6. Cấu trúc của luận văn
2.2.3.Chính sách thu hút đầu tư
Nghị quyết 02/NQ-CP ban hành năm 2013 của Chính phủ đã cho thấy Nhà nước ta đã tích cực hơn trong việc thu hút đầu tư với lĩnh vực nhà ở xã hội.
Trên cơ sở khả năng cân đối ngân sách địa phương, UBND TP xem xét, quyết định thời gian được gia hạn nộp tiền sử dụng đất cụ thể cho từng dự án sau khi báo cáo Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp. Đi kèm với đó là việc
Ngân hàng Nhà nước đã công bố dự thảo thông tư quy định về việc dành 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở theo nội dung của nghị quyết này, áp dụng với các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định được thuê, thuê mua nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; các DN là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các DN là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội, theo thông báo của Bộ Xây dựng.
Theo đó, chính sách đã tạo điều kiện để hàng loạt các dự án nhà ở xã hội được hưởng chính sách ưu đãi từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tại Hà Nội.
Đầu tiên là Dự án nhà thu nhập thấp tại Khu đô thị (KĐT) Đặng Xá (Gia Lâm) do Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tư, chào bán hơn 1.100 căn hộ, có diện tích 35-69m2, giá bán 8,68 triệu đồng/m2. Như vậy, căn hộ diện tích nhỏ sẽ có mức giá khoảng 310 triệu đồng, một mức giá "gây sốc" trong khi các dự án nhà thu nhập thấp khác từ trước tới nay đều có giá hơn 11 triệu đồng/m2. Theo chủ đầu tư, mặc dù căn hộ có diện tích nhỏ nhưng được thiết kế linh hoạt, đầy đủ phòng khách, phòng ngủ, bếp, lô gia… đáp ứng nhu cầu sử dụng trong các trường hợp khác nhau. Tại dự án này, ngân hàng VietinBank triển khai gói tín dụng ưu đãi, khách hàng có thể vay tối đa 80% giá trị căn hộ, với lãi suất không quá 6%/năm.
Sau dự án Đặng Xá, Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô đã khởi công Dự án Khu nhà ở thu nhập thấp KĐT Bắc Cổ Nhuế - Chèm (xã Đông Ngạc - Từ Liêm). Dự án có diện tích 2ha, trong tổng thể hơn 361ha KĐT Bắc Cổ Nhuế-Chèm, với tổng mức đầu tư 650 tỷ đồng, gồm 4 tòa nhà cao 12 tầng, cung cấp 930 căn hộ có diện tích 36,5-69,6m2. Dự kiến, những căn hộ đầu tiên được bàn giao trong quý IV-2014. Tại dự án này, chủ đầu tư dự kiến bán với giá 10,3 triệu đồng đến 10,8 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn hộ tùy theo diện tích sẽ dao động 400-700 triệu đồng. Cũng như các dự án nhà xã hội khác, khách
hàng mua nhà được cho vay ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng, với lãi suất không quá 6%/năm, khoản vay tới 80% giá trị căn hộ.
Hết năm 2013, Hà Nội có 6 dự án nhà ở xã hội nhận đăng ký gồm các dự án: KĐT Thanh Lâm - Đại Thịnh (Mê Linh) do Tổng Công ty HUD làm chủ đầu tư, với 1.456 căn hộ; KĐT Đặng Xá do Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tư, (1.139 căn hộ); KĐT Tây Nam Linh Đàm do BIC Việt Nam và HUD làm chủ đầu tư (980 căn hộ); KĐT Bắc Cổ Nhuế - Chèm do Công ty CP Thủ đô làm chủ đầu tư (930 căn hộ); 143-Trần Phú (Hà Đông) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển Sông Đà làm chủ đầu tư (512 căn hộ) và Dự án tổ hợp văn phòng, nhà ở 30 Phạm Văn Đồng do Công ty cổ phần Dịch vụ Bắc Hà làm chủ đầu tư với 294 căn hộ. Theo kế hoạch, các dự án dự kiến hoàn thành trong giai đoạn đến năm 2015.
Các chủ thể tham gia đầu tư vào nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng; được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập DN theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập DN; được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó...
Đặc biệt, chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, kể cả nhà ở thương mại tầng cao hoặc thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư. Trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội không bố
trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.
Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách chỉ để cho thuê thì ngoài các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi nêu trên thì còn được UBND TP hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án từ nguồn ngân sách địa phương. Đối với quỹ nhà ở xã hội dành để cho thuê thì sau thời gian cho thuê tối thiểu là 5 kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê, chủ đầu tư dự án được phép bán quỹ nhà ở này cho người đang thuê (nếu có nhu cầu) theo giá bán nhà ở xã hội tại thời điểm bán nhà ở đó.
Tuy nhiên, quy trình xét duyệt chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng gặp phải nhiều khó khăn. Nguyên nhân là do theo quy định khi thực hiện việc chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, phải thay đổi thiết kế, điều chỉnh quy hoạch 1/500 của dự án và chờ các cơ quan chức năng phê duyệt. Việc này mất nhiều thời gian và là một trong những nguyên nhân làm các nhà đầu tư bị chậm tiến độ các dự án. Thực tế tại Hà Nội cho thấy, ngay cả những dự án đã được cấp phép chuyển đổi, chỉ có 1 dự án thực hiện được đúng chức năng, nhiệm vụ là nhà ở xã hội theo đăng ký, 3 dự án còn lại đều là dự án treo, chậm hoặc không được triển khai trong nhiều năm. Điều này là do thiếu sự quản lý giám sát của cơ quan chức năng trong việc điều hành các dự án nhà ở xã hội.
Cùng với đó, khâu xác nhận đền bù giải phóng mặt bằng, DN không thể tự làm được. Về giải ngân vốn tín dụng gói hỗ trợ của Nhà nước, DN cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc hoàn thành các thủ tục của ngân hàng.
Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi chưa thực sự đến được với DN nên chưa khuyến khích, thu hút các DN tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài việc được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở
thu nhập thấp và nhà ở công nhân thì các DN tham gia xây dựng nhà ở xã hội tại Hà Nội cũng như trên cả nước chưa được hưởng các ưu đãi khác. Cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án hay các hỗ trợ từ ngân sách địa phương cũng chưa được thực thi đúng mức; mức độ ưu đãi phụ thuộc vào điều kiện của từng địa phương nên chưa thu hút được DN tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho công nhân các KCN. Mặc dù đã có các quy định của Chính phủ và Bộ Xây dựng liên quan đến đơn giản hóa và rút gọn trình tự, thủ tục lập, thẩm định dự án, phê duyệt quy hoạch xây dựng và dự án đầu tư… nhưng việc thực hiện ở TP Hà Nội vẫn còn chậm, chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho DN triển khai dự án mới hoặc chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội theo chủ trương.