hợp đồng (kể cả trường hợp thu tiền trước cho nhiều kỳ) kể từ ngày 1/7/2013. Trường hợp DN chưa nhận được tiền thuê nhà kể từ ngày 1/7/2013 thì áp dụng theo thời điểm xuất hóa đơn.
Đối với thu nhập của DN từ đầu tư-kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất thuế thu nhập DN 10% đối với phần thu nhập từ doanh thu bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày 1/7/2013 không phụ thuộc vào thời điểm ký hợp đồng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội.
c/ Chính sách thu hút đầu tƣ: có rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật
liên quan về chính sách ưu đãi nhằm thu hút đầu tư cho xây dựng nhà ở xã hô ̣i được ban hành như Luâ ̣t Nhà ở, Luâ ̣t Đầu tư, Luâ ̣t Đất đai, Luâ ̣t Thuế thu nhâ ̣p doanh nghiê ̣p và các văn bản hướng dẫn do các cơ quan có thẩm quyền ban hành nhằm làm tang nguồn cung cho nhà ở xã hội. Có thể nói, các cơ chế, chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở xã hô ̣i đã được ban hành tương đối đầy đủ và đồng bộ.
Song, viê ̣c đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội vẫn gă ̣p nhiều khó khăn, điều đó chứng tỏ các cơ chế chính sách đã ban hành hiện nay chưa đủ ma ̣nh để thu hút và khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này.
Theo quy định hiện nay , các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Quỹ nhà ở xã hô ̣i cho thuê , thuê mua được hưởng các cơ chế khuyến khích, ưu đãi sau:
- Được miễn tiền sử dụng đất , tiền thuê đất đối với toàn bô ̣ diê ̣n tích đất được giao (hoă ̣c thuê) để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
- Được ưu đãi về thuế, bao gồm:
Thuế giá tri ̣ gia tăng: theo quy định thì di ̣ch vu ̣ xây dựng nhà ở xã hô ̣i sẽ thuô ̣c diê ̣n chi ̣u thuế giá tri ̣ gia tăng 10%. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được kê khai khấu trừ thuế giá tri ̣ gia tăng đầu vào của công trình nhà ở xã hội và trang thiết bị kèm theo khi tính thuế giá trị gia tăng phải nộp.
Thuế thu nhập doanh nghiê ̣p : chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được miễn thuế t hu nhâ ̣p doanh nghiê ̣p trong 4 năm, kể từ khi có thu nhâ ̣p chịu thuế và được giảm 50% số thuế thu nhâ ̣p doanh nghiê ̣p phải nô ̣p trong thời gian 9 năm tiếp theo, được ưu đãi áp du ̣ng thuế suất thuế thu nhâ ̣p doanh nghiê ̣p là 10% trong suốt thời gian còn la ̣i của dự án.
Thuế sử dụng đất: chủ đầu tư dự án sẽ được miễn thuế sử du ̣ng đất trong thời ha ̣n 3 năm kể từ khi được giao đất đối với phần diê ̣n tích được Nhà nước giao để thực hiê ̣n dự án nhà ở xã hô ̣i.
- Bên cạnh đó, các đối tượng này còn được hỗ trợ tín dụng đầu tư:
Được hưởng các loại hình ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước theo quy định của pháp luâ ̣t.
Được vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có).
Được UBND cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ mô ̣t phần hoă ̣c toàn bô ̣ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương.
- Các hỗ trợ đầu tư khác (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Được nhà nước giao (hoă ̣c cho thuê ) các khu đất đã được bồi thường , giải phóng mặt bằng và đã có hê ̣ thống ha ̣ tầng kết nối ngoài pha ̣m vi dự án.
Được cung cấp các thiết kế mẫu , thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bô ̣ khoa ho ̣c kỹ thuâ ̣t về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình.
UBND cấp tỉnh sẽ xem xét , hỗ trợ khoản lãi đi ̣nh mức khi thực hiê ̣n dự án, nhưng tối đa không quá 10% tổng mức đầu tư của dự án.
Ngoài ra, ngày 15/05/2013, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD và Thông tư số 11/2013/TT- NHNN quy định về việc cho vay hỗ trợ nhà ở và hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở. Theo đó, DN được vay hỗ trợ gồm: DN là chủ đầu tư nhà ở xã hội; DN là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội theo quy định tại Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 của Bộ Xây dựng. Điều kiện để được vay là: Có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; có văn bản chấp thuận đầu tư của cấp có thẩm quyền; đã có đất sạch và giấy phép xây dựng, trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án.
DN trực tiếp hoặc thông qua UBND cấp tỉnh gửi hồ sơ đáp ứng các điều kiện nêu trên, kèm theo nhu cầu lượng vốn cần vay về Bộ Xây dựng để kiểm tra, thẩm định và tổng hợp gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các ngân hàng; DN liên hệ trực tiếp tới 1 trong 5 ngân hàng quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để được xem xét cho vay vốn.
Ngoài ra có thể kể đến Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính