6. Cấu trúc của luận văn
3.3.3. Kiến nghị với Bộ Tài chính
Tài chính nhà ở là hạt nhân của chính sách tạo điều kiện, cần có cách tiếp cận sáng tạo đối với các công cụ tài chính thì mới đưa được chính sách nhà ở xã hội vào thực tiễn.
Các giải pháp tài chính để thực hiện chính sách nhà ở xã hội hiển nhiên phải xuất phát từ nhu cầu thực tế là nhu cầu nhà ở xã hội nước ta đang rất lớn và cấp bách. Thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội tuy tăng khá nhanh nhưng vẫn còn rất thấp, mới trong khoảng 20-30 triệu đồng/người/năm. Đất thành phố ngày càng đắt đỏ khiến giá nhà tăng vọt. Thị trường BĐS nhà ở vẫn còn sơ khai, chứa đựng nhiều yếu tố đầu cơ và tham nhũng. Vì thế, các giải pháp tài chính cho thành phố cần rất đơn giản và rõ ràng, dễ thực thi và dễ kiểm soát hiệu quả. Người viết xin đưa ra một vài kiến nghị sau đối với Bộ Tài Chính:
Thứ nhất, cần tạo điều kiện cho bên cầu. Khi người thu nhập thấp đã tự tích lũy được một phần tiền mua nhà hoặc do bán nhà đang ở, tương đương 20% giá nhà, thì được Ngân hàng chính sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà một lần. Khoản tiền vay này có lãi suất thấp, được trả dần trong dài hạn và được thế chấp bằng chính nhà mua.
Điều kiện để xem xét ai là đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội nên đơn giản hơn, chỉ là diện tích ở bình quân đầu người hiện tại ít hơn X m2 được chính quyền sở tại xác nhận. Số X m2 do cấp tỉnh quyết định cho từng kế hoạch 5 năm tùy theo tình hình cụ thể của địa phương. Nếu tạo điều kiện cho bên cầu thì ngoại trừ nhà chung cư được chính quyền đầu tư bằng vốn Nhà nước để cho thuê ra thì không còn loại nhà gọi là nhà ở xã hội nữa, mà chỉ có loại nhà thương mại giá trung bình và giá thấp do thị trường cung ứng cho bất kỳ ai có đủ khả năng thanh toán. Thuế giá trị gia tăng đối với loại nhà giá trung bình và giá thấp chỉ nên bằng một nữa so với nhà giá cao. Như vậy, người thu nhập thấp có quyền tự do chọn lựa căn hộ phù hợp có chất lượng tốt tại địa điểm ưng ý làm hồ sơ vay tiền mua.
Thứ hai, nên hình thành Quỹ Tiết kiệm nhà ở của các đô thị lớn và quản lý việc duy trì quỹ tiết kiệm thật hiệu quả. Quỹ Tiết kiệm nhà ở đã được đề cập đến trong Nghị định 71/2010, vấn đề là đem ra thực thi. Quỹ này có thể dựa một phần vào mô hình Quỹ Công tích của Singapore mà hiện nay Trung Quốc (kể cả Hồng Kông) cũng đang bắt đầu áp dụng. Việc tham gia quỹ này trước mắt nên là tự nguyện. Quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng của những người cần nhà ở cộng với một phần tiền thu được từ đất đai đô thị (kể cả thuế nhà đất) và thị trường BĐS.
Quỹ Tiết kiệm nhà ở cho người thu nhập thấp vay để mua nhà và thế chấp chính nhà sắp mua rồi trả dần hàng tháng trong nhiều năm, có thể đến 10 năm.
Việc quản lý quỹ này có thể ủy thác cho một công ty tài chính tư theo mô hình quan hệ đối tác công - tư (PPP) hoặc cho công ty tài chính Nhà nước.
Thứ ba, Bộ nên cân nhắc về Quỹ phát triển nhà ở và chế độ tín thác đầu tư BĐS. Quỹ Phát triển nhà ở không nên chỉ giới hạn trong việc cấp vốn cho các dự án xây dựng nhà ở thuộc sỡ hữu Nhà nước. Chức năng chính của nó là cấp vốn trung hạn (2-3 năm) với lãi suất thấp hơn chút ít so với lãi suất thị trường, cho các DN nhỏ và vừa kinh doanh loại nhà ở có giá trung bình và giá thấp. Quỹ Phát triển nhà ở mua lại các khoản vay có thế chấp của Quỹ Tiết kiệm nhà ở và cả của các ngân hàng khác, rồi dựa trên các khoản vay có thế chấp đó mà phát hành chứng khoán bán cho các nhà đầu tư. Phương thức này gọi là “Chứng khoán hóa dựa trên thế chấp”. Ngoài ra, quỹ còn huy động các nguồn vốn khác như một phần tiền thu từ đất đô thị, từ tiền vay các nguồn tài chính quốc tế được chính phủ bảo lãnh… Tiền thu được, ngoài việc mua các khoản cho vay có thế chấp ra, sẽ cho các DN kinh doanh BĐS vay để phát triển nhà ở và trợ vốn cho các dự án nhà ở của Nhà nước.
Do chức năng đặc thù của nó là hoạt động trong thị trường thế chấp cấp 2 nên cả nước chỉ nên có một Quỹ phát triển nhà ở thống nhất. Thể chế tiền tệ này
được gọi là “Tín thác đầu tư bất động sản”, là giải pháp rất hiệu quả để xã hội hóa huy động nguồn vốn đầu tư cho phát triển nhà ở.
KẾT LUẬN
Trong 10 năm 2000 - 2009, diện tích nhà ở cả nước đã tăng thêm khoảng 706 triệu m2, tăng gấp 10 lần so với giai đoạn 10 năm trước. Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 10 năm tới đã đặt trọng tâm lớn vào giải quyết nhà ở cho người cho thu nhập thấp, người nghèo. Đây cũng là một trong các mục tiêu thiên niên kỷ của Liên hợp quốc. Vấn đề này được giải quyết tốt ở Việt Nam có nghĩa là chúng ta đã phá bỏ được nghịch lý về giá nhà ở, tức là giảm thấp được đáng kể tỷ lệ giữa giá nhà ở trung bình và thu nhập trung bình năm của người lao động.
Có thể thấy, nhà ở là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình và của quốc gia, thể hiện văn hoá, phong tục, tập quán của dân tộc, của từng vùng, miền; sự phát triển nhà ở phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị. Để đất nước phát triển một cách bền vững trong thời gian sắp tới, trước mắt đến năm 2020 nước ta phấn đấu cơ bản trở thành là nước công nghiệp theo hướng hiện đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định; Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển thành công của đất nước. Trong điều kiện nước ta nói chung và TP Hà Nội nói riêng còn nhiều khó khăn thì việc làm sao có được những chính sách khuyến khích xây dựng và phát triển nhà ở xã hội phù hợp để những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở hiện nay ổn định cuộc sống, yên tâm làm việc là một việc làm cần thiết.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo, thực hiện mục tiêu vì con người. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trường.
Bởi vậy, việc hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội có ý nghĩa quan trọng nhất là đối với những đối tượng nằm trong chế độ được ưu đãi mua nhà, do vậy đòi hỏi có cơ chế hợp lý, xác định rõ vấn đề giúp nhà đến với đúng người. Đây cũng là nhiệm vụ cấp bách không chỉ của riêng TP Hà Nội, mà còn của các tỉnh thành trong cả nước.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban Tổ chức Trung ương (2008), Đề án về chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức năm 2008.
2. Bộ trưởng Bộ Tài chính (2002), Thông tư 20/2002/TT-BTC về Hướng dẫn thi hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê tháng 2/2002
3. Bộ Xây dựng (2008), Báo cáo số liệu về nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội gửi Bộ Xây dựng tháng 1/2008
4. Bộ Xây dựng (2009), Đề án chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009 – 2015 về Xây dựng cơ chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ tầng nhà ở xã hội 2009.
5. Bộ trưởng Bộ Xây dựng (2006), Thông tư 05/2006/TT-BXD về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở tháng 11/2006
6. Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 02/2013/TT-BXD về hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ
7. Bộ Xây dựng, Thông tư số 07/2013/TT-BXD về hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ- CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ
8. Chính phủ (1994), Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở,
Hà Nội
9. Chính phủ, Nghị định 71/2010/NĐ-CP về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội
10.Chính phủ (2013), Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu,
Hà Nội
11. Nguyễn Ngọc Điện (2009), “Nhà ở xã hội Kinh nghiệm của các nước phát triển”, Tạp chí Xây dựng, xuất bản năm 2010.
12. Nguyễn Mạnh Hà (2008),“Phát triển nhà ở xã hội một chính sách an sinh xã hội”, Tạp chí Thông tin đối ngoại, xuất bản năm 2008
13. Phạm Sỹ Liêm (2007),“Cần có chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh”, Tạp chí Người xây dựng, xuất bản năm 2007.
14. Phạm Sỹ Liêm (2009), “Tìm hiểu chính sách nhà ở các nước”, Tạp chí Người xây dựng, xuất bản năm 2009.
15. Phạm Sỹ Liêm (2009), “Phát triển nhà ở xã hội và chính sách kích cầu”, Tạp chí Nhà quản lý, xuất bản năm 2009.
16. Ngân hàng Nhà nước, Thông tư số 11/2013/TT-NHNN về quy định cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 NQ-CP của Chính phủ, Hà Nội
17.Lê Quân, Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị, Đại học Kiến trúc Hà Nội.
18. Hàn Quốc (2008), Báo cáo phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc năm 2008.
19. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 13/2003/QH11tháng 11/2003
20. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật nhà ở số 56/2005/QH11 tháng 11/2005
21. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), “Luật nhà ở số 65/2014/QH13
22. Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở Thành phố Đà Nẵng, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng.
23. Thành ủy Hà Nội (2006), Chương trình 11-Ctr/TU về xây dựng phát triển và quản lý đô thị Hà Nội giai đoạn 2006 – 2010, Hà Nội
24. Thủ tướng Chính phủ (2001), Nghị định 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, Hà Nội
25. Thủ tướng Chính phủ (2006), Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội
26. Thủ tướng Chính phủ (2004), Quyết định 76/2004/QĐ-TTg về phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, Hà Nội
27. Thủ tướng Chính phủ (2007), Quyết định số 1561/QĐ-TTg về đề án xây dựng cơ chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội để cho các đơn vị ngoài công lập thuê dài hạn, Hà Nội
28. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định 1081/QĐ-TTg về phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030, Hà Nội
29. Nguyễn Khắc Trà (2009), Các giải pháp về vốn để xây dựng và phát triển nhà ở đô thị ở Việt Nam hiện nay, Luận án phó tiến sĩ khoa học Kinh tế, 2009.
30. UBND Thành phố Hà Nội (2008), Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010, Hà Nội.
31.UBND Thành phố Hà Nội (2010), Quyết định 2010/QĐ-UBND về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn TP Hà Nội, Hà Nội
Các website:
32.http://www.chinhphu.vn 33.http://www.dantri.com.vn 34.http://www.danang.gov.vn 35.http://www.hanoi.gov.vn
36.http://www.hochiminhcity.gov.vn/ 37.http://www.mof.gov.vn 38.http://www.thudo.gov.vn 39.http://www.vietnamnet.vn 40.http://www.vnexpress.net 41.http://www.xaydung.gov.vn
PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Thống kê diện tích và dân số TP Hà Nội
TT hành chính Thể loại Tên gọi Thủ phủ Diện tích (km2) (ngƣời) Dân số Mật dộ dân số (ngƣời/km2)
1 Quận Ba Đình 9,3 225.900 24.290
2 Quận Bắc Từ Liêm 43,35 320.414 7.377
3 Quận Cầu Giấy 12,0 225.600 18.800
4 Quận Đống Đa 10,2 370.100 36.284
5 Quận Hà Đông 47,9 198.700 4.149
6 Quận Hai Bà Trưng 9,6 284.615 29.647
7 Quận Hoàn Kiếm 5,3 147.300 27.792
8 Quận Hoàng Mai 40,2 335.500 8.346
9 Quận Long Biên 60,4 226,900 3.757
10 Quận Nam Từ Liêm 32,3 232.894 7.234
11 Quận Tây Hồ 24,0 130.600 5.442
12 Quận Thanh Xuân 9,1 223.700 24.583
13 Thị xã Sơn Tây 113,5 182.000 1.604
14 Huyện Ba Vì Tây Đằng 424 265.000 625
15 Huyện Chương Mỹ Chúc Sơn 232,3 286.400 1.233
TT hành chính Thể loại Tên gọi Thủ phủ Diện tích (km2) (ngƣời) Dân số Mật dộ dân số (ngƣời/km2)
Phượng
17 Huyện Đông Anh Đông Anh 182,3 330.595 1.813 18 Huyện Gia Lâm Trâu Quỳ 114,79 243.957 2.125 19 Huyện Hoài Đức Trạm Trôi 94,30 190.612 2.021 20 Huyện Mê Linh Mê Linh 140 190.000 1.357 21 Huyện Mỹ Đức Đại Nghĩa 230,0 170.000 740 22 Huyện Phú Xuyên Phú Xuyên 170,8 186.452 1.092 23 Huyện Phúc Thọ Phúc Thọ 113,2 154.800 1.368 24 Huyện Quốc Oai Quốc Oai 147,0 163.400 1.112 25 Huyện Sóc Sơn Sóc Sơn 306,5 300.000 978 26 Huyện Thạch Thất Liên Quan 202,5 179.060 884 27 Huyện Thanh Oai Kim Bài 123,8 167.300 1.351 28 Huyện Thanh Trì Văn Điển 63,17 198.706 3.145 29 Huyện Thường Tín Thường Tín 127,6 240.000 1.677 30 Huyện Ứng Hoà Vân Đình 182,83 193.751 1.054
Phụ lục 2: Nguyên tắc lựa chọn đối tƣợng đƣợc thuê mua nhà ở xã hội tại TP Hà Nội
STT Tiêu chí chấm điểm Số điểm
1. Tiêu chí khó khăn về nhà ở:
- Chưa có nhà ở
- Có nhà ở bình quân dưới 5m2 sử dụng/người và diện tích đất ở thấp hơn tiêu chuẩn được phép cải tạo, xây dựng lại.
50 30
2. Tiêu chí về đối tƣợng:
- Đối tượng thuộc diện ưu tiên thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của UBND TP.
30
3. Tiêu chí ƣu tiên khác:
- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng thuộc diện ưu tiên thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của UBND TP.
10
- Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng thuộc diện ưu tiên thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của UBND TP
8
4. Tiêu chí ƣu tiên do UBND Thành phố quy định:
- Người hoạt động cách mạng trước 1/1/1945 (Lão thành cách mạng); người hoạt động cách mạng Tiền khởi nghĩa; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B, bệnh binh bị suy giảm khả năng lao động từ 81% trở lên; bà mẹ Việt Nam anh hùng; anh hùng LLVTND, AHLĐ trong kháng chiến; thân nhân liệt sỹ (bố, mẹ, vợ hoặc chồng, con, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ) hưởng tuất nuôi dưỡng hàng tháng; người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học suy giảm khả năng lao động từ 81% trở lên.
STT Tiêu chí chấm điểm Số điểm