trong các yếu tố trên? Vì sao?
Theo mô hình nghiên cứu đề xuất ban đầu được xây dựng ở Chương 1, tác giả sử dụng bộ thang đo của tác giả Huỳnh Đoàn Thu Thảo (2010) có điều chỉnh, bổ sung làm thang đo sơ bộ, với các thành phần và các biến tại Bảng 3.1, gồm các yếu tố sau:
Bảng 3.1: Thang đo sơ bộ
Thang đo Biến
Giá
Giá bán căn hộ là hợp lý
Phí bảo trì, phí bán nhà phù hợp
Chi phí đầu tư hạ tầng bên ngoài phân bổ vào giá bán phù hợp Qua thời gian sử dụng, giá nhà mua thấy hợp lý hơn
Chất lượng Công trình
Các không gian chức năng (phòng khách, phòng ngủ, phòng vệ sinh, bếp, ban công…) được bố trí hợp lý.
Không gian giao tiếp (chỗ ngồi đợi, hòm thư các gia đình, bảng tin, phòng hội họp…) được bố trí hợp lý.
Chất lượng xây dựng của căn hộ đạt tiêu chuẩn.
Các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy (trang bị các thiết bị báo cháy, chữa cháy) đã thực hiện đầy đủ.
Căn hộ được thiết kế để đón ánh sáng và độ thông gió tự nhiên hợp lý.
Thương hiệu
Tên chung cư, căn hộ làm khách hàng hài lòng Nhà đầu tư có uy tín trong kinh doanh nhà Các nhà thầu có uy tín về xây dựng
Vị trí địa lý
Vị trí của căn hộ là thuận tiện cho khách hàng trong các hoạt động hàng ngày (đi học, đi làm việc, đi chơi…)
Hướng của căn hộ làm khách hàng hài lòng
Vị trí của căn hộ là thuận tiện cho khách hàng trong các hoạt động hàng ngày (đi học, đi làm việc, đi chơi…)
Hạ tầng
Hệ thống đường giao thông thuận lợi Nhà để xe máy, xe đạp đủ sử dụng
Hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước bên ngoài nhà bảo đảm Các thiết bị, máy móc (thang máy, hệ thống báo cháy, máy phát điện, máy bơm,…) của tòa nhà có chất lượng tốt
Cảnh quan
Không gian căn hộ bố trí hợp lý
Căn hộ thiết kế hài hòa với môi trường Không gian xung quanh hài hòa
Vệ sinh môi trường
Hệ thống thu gom rác, chất thải bảo đảm vệ sinh Căn hộ không bị ô nhiễm
Vệ sinh môi trường chung cư ngày càng tốt
Phí sinh hoạt
Các loại phí sinh hoạt như điện, nước, vệ sinh hợp lý Phí dịch vụ hợp lý
Các loại phí chung cư ngày càng hợp lý hơn
Sự hài lòng chung
Mức độ hài lòng của khách hàng về giá và chất lượng công trình Mức độ hài lòng của khách hàng về vị trí địa lý và cảnh quan căn hộ Mức độ hài lòng của khách hàng về an ninh, môi trường
Mức độ hài lòng của khách hàng về phí dịch vụ
Một cách tổng quát, anh chị hài lòng về căn hộ của mình
Bước tiếp theo là nghiên cứu sơ bộ định lượng trên 50 mẫu từ các khách hàng sử dụng chung cư trong trung tâm thành phố. Mục đích của bước nghiên cứu sơ bộ định
lượng là nhằm đánh giá sơ bộ thang đo, trước khi tiến hành nghiên cứu chính thức. Thang đo được đánh giá sơ bộ thông qua hệ số tin cậy Cronbach Alpha nhằm loại bỏ các biến có độ tin cậy thấp và phân tích nhân tố khám phá EFA để gom và thu nhỏ dữ liệu. Từ đó hiệu chỉnh lại bảng câu hỏi thăm dò và hình thành nên bảng câu hỏi chính thức.
Nghiên cứu sơ bộ định lượng được thực hiện thông qua phương pháp nghiên cứu định lượng với kích thước dự kiến 50 mẫu. Để có dữ liệu cho phân tích định lượng trong bước 2, tác giả tiến hành thu thập thông tin của 50 khách hàng tại chung cư Số 07 - Nguyễn Thiện Thuật, chung cư số 09 - Nguyễn Thiện Thuật và chung cư 02 - Lê Hồng Phong.
Sau khi thu hồi lại các bảng câu hỏi đã được phát ra, kết quả như sau: thu về đầy đủ 50 bảng câu hỏi với đầy đủ thông tin hợp lệ. Dữ liệu sau khi thu thập sẽ được mã hóa và tiến hành nhập liệu vào phần mềm SPSS để làm sạch dữ liệu, sau đó tiến hành đánh giá sơ bộ thang đo.
Phương pháp này cho phép người phân tích loại bỏ các biến không phù hợp và hạn chế các biến rác trong quá trình nghiên cứu và đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach Alpha. Những biến có hệ số tương quan biến tổng (item- total correlation) nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại. Thang đo có hệ số Cronbach Alpha từ 0,6 trở lên là có thể sử dụng được trong trường hợp khái niệm đang nghiên cứu mới. Thông thường, thang đo có Cronbach Alpha từ 0,7 đến 0,8 là sử dụng tốt. Nhiều nhà nghiên cứu cho rằng khi thang đo có độ tin cậy từ 0,8 trở lên đến gần 1 là thang đo lường tốt. Tuy nhiên, hệ số Cronbach Alpha quá cao (α > 0,95) thì thang đo cũng không tốt vì các biến đo lường gần như là một. (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008). Ở đây, tác giả lấy hệ số Cronbach Alpha từ 0,7 trở lên. Kết quả cho thấy biến các biến đều có hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,8 trở lên (>0,7) và hệ số tương quan biến tổng (item-total correlation) >0,3. Nên toàn bộ các biến trong thang đo đều được sử dụng trong phân tích nhân tố khám phá EFA sơ bộ.
Sau khi phân tích hệ số Cronbach Alpha và các thang đo được đánh giá tiếp theo bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis). Phương pháp trích nhân tố principal components với phép quay vuông góc varimax được sử dụng trong các phân tích EFA cho từng nhân tố, vì kích thước mẫu
trong nghiên cứu sơ bộ quá nhỏ (n = 50), không đủ để đạt được ước lượng tin cậy nếu phân tích tất cả các thang đo của các khái niệm cùng một lúc (Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang, 2009). Kết quả phân tích EFA (cho từng khái niệm) cho thấy các thang đo khi phân tích EFA (cho từng khái niệm) đều đạt yêu cầu về nhân tố trích, phương sai trích (>50%) và trọng số nhân tố (>0,4). Như vậy, thông qua đánh giá sơ bộ bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA, các thang đo đều đạt yêu cầu. Riêng thang đo hạ tầng bị loại và một sood biến được đưa vào bổ sung cho các thang đo khác. Các biến quan sát của các thang đo này sẽ được điều chỉnh và sử dụng trong nghiên cứu chính thức. Kết quả phân tích sơ bộ thang đo thể hiện ở Phụ lục định lượng nghiên cứu sơ bộ.
3.2.2. Nghiên cứu định lượng chính thức
Nghiên cứu chính thức được thực hiện nhằm kiểm định các thang đo lường các khái niệm nghiên cứu cũng như mô hình lý thuyết và các giả thiết trong mô hình. Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện với n = 400. Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là khách hàng sử dụng chung cư tại thành phố Nha Trang, đề tài lựa chọn các khách hàng có đủ năng lực để trả lời các câu hỏi điều tra. Nghiên cứu định lượng sử dụng thông tin từ Phiếu thu thập thông tin. Có hơn 400 bảng câu hỏi khảo sát được thực hiện, thu về được 385 mẫu. Sau khi xử lý, loại bỏ các bảng hỏi không đạt yêu cầu, 363 bảng hỏi khảo sát được tiến hành nhập liệu, đủ điều kiện thực hiện phân tích, xử lý kết quả nghiên cứu.
3.2.2.1. Thang đo
Thang đo sử dụng nghiên cứu định lượng là thang đo Likert, với 5 mức độ: Hoàn toàn
không đồng ý
Không đồng ý Trung lập Đồng ý Hoàn toàn
đồng ý Sau khi tham khảo ý kiến của các chuyên gia, thực hiện điều chỉnh thang đo cho phù hợp, trong đó loại thang đo hạ tầng, do hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3. Cuối cùng thang đo chính thức được lựa chọn như Bảng 3.2
Bảng 3.2: Thang đo chính thức Thang
đo
Mã
hiệu Biến
G.1 1.1 Giá bán căn hộ (chưa bao gồm các phí, lệ phí) là hợp lý G.2 1.2. Chi phí bán nhà (phí trước bạ, phí bảo trì 2% giá bán) là
hợp lý
G.3 1.3. Chi phí hạ tầng phân bổ vào giá bán căn hộ (chi phí diện tích công cộng, nhà để xe, chi phí đầu tư điện nước ngoài nhà…) là hợp lý
G.4 1.4. Giá bán mỗi m2 tăng, giảm theo hướng nhà là phù hợp
GIÁ
G.5 1.5. Giá mua nhà theo thời gian (giá căn hộ tại thời điểm mua, so với giá nhà thị trường hiện nay cảm thấy rẻ hơn) là phù hợp CL.1 2.1. Diện tích căn hộ là đảm bảo đủ không gian chức năng tối
thiểu cho gia đình (phòng ngủ - khách – vệ sinh…)
CL.2 2.2. Vật liệu xây dựng, trang thiết bị trong nhà (trang thiết bị điện, nước, vệ sinh, gạch nền, bếp…) phù hợp
CL.3 2.3. Số lượng căn hộ trong chung cư là phù hợp với diện tích đất xây dựng chung cư ( mật độ xây dựng phù hợp)
CH ẤT L Ư ỢNG CÔNG TR ÌNH
CL.4 2.4. Chất lượng công trình hiện nay vẫn bảo đảm, so với thời điểm mua nhà
TH.1 3.1. Tên nhà thầu thi công xây dựng làm hài lòng (uy tín, năng lực, kinh nghiệm thi công)
THƯƠNG
HI
ỆU
TH.2 3.2. Tên chủ đầu tư (đơn vị kinh doanh căn hộ) làm hài lòng (kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản)
TH,3 3.3. Nhà thiết kế làm hài lòng (uy tín, năng lực, kinh nghiệm) TH.4 3.4. Giám sát làm hài lòng (uy tín, năng lực, kinh nghiệm)
TH.5 3.5. Thương hiệu chung cư hiện nay (giá trị của chung cư ngày càng uy tín hơn so với thời điểm mua)
VT.1 4.1. Vị trí chung cư thuận tiện cho các hoạt động sinh hoạt hằng ngày (đi học, đi làm, đi chơi…)
VT.2 4.2. Hướng chính căn hộ là phù hợp VT.3 4.3. Vị trí tầng ở là phù hợp
VT.4 4.4. Vị trí chung cư ở trung tâm thành phố (<3km)
V
Ị
TRÍ
ĐỊA
LÝ
VT.5 4.5. Vị trí chung cư đến nay vẫn thuận tiện hơn so với lúc mua CQ.1 5.1. Không gian căn hộ bố trí hợp lý so với mặt bằng chung cư CQ.2 5.2. Không gian công cộng (hành lang chung, cầu thang
chung…đáp ứng yêu cầu sử dụng)
CQ.3 5.3. Không gian xung quanh chung cư (cây xanh, đường giao thông, ánh sáng…) đảm bảo
C
ẢNH
QUAN
CQ.4 5.4. Căn hộ được thiết kế hài hòa môi trường (màu sắc, đón ánh sáng tự nhiên, độ thông gió tự nhiên…)
MT.1 5.1. Hệ thống thu rác, chất thải rắn chung cư bảo đảm vệ sinh MT.2 6.2. Hệ thống thu gom rác bên ngoài chung cư bảo đảm vệ sinh MT.3 6.3. Hệ thống thoát nước bên ngoài chung cư đảm bảo
V Ệ SINH MÔI TR Ư ỜNG
MT.4 6.4. Căn hộ không bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn (xe cộ, nhà máy, khói bụi, hoạt động của các công trình lân cận...)
MT.5 6.5. Vệ sinh môi trường hiện nay tốt hơn lúc mua
PHI.1 7.1. Phí điện, nước sử dụng cho sinh hoạt trong căn hộ hợp lý PHI.2 7.2. Phí điện thoại, truyền hình cáp, internet… hợp lý
PHI.3 7.3. Phí quản lý chung cư (trả lương cho ban quản trị, bảo vệ, nhân viên vệ sinh…) hợp lý
PHI.4 7.4. Phí bảo trì chung cư thu hàng tháng/căn hộ hợp lý PHI.5 7.5. Phí sử dụng (giữ xe, thang máy, vệ sinh…) hợp lý
PHÍ
SINH
HO
ẠT
PHI.6 7.6. Phí sinh hoạt hiện nay hợp lý hơn so với lúc mua AN.1 8.1. Cảm giác an toàn (tính mạng) khi ở căn hộ AN.2 8.2. Tài sản được đảm bảo
AN.3 8.3. Hệ thống bảo vệ chung cư đảm bảo
AN.4 8.4. Hệ thống trang bị phòng cháy, chữa cháy hoạt động tốt AN.5 8.5. An ninh khu vực xung quanh chung cư (trộm cắp, đánh
nhau, ANTT…) tốt
AN.6 8.6. Công tác kiểm tra tạm trú, tạm vắng tại chung cư (của chính quyền địa phương, tổ dân phố, công an…) thường xuyên
AN
NINH
AN.7 8.7. An ninh chung cư hiện nay tốt hơn so với lúc mua CD.1 10.1. Cư dân sống trong cùng chung cư thân thiện
CD.2 10.2. Cư dân chung cư và Ban quản lý (Ban quản trị), bảo vệ gắn bó và thân thiện C ỘNG ĐỒNG DÂN CƯ
CD.3 10.3. Cư dân chung cư và chính quyền địa phương, tổ dân phố… có mối quan hệ thân thiện
CD.4 10.4. Cư dân chung cư tương trợ nhau khi có sự cố ngoài ý muốn (nhà bị trộm, hỏa hoạn, xung đột…)
CD.5 10.5. Tính cộng đồng dân cư hiện nay tốt hơn lúc mua
HL.1 11.1. Nhìn chung, anh chị hài lòng với mức giá phải trả khi mua căn hộ
HL.2 11.2. Nhìn chung, anh chị nhận được căn hộ với chất lượng như mong đợi
HL.3 11.3. Nhìn chung anh chị hài lòng với thương hiệu của khu căn hộ
HL.4 11.4. Nhìn chung anh chị hài lòng với vị trí địa lý, cảnh quan
của khu căn hộ
HL.5 11.8. Nhìn chung, anh chị hài lòng với phí sinh hoạt, vệ sinh của khu chung cư
HL.6 11.9. Nhìn chung, anh chị hài lòng với an ninh của chung cư HL.7 11.10. Nhìn chung, anh chị hài lòng với cộng đồng dân cư của
khu chung cư
HÀI
LÒNG
HL.8 11.11. Nhìn chung, anh chị hài lòng với chung cư theo thời gian sử dụng
3.2.2.2. Mẫu nghiên cứu
Mẫu được chọn theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Có nhà nghiên cứu cho rằng kích thước mẫu tới hạn phải là 200 (Hoelter, 1983). Còn theo Bollen (1989) thì cho rằng để có thể phân tích nhân tố khám phá cần thu thập dữ liệu với kích thước mẫu tối thiểu là 5 mẫu cho một biến quan sát. Gần với quan điểm này là ý kiến cho rằng thông thường thì số quan sát (cỡ mẫu) ít nhất phải bằng 4 hay 5 lần số biến trong phân tích nhân tố. Tuy nhiên, kích thước mẫu bao nhiêu để được xem là đủ lớn cho mỗi loại nghiên cứu thì hiện nay chưa được xác định rõ ràng. Do đó, với 54 biến quan sát x 5 =
270 mẫu, Tác giả quyết định kích thước mẫu cần thiết cho nghiên cứu chính thức là 400. Sau khi kiểm tra, làm sạch thông tin thu thập được trong các bảng hỏi, có 363 bảng hỏi đạt yêu cầu, được sử dụng cho nghiên cứu chính thức
3.2.2.3. Kỹ thuật thu thập dữ liệu
Dữ liệu sơ cấp: Dữ liệu được thu thập thông qua điều tra trực tiếp những khách hàng sử dụng chung cư tại thành phố Nha Trang (đã được hiệu chỉnh qua lần khảo sát thử), có giải thích về nội dung để người được phỏng vấn có thể hiểu và trả lời chính xác theo đánh giá của từng cá nhân. Bảng câu hỏi được trao tận tay khách hàng và đề nghị thời gian thu lại sau khi đã hoàn tất. Để mang lại tính khách quan và bảo mật của người trả lời, trên bảng hỏi người trả lời có thể cung cấp cung cấp thông tin về họ tên hoặc không.
Dữ liệu thứ cấp: Dữ liệu được thu thập từ: sách, báo chí, các báo cáo và số liệu của cơ quan chức năng thuộc nhà nước, các thông tin trên internet, đặc biệt là dữ liệu thu thập từ Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Khánh Hòa, Kế hoạch thực hiện chương trình phát triển nhà ở đô thị Khánh Hòa giai đoạn 2013-2015, Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2010 và tầm nhìn đến 2030 của Thủ tướng Chính phủ,…
3.2.2.4. Phương pháp phân tích dữ liệu
Để đạt được các mục tiêu đề ra, tác giả sử dụng một số phương pháp phân tích sau:
Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha: nhằm loại bỏ các biến có độ tin cậy thấp: Hệ số Cronbach Alpha dùng để kiểm định mối tương quan giữa các biến (Reliability Analysis). Nếu biến nào mà sự tồn tại của nó làm giảm Cronbach Alpha thì sẽ được loại bỏ để Cronbach Alpha tăng lên, các biến còn lại giải thích rõ hơn về bản chất của khái niệm thang đo. Cụ thể, các biến quan sát có tương quan biến tổng nhỏ (<0,3) bị loại và thang đo được chấp nhận khi hệ số tin cậy Cronbach Alpha đạt yêu cầu (>0,6) (Nguyễn Đình Thọ, 2011).
Phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis): gom và thu nhỏ dữ liệu. Tiêu chuẩn để lựa chọn là Hệ số tải nhân tố (factor loading) >= 0,4; Thang đo đạt yêu cầu khi tổng phương sai trích (Cumulative %) >= 50%. Để thực hiện EFA cần kiểm tra hệ số KMO >= 0,5 và Eigenvalue >= 1, đồng thời thực hiện phép xoay
bằng phương pháp trích Principal component, phép quay Virimax với những trường hợp cần xoay (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005).
Phân tích hệ số tương quan Pearson - r (Pearson Correlation Coefficient): kích cỡ tối thiểu có thể chấp nhận được đối với một nghiên cứu tương quan không được dưới 30 (Fraenkel & Wallen, 2008). Trong nghiên cứu này, hệ số tương quan Pearson được sử dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến mức độ gắn kết của nhân viên. Trị tuyệt đối của r cho biết mức độ chặt chẽ của mối liên hệ. Giá trị tuyệt đối của r tiến gần đến 1 khi hai biến có mối tương quan chặt chẽ (khi tất cả các điểm