Đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động đăng ký bất động sản quan trọng. Việc đăng ký quyền sử dụng đất cú nhiều ý nghĩa với Nhà nước và người sử dụng đất. Nhà nước thụng qua hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất cú thể theo dừi tỡnh hỡnh sử dụng và biến động của đất đai trờn phạm vi cả nước. Đối với người sử dụng đất, việc đăng ký quyền sử dụng đất cú ý nghĩa trong việc xỏc lập quyền và nghĩa vụ của họ.
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp phỏp đối với một thửa đất xỏc định vào hồ sơ địa chớnh, nhằm xỏc lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai năm 2003). Qua cụng tỏc đăng ký quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ lập hồ sơ địa chớnh để phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng của người sử dụng đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là một trong những điều kiện để
người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuờ, thừa kế, bảo lónh, thế chấp, gúp vốn... quyền sử dụng đất.
Nội dung của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất:
Đăng ký quyền sử dụng đất là đăng ký hiện trạng thửa đất, khu đất, trờn cơ sở đú cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra giỏm sỏt việc sử dụng đỳng mục đớch của loại đất đú, quản lý biến động trong việc sử dụng đất, thay đổi người sử dụng đất... Theo quy định tại Điều 46 Luật đất đai năm 2003 và Điều 38 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 20/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai (sau đõy gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong trường hợp người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất để sử dụng; người đang sử dụng đất mà thửa đất đú chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cú thay đổi về việc sử dụng đất như người sử dụng đất thực hiện cỏc quyền chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được phộp đổi tờn; cú thay đổi về kớch thước, chuyển mục đớch sử dụng đất và cỏc thay đổi khỏc.
Đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyờn và Mụi trường (tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) hoặc thuộc Phũng Tài nguyờn và Mụi trường (tại huyện, quận, thị xó, thành phố trực thuộc tỉnh).
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi
ớch hợp phỏp của người sử dụng đất. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất quan trọng, nú là cơ sở phỏp lý để Nhà nước ghi nhận và bảo vệ người sử dụng đất.
Cựng với Luật đất đai, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất (sau đõy gọi tắt là Nghị định số 88/2009/NĐ-CP) quy định cụ thể về đối tượng, trỡnh tự, thủ tục, cơ quan cú thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cỏc trường hợp sau:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, trừ trường hợp thuờ đất nụng nghiệp sử dụng vào mục đớch cụng ớch của xó, phường, thị trấn;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất từ ngày 15 thỏng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 cú hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đất đai 2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lónh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là phỏp nhõn mới được hỡnh thành do cỏc bờn gúp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người được sử dụng đất theo bản ỏn hoặc quyết định của Tũa ỏn nhõn dõn, quyết định thi hành ỏn của cơ quan thi hành ỏn hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền đó được thi hành;
- Người trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất; - Người sử dụng đất quy định tại cỏc điều 90, 91 và 92 của Luật đất đai năm 2003;
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người được Nhà nước thanh lý, húa giỏ nhà ở gắn liền với đất ở. - Cỏc trường hợp khỏc theo quy định của Chớnh phủ.
Về thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật đất đai lại cú sự tỏch biệt nhất định. Về thẩm quyền thụ lý hồ sơ và trao trả Giấy chứng nhận, Luật đất đai quy định người xin cấp giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất (Điều 123 Luật đất đai 2003; Điều 122 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ chuyển cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện cỏc thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ là cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cũn Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh và Ủy ban nhõn dõn cấp huyện sẽ cú thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng. Trong một số trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhõn dõn cú thể ủy quyền cho Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận như trường hợp quy định tại Điều 5 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cú thể ủy quyền cho Sở Tài nguyờn và Mụi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trong nước, cơ sở tụn giỏo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cỏ nhõn, tổ chức nước ngoài và đúng dấu của Sở Tài nguyờn và Mụi trường nếu đỏp ứng điều kiện: (i) đó thành lập Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở tài nguyờn và mụi trường; (ii) Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú bộ mỏy, cỏn bộ chuyờn mụn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đỏp ứng được yờu cầu nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận.
Như vậy, đăng ký quyền sử dụng đất là hoạt động của cỏc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền và người sử dụng đất để phục vụ cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai, xỏc lập và bảo vệ cỏc quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng đất. Tuy nhiờn, nhỡn chung cỏc quy định về điều kiện, trỡnh tự thủ tục
vẫn cũn tồn tại nhiều vướng mắc dẫn đến tõm lý e ngại trong người dõn khi thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất. Vấn đề này sẽ được đề cập sõu hơn tại cỏc phần tiếp theo của cụng trỡnh nghiờn cứu.