6. Cấu trúc của luận văn
3.3.1. Kiến nghị với UBND TP Hà Nội
Trước những yêu cầu cấp thiết của việc phát triển nhà ở xã hội thủ đô, các chủ chương chính sách mà UBND TP Hà Nội cũng phải nhằm đảm bảo tính an sinh xã hội của chính sách này.
Thứ nhất, UBND TP cần sớm nghiên cứu, đề xuất cách sử dụng hiệu quả nguồn kinh phí hỗ trợ theo gói tín dụng 30.000 tỷ mới được thông qua của Bộ Tài chính. UBND Thành phố nên quản lý hệ thống hồ sơ các cá nhân trong diện được ưu tiên mua, thuê nhà ở xã hội theo trình tự từ ưu tiên cao nhất trở xuống. Công tác quản lý nên được số hóa, nhằm đảm bảo nhanh gọn, không phụ thuộc quá nhiều vào các phương pháp thủ công giấy tờ truyền thống, như vậy có thể dễ dàng khoanh vùng các đối tượng ưu tiên theo quyết định của thành phố. Bên cạnh đó, công tác hỗ trợ người dân tiếp cận với gói tín dụng cần được rõ ràng, có thể thông báo qua các hệ thống thông tin phường, xã, thông báo tại trụ sở
UBND để người dân nắm tình hình, bởi trên thực tế, không phải ai cũng biết mình có nằm trong nhóm đối tượng được ưu tiên hay không.
Thứ hai, việc xét duyệt những hồ sơ dự án nhà ở xã hội cần làm với tầm nhìn dài hạn, 10-20 năm, thay vì ngắn hạn như hiện nay. Bởi thực tế cho thấy, Hà Nội là đô thị có mức độ gia tăng dân số cơ học lớn nhất cả nước, quỹ đất tuy có mở rộng sau khi thay đổi địa giới hành chính nhưng nhìn chung mọi hoạt động kinh tế xã hội của thành phố vẫn chỉ diễn ra sôi động tại trung tâm TP Hà Nội cũ. Bởi vậy, việc xây dựng và dãn dần các cơ quan xí nghiệp, gắn với các khu nhà ở xã hội cần có quy hoạch cụ thể, hạn chế việc tập trung quá tải ở nội đô, trong khi ngoại đô cách trung tâm chỉ 20km vẫn còn vô cùng thưa thớt dân cư. Nên chăng sử dụng một phần quỹ đất trong các dự án đã thu hồi đất hoặc đất đã được quy hoạch cho phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố đống thời dự án khu nhà ở xã hội cần gắn với dự án nhà ở thương mại, hoặc các khu dân cư sẵn có tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho các hộ dân được sử dụng các công trình kỹ thuật và xã hội đã có sẵn, nhằm giảm chi phí đầu tư và đảm bảo sự hòa đồng giữa các tầng lớp dân cư kích thích sự vươn lên trong xã hội.
Như vậy, UBND TP Hà Nội cần tiến hành nhiều biện pháp nhằm xem xét, rà soát các dự án phát triển nhà ở, đề xuất diện tích đất để xây dựng quỹ nhà ở xã hội (trong diện tích đất 20% của dự án KĐT mới, phát triển nhà), đồng thời xác định quy hoạch các diện tích đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, nhất là những dự án nằm trong khu vực Hà Nội mở rộng như các quận, huyện: Hà Đông, Chương Mỹ, Đan Phượng, Thạch Thất, Mê Linh…đây là những nơi có nhiều quỹ đất để thực hiện việc phát triển nhà ở xã hội.
Cũng liên quan tới quỹ đất, việc xây dựng một chế độ dự trữ đất cũng là việc quan trọng. Thực ra dù là DN tư nhân hay DN nhà nước thì cũng phải vay tiền ngân hàng khi kinh doanh đất đai. DN nhà nước còn có lợi thế là được chính
phủ bảo lãnh khi vay tiền, nhất là vay những khoản tiền lớn của các thể chế tài chính quốc tế.
Nhiều khả năng nhờ chế độ dự trữ đất mà các dự án KĐT mới sẽ được thực hiện đúng tiến độ dự định và giá đất TP Hà Nội đang đắt đỏ vào loại hàng đầu thế giới sẽ nhanh chóng trở về giới hạn hợp lý. Lúc đó nguồn vốn to lớn mà tài nguyên đất đem lại sẽ được huy động phần lớn cho công cuộc phát triển đất nước chứ không bị phân chia cho các nhóm lợi ích.
Thứ ba, TP nên có trợ cấp một phần phí quản lý vận hành nhà ở xã hội. Thực tế xuống cấp thảm hại của nhà tập thể thời bao cấp mà hiện nay TP đang nỗ lực giải quyết hậu quả do không được quản lý đúng đắn vì thiếu kinh phí cần thiết, là bài học đắt giá cho TP Hà Nội. Vì vậy việc đảm bảo kinh phí quản lý vận hành và sửa chữa các chung cư cao tầng hiện nay phải được coi trọng và có khung pháp lý rõ ràng và cách chế tài có hiệu lực. Trong tình hình hiện nay, nên chăng áp dụng giải pháp khả thi nhất là trong mỗi chung cư cao tầng có khoảng 2% số căn hộ thuộc sở hữu chung để cho thuê, tiền thu được sẽ làm kinh phí quản lý, nếu thiếu thì các chủ sở hữu căn hộ mới phải đóng thêm. Tiền mua các căn hộ sở hữu chung được phân bổ vào tiền mua các căn hộ còn lại. Với cách thức như vậy thì người thu nhập đỡ gánh nặng lo trả chi phí chung cư trong lúc còn phải lo trả nợ tiền vay mua nhà và chi trả phí điện nước sinh hoạt.
Thứ tư, UBND TP nên khuyến khích áp dụng khoa học kỹ thuật vào phát triển nhà ở xã hội, giúp giảm giá thành nhà ở. Hiện trên thị trường xây dựng, các công trình chủ yếu sử dụng kết cấu sàn bê tông cốt thép có dầm. Công nghệ mà thị trường xây dựng nói chung, thị trường Nhà ở xã hội nói riêng đang ứng dụng là các công nghệ cũ, có những công nghệ được phát triển từ hơn 7 thập kỷ trước. Một số công nghệ như sàn dự ứng lực, đã có ở châu Âu từ rất lâu và không phải là không có nhược điểm. Do sử dụng cốp pha đổ bê tông tại chỗ nên thi công mất thời gian, chi phí công lao động cao, chi phí bê tông cốt thép chiếm tỉ trọng
tương đối lớn trong công trình. Các loại sàn bê tông cốt thép này có trọng lượng nặng dẫn tới cột móng nặng nề.
Do ứng dụng những công nghệ cũ, phương pháp thi công lạc hậu nên chi phí xây dựng công trình cao. Nhiều chủ đầu tư chưa tìm được công nghệ tốt hơn nên giá nhà ở xã hội hiện vẫn ở mức cao và công nghệ xây dựng mới là nhu cầu cấp thiết của thị trường. UBND TP cần mở rộng đối tượng tham gia xây dựng nhà ở xã hội và công khai danh sách này với những tiêu chí rõ ràng. Nên ưu tiên các công ty có sáng chế công nghệ làm nhà ở xã hội giá rẻ, đế đáp ứng mục tiêu tạo dựng chỗ ở cho người thu nhập thấp. Các chính sách ưu đãi không nên thực hiện theo cơ chế xin cho. UBND TP cần có chính sách đồng bộ và nhất quán, việc ưu đãi lãi suất nên áp dụng chính sách hậu kiểm. Ví dụ UBND TP cho đấu thầu chọn chủ đầu tư, chủ đầu tư nào xây nhà với giá thành thấp nhất sẽ được chọn. Nếu DN không thực hiện đúng cam kết thì bị xử phạt. Khi xây xong, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà cho TP và TP sẽ phân phối lại cho người thu nhập thấp.
Hiện nay, việc áp dụng công nghệ mới cho các dự án sử dụng vốn ngân sách rất khó khăn vì quy định hiện hành yêu cầu thanh toán theo định mức của nhà nước. Đã là công nghệ mới thì chưa thể có định mức, vì vậy không nên đòi hỏi phải có định mức thì mới được áp dụng. Làm như vậy là cản trở ứng dụng sáng tạo vào thực tế sản xuất xây dựng. Các dự án xây dựng thường trải qua quy trình đấu thầu. Nhà thầu nào đưa ra các giải pháp công nghệ mới có chi phí xây dựng cạnh tranh sẽ được chọn trúng thầu. Giá trị thanh toán là giá chào thầu thấp nhất chứ không cần thanh toán theo định mức. Nên để DN tự ban hành định mức, trong khi nhà nước quan tâm đến chất lượng công trình và hiệu quả kinh tế do áp dụng công nghệ mới.
Việc tiết kiệm chi phí xây dựng được thực hiện thông qua việc tối ưu hóa trong quá trình thiết kế và thi công. Vì vậy DN xây dựng nhà ở xã hội cần được chủ động hoàn toàn từ thiết kế, thi công, áp dụng công nghệ theo kiểu “chìa khóa trao tay”.
Để nâng cao hiệu quả kinh tế của ngành xây dựng nói chung và giảm giá thành các công trình nhà ở xã hội nói riêng UBND TP Hà Nội cần cổ vũ cho xu thế áp dụng công nghệ mới. Khoa học công nghệ cần được ưu tiên truyền thông tới đông đảo người dân, các công ty thiết kế, các công ty xây dựng, các chủ đầu tư để mọi người nhận thức rằng khoa học kỹ thuật giúp tạo ra các sản phẩm có chất lượng tốt hơn với giá thành rẻ hơn, giúp tiết kiệm tài nguyên của đẩt nước và giúp cho nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà ở.
Thứ năm, TP cần phải cải tiến giảm bớt các thủ tục hành chính cho người mua nhà ở xã hội theo hướng rút ngắn các công đoạn chuẩn bị trung gian để có được các loại giấy tờ cần thiết cho đủ bộ hồ sơ vay mua nhà. Đối với giấy xác nhận tình trạng nhà ở, nên tập trung làm thành từng đợt cho từng phường chứ không nên làm riêng lẻ từng trường hợp gây lãng phí thời gian của cán bộ phường và người dân. Cần huy động các cán bộ của UBND phường tập trung giải quyết xác minh tình trạng nhà ở cho người dân ngay khi họ có yêu cầu để giảm bớt thời gian chờ đợi. Các cơ quan cũng nên tổ chức các buổi phổ biến chủ trương và đăng ký mua nhà xã hội cho nhân viên của mình.
Đối với việc xác định thu nhập, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan và chính quyền sao cho không để lọt người có nhu cầu thực sự. Nên tổ chức công khai việc xác định thu nhập, có người của chính quyền tham gia chứng kiến để minh bạch hóa thu nhập của người dân.
Để giảm bớt những phiền hà của người dân khi chuẩn bị một số lượng lớn thủ tục hành chính, UBND phường và cơ quan công tác cần có tinh thần phối hợp đồng bộ, nhanh chóng, làm với số lượng lớn để giải quyết từng đợt thủ tục hành chính. Cùng với đó cần đầu tư xây dựng các phần mềm chuyên ngành để lưu trữ, tra cứu nhanh xem người dân đã đủ thủ tục chưa.
Đồng thời với việc đơn giản hóa thủ tục hành chính mua nhà ở xã hội, cần tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu sự cần thiết phải chuẩn bị đủ các thủ tục, giảm tình trạng ngại ngùng, chán nản của người dân khi nhìn thấy quá nhiều
thủ tục. Cùng với đó, các cán bộ giải quyết thủ tục hành chính nên giúp đỡ người dân một cách tích cực hơn.
Thứ sáu, Hà Nội nên sớm có quy định về cơ cấu căn hộ theo diện tích đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp: căn hộ có diện tích 35 - 45 m2 chiếm khoảng 20%, diện tích 45 - 60 m2 chiếm khoảng 60%, căn hộ 60 - 70 m2 chiếm khoảng 20%.
Sớm nghiên cứu lập, công bố thiết kế cơ sở mẫu đối với nhà ở xã hội trên địa bàn TP.