Trong mỗi văn bản phỏp lý về đăng ký bất động sản thỡ mỗi loại bất động sản được nhỡn nhận theo một gúc độ khỏc nhau và cú một hệ thống cỏc cơ quan quản lý khỏc nhau thực hiện tiếp nhận đăng ký. Điều này dẫn đến tỡnh trạng nội dung đăng ký bất động sản trong cỏc văn bản cũn thiếu thống nhất và tồn tại nhiều mõu thuẫn cần khắc phục, cụ thể như sau:
* Chưa quy định rừ về tài sản là bất động sản phải đăng ký
Hiện nay Bộ luật dõn sự năm 2005 quy định tài sản là bất động sản thỡ phải được đăng ký. Tuy nhiờn, với cỏch hiểu về khỏi niệm bất động sản tương đối rộng hiện nay thỡ việc tất cả cỏc bất động sản phải được đăng ký là rất khú xỏc định. Trờn thực tế, hệ thống phỏp luật cũng khụng quy định về nội dung, thủ tục đăng ký đối với mọi tài sản là bất động sản mà chỉ tập trung vào cỏc loại tài sản cú giỏ trị lớn hoặc cú vai trũ quan trọng như quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng, quyền sở hữu rừng trồng... Mặt khỏc, một số giao dịch liờn quan nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng thỡ việc đăng ký là khụng bắt buộc trừ trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở (Thụng tư liờn tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN). Vấn đề này dẫn đến tỡnh trạng khú quản lý hết cỏc loại bất động sản và cỏc biến động về bất động sản tạo nờn sự tự mự về thụng tin của cỏc giao dịch liờn quan đối với người dõn.
* Chưa cú quy định cụ thể về việc đăng ký bất động sản hỡnh thành trong tương lai
Một hợp đồng cú đối tượng là tài sản hỡnh thành trong tương lai cú thể thực hiện được, tuy nhiờn, với ý nghĩa nhằm cụng bố, cụng khai cỏc vật quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thỡ sẽ khụng thể thực hiện được việc đăng ký tài sản đối với một tài sản chưa được hỡnh thành.
Tài sản hỡnh thành trong tương lai cú thể là tài sản chưa hiện hữu nhưng cũng cú thể là tài sản đó hiện hữu mà tại thời điểm hiện tại một chủ thể chưa cú cỏc vật quyền đối với tài sản đú. Điều này cú nghĩa là việc xỏc định tài sản đú cú phải là tài sản hỡnh thành trong tương lai hay khụng khụng phụ thuộc vào sự tồn tại của nú trờn thực tế mà phụ thuộc vào tỡnh trạng phỏp lý của nú. Theo Bộ luật dõn sự thỡ tài sản hỡnh thành trong tương lại cú thể được thế chấp. Tuy nhiờn, phỏp luật chuyờn ngành như Luật đất đai, Luật nhà ở thỡ chỉ những tài sản được cấp giấy chứng nhận mới được phộp giao dịch. Việc khụng thống nhất này tạo ra tỡnh trạng khi chủ thể đó thực hiện giao dịch đối với tài sản hỡnh thành trong tương lai như nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng nhưng chưa được thực hiện việc đăng ký tài sản. Về gúc độ luật dõn sự thỡ hợp đồng mua bỏn tài sản hỡnh thành trong tương lai này vẫn cú hiệu lực nhưng việc giao dịch chưa thể thực hiện do cỏc quy định của phỏp luật chuyờn ngành khụng cho phộp.
* Thiếu thống nhất trong quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản và thời điểm cú hiệu lực của cỏc giao dịch bất động sản
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với cỏc giao dịch về mua bỏn, tặng cho, đổi, thuờ mua, thừa kế nhà ở:
1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bỏn nhà ở được tớnh từ ngày hợp đồng mua bỏn nhà ở được cụng chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bỏn nhà ở mà bờn bỏn là doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bờn bỏn bàn giao nhà ở cho bờn mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở được tớnh từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được cụng chứng hoặc chứng thực. Trường hợp phỏp nhõn tặng cho nhà ở thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bờn được tặng cho được tớnh từ ngày bờn tặng cho ký văn bản tặng cho.
3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi nhà ở được tớnh từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được cụng chứng hoặc chứng thực. Trường hợp hai bờn đổi nhà ở là doanh nghiệp cú chức năng kinh doanh bất động sản thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở.
4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuờ mua nhà ở được tớnh từ thời điểm bờn thuờ mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thuờ mua theo quy định tại khoản 3 Điều 58 của Nghị định này.
5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở được tớnh từ thời điểm mở thừa kế. Việc xỏc định tổ chức, cỏ nhõn thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của phỏp luật về dõn sự.
6. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần được tớnh từ ngày bờn mua thanh toỏn hết
tiền mua nhà ở cho bờn bỏn, trừ trường hợp cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc [13].
Điều 692 Bộ luật dõn sự năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất" [36].
Thời điểm chuyển quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng cũng quy định theo nguyờn tắc trờn.
Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất xỏc định từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất. Nhưng đối với nhà ở thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu lại được xỏc định là thời điểm hợp đồng được cụng chứng hoặc giao nhận nhà ở theo thỏa thuận (trong trường hợp mua nhà của tổ chức kinh doanh bất động sản), hoặc từ thời điểm mở thừa kế (trong trường hợp nhận thừa kế là nhà ở).
Bờn cạnh đú, về hiệu lực của giao dịch đối với bất động sản, theo quy định của phỏp luật đất đai thỡ hợp đồng liờn quan đến quyền sử dụng đất thỡ phải được cụng chứng và đăng ký mới cú hiệu lực. Trong khi đú, phỏp luật về nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở chỉ cần cụng chứng là cú hiệu lực. Cũn Bộ luật dõn sự năm 2005 quy định hợp đồng thuờ nhà từ sỏu thỏng trở lờn thỡ phải cụng chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký mới cú hiệu lực. Ngược lại, Luật nhà ở thỡ đối với trường hợp cho thuờ, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở từ sỏu thỏng trở lờn thỡ bờn cho thuờ, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Ủy ban nhõn dõn cấp xó nơi cú nhà ở bản sao hợp đồng là đủ thủ tục (Khoản 6 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005). Những quy định này mõu thuẫn nhau dẫn đến việc đăng ký khụng thống nhất, khi cú tranh chấp xảy ra quyền lợi của người dõn chắc chắn sẽ khụng được đảm bảo.
* Việc mức độ đảm bảo hiệu lực của đăng ký bất động sản trong một số trường hợp cũn vướng mắc
Mức độ đảm bảo hiệu lực của đăng ký bất động sản được hiểu là việc sau khi cỏc chủ thể thực hiện việc đăng ký bất động sản thỡ sẽ được Nhà nước
bảo vệ như thế nào nếu trong trường hợp người thứ ba ngay tỡnh xỏc lập giao dịch đó được đăng ký trước đú (do thiếu thụng tin, hoặc thụng tin sai lệch dẫn đến nhầm lẫn).
Theo quy định tại Điều 258 Bộ luật dõn sự thỡ chủ sở hữu được đũi lại bất động sản trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tỡnh nhận được tài sản thụng qua bỏn đấu giỏ hoặc giao dịch với người mà theo bản ỏn, quyết định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đú người ngày khụng phải là chủ sở hữu tài sản do bản ỏn, quyết định bị hủy, sửa. Bộ luật dõn sự cũng quy định trong trường hợp bất động sản được chuyển giao bằng một giao dịch khỏc cho người thứ ba ngay tỡnh thỡ giao dịch với người thứ ba bị vụ hiệu, trừ trường hợp chủ sở hữu khụng được đũi lại bất động sản nờu tại Điều 258 nờu trờn. Như vậy, theo quy định này sẽ cú hai trường hợp mà việc đăng ký quyền sở hữu đối với bất động sản cú hiệu lực tuyệt đối là trường hợp quyền sở hữu cú được thụng qua bỏn đấu giỏ và quyền sở hữu đú cú được do xỏc lập theo bản ỏn, quyết định của Tũa ỏn hoặc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Tuy nhiờn, quy định này cho thấy một vấn đề chưa được giải quyết là quyền của chủ sở hữu và người thứ ba ngay tỡnh được đảm bảo như thế nào khi xảy ra trường hợp do tin tưởng vào tài sản đó được đăng ký người thứ ba đó xỏc lập giao dịch khụng phải với chủ sở hữu thực sự của bất động sản. Cụ thể như trường hợp X đang sử dụng mảnh đất A, X đó bỏn mảnh đất A cho Y, Y tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, sau đú Z xuất hiện và chứng minh được mảnh đất đú là thuộc quyền sử dụng hợp phỏp của mảnh đất A. Trong trường hợp này Z khụng được đũi tài sản từ Y nếu Y mua tài sản đú từ X thụng qua bỏn đấu giỏ hoặc quyền tài sản của X được xỏc lập thụng qua bản ỏn, quyết định của Tũa ỏn. Cũn cỏc trường hợp khỏc thỡ Z được đũi lại tài sản từ Y. Trong trường hợp này Y được coi là người thứ ba ngay tỡnh của giao dịch, cõu hỏi đặt ra là vậy hiệu lực của việc đăng ký bất động sản của Y sẽ được giải quyết như thế nào? việc cụng nhận
của Nhà nước về quyền của Y đối với bất động sản đú sẽ khụng cũn cú giỏ trị? Đõy là vấn đề cũn tồn tại nhiều mõu thuẫn cần thiết phải được khắc phục để vừa đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu, vừa bảo vệ lợi ớch của người thứ ba ngay tỡnh trong giao dịch bất động sản.
* Bất cập trong một số quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng, đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng
- Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Hiện nay, Luật đất đai và Luật nhà ở tỏch việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở thành hai hệ thống đăng ký riờng biệt. Tuy nhiờn, nhiều ý kiến cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là khụng cần thiết vỡ theo Điều 48 Luật đất đai năm 2003 đó quy định:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp cú tài sản gắn liền với đất thỡ tài sản đú được ghi nhận trờn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của phỏp luật về đăng ký bất động sản [34].
Theo quy định này thỡ khi cú tài sản gắn liền với đất đai đó được đăng ký quyền sử dụng thỡ sẽ được ghi nhận ngay trờn giấy chứng nhận đú, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đồng thời là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiờn, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng tạo thuận lợi cho tổ chức cỏ nhõn trong trường hợp người được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất và cỏc chủ thể này cho thuờ lại quyền sử dụng đất của mỡnh xõy dựng nhà ở. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cú thể coi là cần thiết, song trờn thực tế việc tồn tại cựng một lỳc hai hệ thống đăng ký tỏch biệt nhau về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũn tồn tại nhiều bất cập. Về mặt thủ tục hành chớnh, hai hệ thống
tỏch biệt sẽ gõy khú khăn cho chủ thể cần đăng ký, cỏc cơ quan khỏc nhau cũng cú những cơ chế, yờu cầu khỏc nhau trong quỏ trỡnh thực hiện thủ tục. Mặt khỏc, sự phõn tỏch trờn cũng dẫn đến tốn kộm, khú khăn cho người dõn trong quỏ trỡnh đăng ký cũng như việc tỡm hiểu cỏc thụng tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản.
Hiện nay, do việc tỏch rời hai hệ thống đăng ký này, vỡ vậy mới xuất hiện nhiều loại Giấy chứng nhận cú liờn quan như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng và cỏc loại Giấy tờ hợp lệ khỏc về quyền sử dụng đất (giấy trắng). Người dõn tiếp tục phải đến nhiều cơ quan đăng ký, nộp nhiều bộ hồ sơ để được cấp nhiều loại giấy chứng nhận như đó nờu trờn.
Nhà và đất là hai bất động sản khụng tỏch rời nhau về mặt vật lý, việc tỏch biệt hai hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng gõy vướng mắc trong việc giải quyết cỏc tranh chấp phỏt sinh, như trường hợp khụng thống nhất được thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản, hay thời điểm cú hiệu lực của giao dịch về bất động sản.
- Đối với cụng trỡnh xõy dựng:
Nghị định số 95/2005/NĐ-CP được ban hành đó khắc phục được một số hạn chế của Nghị định số 60/1994/NĐ-CP trước đú. Nghị định quy định đồng thời về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và cụng trỡnh xõy dựng, tuy nhiờn, giống như nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng và đất cú mối quan hệ khụng tỏch rời, vỡ vậy việc tỏch hai hệ thống này cũng cú nhiều bất cập như đó nờu ở trờn.
Mặt khỏc, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP chưa giải quyết được một cỏch triệt để giỏ trị phỏp lý của việc đăng ký, vỡ thụng qua cơ chế đăng ký Nhà nước khụng chỉ xỏc định rừ chủ sở hữu cụng trỡnh xõy dựng mà cũn xỏc định cỏc quyền liờn quan đến cụng trỡnh xõy dựng như cho thuờ, cầm cố, thế
chấp... giỳp cỏc chủ thể cú thụng tin rừ ràng về cụng trỡnh xõy dựng. Ngoài ra, đăng ký cũn là cơ sở xỏc định thứ tự ưu tiờn giữa cỏc quyền cú liờn quan đến quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng và phỏt sinh đối khỏng với người thứ ba. Vấn đề ngày đúng vai trũ quan trong khi giải quyết tranh chấp phỏt sinh.
- Đối với đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng:
Hiện nay, vướng mắc lớn nhất trong việc đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng trồng là hoạt động đăng ký khụng được quy định chung trong một văn bản chuyờn ngành mà được quy định tại cỏc văn bản là Bộ luật dõn sự, Luật đất đai, Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng và Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 về thi hành Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng. Về vấn đề đăng ký, luật quy định đăng ký quyền sở hữu rừng thỡ theo quy định của phỏp luật dõn sự, cũn đăng ký quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng. Trong khi đú trỡnh tự thủ tục về việc đăng ký hai loại quyền này chưa được quy định một cỏch rừ ràng. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 31 Luật Bảo vệ và phỏt triển rừng và Khoản 3 Điều 31 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP thỡ việc đăng ký quyền sở hữu rừng trồng sẽ tuõn