sản gắn liền với đất khỏc
Cựng với việc đăng ký quyền sử dụng đất, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng là nội dung quan trọng trong hoạt động đăng ký bất động sản theo phỏp luật Việt Nam. Đõy là căn cứ để xỏc định tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của ai từ đú Nhà nước sẽ xỏc lập quyền và đồng thời quản lý sự biến động, thay đổi cũng như chấm dứt sụ tồn tại của những tài sản đú.
Theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thỡ cỏc loại tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trờn giấy chứng nhận bao gồm: nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng, cõy lõu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.
Tuy vậy, xột về mặt nội dung của đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thỡ riờng đối với nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng, trước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với cỏc bất động sản này, chủ sở hữu trước hết phải thực hiện thủ tục đăng ký để được cấp phộp xõy dựng đối với tài sản đú. Như vậy, cú thể xỏc định nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm: (i) đăng ký cấp phộp xõy dựng đối với nhà và cụng trỡnh xõy dựng; (ii) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà và cụng trỡnh xõy dựng; (iii) đăng ký cỏc tài sản gắn liền với đất khỏc như quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất.
Đăng ký cấp phộp xõy dựng đối với nhà và cụng trỡnh xõy dựng
Hiện nay, cỏc văn bản phỏp luật về nhà ở như Luật nhà ở 2005, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chớnh phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng (sau đõy gọi tắt là Nghị định số 95/2005/NĐ-CP); Nghị định số
71/2010/NĐ-CP của Chớnh phủ hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đõy gọi tắt là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) khụng quy định trực tiếp về đăng ký nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng. Tuy nhiờn, qua cỏc quy định về cấp Giấy chứng nhận về nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng, thỡ chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng trước khi khởi cụng thỡ phải xin cấp phộp xõy dựng tại Cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. Giấy phộp xõy dựng là văn bản phỏp lý quan trọng trong quỏ trỡnh tiến hành xõy dựng, nú quy định phạm vi được phộp xõy dựng, vị trớ mặt bằng, quy hoạch xõy dựng, yờu cầu chất lượng cụng trỡnh... là căn cứ để chủ sở hữu, chủ đầu tư tiến hành xõy dựng.
Theo quy định, trước khi khởi cụng xõy dựng cụng trỡnh, chủ đầu tư phải cú giấy phộp xõy dựng, tuy nhiờn khụng phải cụng trỡnh nào chủ đầu tư cũng phải xin cấp phộp xõy dựng như xõy dựng cụng trỡnh thuộc bớ mật Nhà nước; cụng trỡnh thuộc dự ỏn khu đụ thị, khu cụng nghiệp, khu chế xuất...; Cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật quy mụ nhỏ thuộc cỏc xó vựng sõu, vựng xa; Nhà ở riờng lẻ tại vựng sõu, vựng xa khụng thuộc đụ thị, khụng thuộc điểm dõn cư tập trung, nhà ở riờng lẻ tại cỏc điểm dõn cư nụng thụn chưa cú quy hoạch xõy dựng được duyệt v.v...
Sau khi chủ đầu tư cụng trỡnh xõy dựng, nhà ở nộp hồ sơ xin cấp Giấy phộp xõy dựng, cơ quan nhà nước cú thẩm quyền sẽ căn cứ vào cỏc quy định của phỏp luật để ra quyết định cấp Giấy phộp xõy dựng cho trường hợp đủ điều kiện cấp phộp. Theo quy định hiện nay, cỏc cơ quan khỏc nhau sẽ cú thẩm quyền cấp phộp xõy dựng cho những hạng mục cụng trỡnh khỏc nhau, cụ thể:
- Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cấp phộp xõy dựng đối với cỏc cụng trỡnh xõy dựng cấp I; cụng trỡnh tụn giỏo; cụng trỡnh di tớch lịch sử - văn húa; cụng trỡnh tượng đài, quảng cỏo, tranh hoành trỏng thuộc đại giới hành chớnh do mỡnh quản lý; những cụng trỡnh trờn cỏc tuyến, trục đường phố chớnh trong đụ thị; cụng trỡnh thuộc dự ỏn cú vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; cụng trỡnh thuộc dự ỏn và cỏc cụng trỡnh khỏc do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định.
- Ủy ban nhõn dõn cấp huyện cấp Giấy phộp xõy dựng cho cỏc cụng trỡnh cũn lại và nhà ở riờng lẻ trong đụ thị thuộc địa giới hành chớnh do mỡnh quản lý.
- Ủy ban nhõn dõn cấp xó cấp Giấy phộp xõy dựng nhà ở riờng lẻ tại những điểm dõn cư nụng thụn đó cú quy hoạch xõy dựng được duyệt thuộc địa giới do mỡnh quản lý.
Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 9 và Điều 10 Luật nhà ở thỡ cỏc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gồm nhà ở được tạo lập hợp phỏp thụng qua đầu tư xõy dựng, mua bỏn, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và cỏc hỡnh thức khỏc theo quy định của phỏp luật. Điều 45 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về việc cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở như sau:
1. Cỏc tổ chức, cỏ nhõn thuộc đối tượng cú quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và cú giấy tờ chứng minh về việc tạo lập hợp phỏp nhà ở quy định tại Điều 44 của Nghị định này thỡ được Nhà nước cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đú mà khụng bắt buộc phải cú điều kiện về hộ khẩu thường trỳ, đăng ký kinh doanh tại nơi cú nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 38 của Nghị định này.
Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn tạo lập nhà ở thụng qua việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bỏn nhà ở hỡnh thành trong tương lai trong cỏc dự ỏn phỏt triển nhà ở trước ngày Nghị định này cú hiệu lực thi hành việc cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đú được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xõy dựng.
2. Cơ quan nhà nước cú thẩm quyền thực hiện cụng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thụng qua việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất cho chủ sở hữu theo quy định của phỏp luật.
3. Cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phải căn cứ vào quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất và quy định tại Nghị định này để thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho chủ sở hữu. Những trường hợp nhà ở khụng đủ điều kiện để được cụng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thỡ khụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất [13].
Sau khi nhà ở hoàn thành, chủ nhà phải làm cỏc thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cơ quan cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng là Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh (đối với trường hợp chủ đầu tư là tổ chức) và Ủy ban nhõn dõn cấp huyện (đối với cỏ nhõn). Việc cấp giấy chứng nhận quyền ở hữu nhà ở được ghi trong sổ địa bạ. Giấy chứng nhận là cơ sở phỏp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện cỏc giao dịch về nhà ở: "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở phỏp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện cỏc quyền và nghĩa vụ của mỡnh đối với nhà ở đú theo quy định của phỏp luật" [37, Khoản 1 Điều 13]. Kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu cú quyền định đoạt cỏc giao dịch về nhà ở, cú cỏc nghĩa vụ tài chớnh đối với Nhà nước và nghĩa vụ dõn sự khỏc như việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của phỏp luật dõn sự.
Đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng sẽ thực hiện theo quy định tại Nghị định số 95/2005/NĐ-CP. Giấy chứng nhận là cơ sở phỏp lý để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của cỏc chủ thể và cỏc chủ sở hữu thực hiện cỏc quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu (Khoản 1 Điều 13 Nghị định số 95/2005/NĐ-CP).
Riờng đối với bất động sản là cụng trỡnh xõy dựng khỏc như sõn bay, nhà kho, hầm mỏ, xớ nghiệp... thỡ thực tế hiện nay chưa cú trường hợp nào đăng ký với loại tài sản này mà chủ yếu là đăng ký nhà chung cư, khỏch sạn.
Như vậy, cú thể thấy phỏp luật khụng quy định trực tiếp về việc đăng ký bất động sản là nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng. Tuy nhiờn, từ những quy định hiện hành cú thể thấy chủ nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng trước khi khởi cụng phải xin phộp xõy dựng và sau khi hoàn thành phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng. Thụng qua hoạt động xin cấp phộp này, nhà nước sẽ ghi nhận hiện trạng sử dụng của nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng, cho phộp cỏc chủ thể xỏc lập quyền và nghĩa vụ phỏp lý đối với loại tài sản này. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng là cơ sở phỏp lý quan trọng để chủ sở hữu thực hiện cỏc quyền và giao dịch về bất động sản. Về bản chất, đõy là một hỡnh thức đăng ký bất động sản theo quy định của phỏp luật Việt Nam.
Đăng ký cỏc tài sản gắn liền với đất khỏc
Rừng là một trong những tài nguyờn quốc gia quan trọng, đúng vai trũ rất lớn trong việc bảo vệ mụi trường. Việc bảo vệ và phỏt triển trồng rừng ngày càng đặt ra cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Thực hiện chủ trương của Nhà nước nhõn rộng diện tớch rừng trồng, Nhà nước giao đất cho người dõn để trồng rừng và thu hoạch tài sản trờn diện tớch rừng trồng. Người trồng rừng cú quyền khai thỏc, chuyển nhượng, thế chấp, gúp vốn rừng trồng trong sản xuất kinh doanh. Để thực hiện cỏc quyền của người trồng rừng, chủ rừng sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng rừng hoặc quyền sở hữu rừng là rừng trồng theo quy định của Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng năm 2004.
Đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc chủ rừng đăng ký để được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cụng nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng bằng hỡnh thức ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hồ sơ địa
chớnh nhằm xỏc lập quyền và nghĩa vụ của chủ rừng (Điều 3 Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng). Kể từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, chủ rừng cú quyền sở hữu và thực hiện cỏc giao dịch liờn quan đến rừng.
Theo quy định của Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng, chủ rừng được quyền đăng ký sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng lần đầu và đăng ký biến động. Tuy nhiờn, hoạt động này phải được tiến hành đồng thời với đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai và phỏp luật về bảo vệ và phỏt triển rừng (Điều 31 Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng). Như vậy, hoạt động đăng ký đăng ký quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu rừng thực chất là đăng ký cỏc đối tượng sau: đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng rừng và đăng ký quyền sở hữu rừng. Việc đăng ký sẽ thực hiện tại Ủy ban nhõn dõn cú thẩm quyền nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đú sẽ ghi nhận nội dung về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rừng trồng.