tồn tại một số hạn chế cú thể kể đến sau đõy.
2.2.1. Về tớnh hệ thống và thống nhất trong quy định phỏp luật về đăng ký bất động sản đăng ký bất động sản
Nghiờn cứu hệ thống phỏp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam cho thấy, cỏc quy định về đăng ký bất động sản nằm tản mạn, rải rỏc ở nhiều văn bản quy phạm phỏp luật khỏc nhau. Cú thể kể đến như Bộ luật dõn sự năm 2005 quy định về nguyờn tắc chung của đăng ký bất động sản, Luật đất đai năm 2003 và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành quy định về đăng ký quyền sử dụng đất; Luật nhà ở năm 2005 và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành quy định chủ yếu về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng, Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng 2004 và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành quy định về đăng ký quyền sở hữu rừng trồng, hay Nghị định số 83/2010/NĐ-CP quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm (bao gồm một số giao dịch liờn quan đến bất động sản) v.v... Tuy nhiờn, trong cỏc văn bản này chưa đưa ra một cỏch hiểu và ỏp dụng thống nhất về nội dung của đăng ký bất động sản. Mỗi văn bản điều chỉnh lĩnh vực khỏc nhau, như Bộ luật dõn sự quy định mọi bất động sản đều phải đăng ký, trong khi Luật nhà ở thỡ khụng đề cập trực tiếp đến hoạt động đăng ký tài sản gắn liền với đất (nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng...) mà chỉ quy định việc cấp phộp xõy dựng và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, buộc phải hiểu hoạt động này là một trong những hỡnh thức đăng ký. Điều này khiến cho cỏch hiểu về thế nào là hoạt động đăng ký bất động sản khụng được rừ ràng dễ gõy nhầm lẫn cho cỏc chủ thể ỏp dụng.
Mặt khỏc, cỏc văn bản lại quy định riờng biệt cỏc thủ tục khỏc nhau, hồ sơ đăng ký khỏc nhau, cơ quan tiếp nhận và cấp phộp cũng khụng thống nhất. Do đú, mặc dự khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của cỏc luật liờn
quan đến đầu tư xõy dựng cơ bản năm 2009 ra đời đó sửa đổi quy định thống nhất một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng, đồng thời cũng đó thể hiện sự quan tõm của Nhà nước nhằm cải cỏch thống nhất và đơn giản húa thủ tục cho cỏc chủ thể đăng ký, tuy nhiờn, việc thực thi trờn thực tế vẫn cũn nhiều hạn chế.
Năm 2008, Dự ỏn Luật Đăng ký bất động sản được đưa vào chương trỡnh xõy dựng luật, phỏp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ XII, trong đú Bộ Tư phỏp là cơ quan được giao chủ trỡ soạn thảo. Cỏc Dự thảo của Luật đăng ký bất động sản đó được đưa ra lấy ý kiến rộng rói từ phớa cỏc cơ quan chuyờn mụn, cỏc nhà nghiờn cứu và người dõn. Tuy nhiờn, trong quỏ trỡnh xõy dựng Luật Đăng ký bất động sản đó cú nhiều ý kiến khỏc nhau về quan điểm, phương hướng xõy dựng và mức độ cần thiết của đạo luật. Do cũn cú ý kiến khỏc nhau về một số nội dung nờn dự ỏn luật Đăng ký bất động sản chưa được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ tư Quốc hội XII và chưa được đưa vào chương trỡnh xõy dựng luật, phỏp lệnh năm 2009 của Quốc hội.
Theo kinh nghiệm của cỏc quốc gia thỡ hệ thống quy định về đăng ký bất động sản cú vai trũ quan trọng trong việc tạo cơ sở phỏp lý đồng bộ, thống nhất trong cỏc lĩnh vực này; tạo thuận lợi cho người dõn và doanh nghiệp trong việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký quyền về bất động sản; tạo điều kiện cho quản lý nhà nước về thị trường bất động sản đạt hiệu quả cao hơn và thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bất động sản.. Với tầm quan trọng như vậy, nờn việc hiện nay phỏp luật Việt Nam vẫn chưa cú một văn bản chung thống nhất điều chỉnh về vấn đề này là một hạn chế lớn cần sớm khắc phục.