Giá: Giá là giá trị căn hộ chung cư mà khách hàng chấp nhận mua, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng căn hộ, chi phí lợi nhuận của nhà đầu tư, chi phí dịch vụ mua bán, các chi phí phân bổ hợp lý khác theo quy định của nhà nước.
Chất lượng công trình: Chất lượng công trình mức độ đáp ứng các yêu cầu của một tập hợp có đặc tính vốn có, chất lượng công trình xây dựng là chất lượng thiết kế, thi công công trình, sự bảo đảm an toàn chịu lực của kết cấu, an toàn PCCC, bảo đảm công năng sử dụng sinh hoạt cho hộ gia đình theo quy chuẩn, tiêu chuẩn về thiết kế, thi công và vận hành chung cư theo quy định của nhà nước, bảo đảm kỹ mỹ thuật và an toàn sử dụng theo tuổi thọ công trình.
Thương hiệu: Thương hiệu là cái tên hay dấu hiệu giúp nhận biết một sản phẩm. Một khi mà các sản phẩm đã đạt đến mức độ hầu như không thể phân biệt được bằng tính chất, đặc điểm và lợi ích công dụng thì thương hiệu là yếu tố duy nhất tạo ra sự khác biệt giữa các sản phẩm. Yếu tố thương hiệu được xem xét ở đây là tên khu chung cư, tên của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh chung cư. Tên chung cư góp phần hình thành nên giá trị của nó, đem lại sự hài lòng, tự hào của các cư dân đang sống tại đó.
Vị trí: Vị trí là địa điểm xây dựng chung cư, vị trí tầng cao căn hộ, hướng chính căn hộ theo nhu cầu của người sử dụng. Vị trí căn hộ chung cư tạo sự thuận tiện hay khó khăn cho cư dân cho các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày như đi lại, giao dịch, sinh hoạt hàng ngày...
Cảnh quan: Cảnh quan là không gian xung quanh khu vực chung cư (các công trình, cây xanh, hạ tầng giao thông xung quanh chung cư), không gian trong phạm vi chung cư (hành lang, cầu thang, màu sắc công trình, thiết kế không gian căn hộ), không gian bố trí trong căn hộ.
Vệ sinh môi trường: Vệ sinh môi trường là chất lượng hoạt động của hệ thống thu gom chất thải của chung cư, hệ thống cấp thoát nước chung cư, mức độ ô nhiễm môi trường sống ảnh hưởng đến dân cư chung cư.
Phí sinh hoạt: Phí sinh hoạt là các loại chi phí mà người sử dụng căn hộ chung cư phải trả hàng tháng, nhằm đảm bảo duy trì cho sinh hoạt bình thường hàng ngày
của dân cư sinh sống trong chung cư như chi phí bảo trì chung cư, phí bảo vệ, giữ xe, điện nước, thông tin liên lạc...
An ninh: An ninh là sự an toàn của cư dân sống trong căn hộ chung cư về tính mạng, tài sản, an toàn chung của chung cư về PCCC, an ninh trật tự chung cư và khu vực xung quanh.
Cộng đồng dân cư: Cộng đồng dân cư là sự thân thiện, hòa đồng, tương trợ lẫn nhau giữa các cư dân trong chung cư, giữa các cư dân với Ban quản trị chung cư, chính quyền địa phương.
Tóm tắt chương 1
Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về sự hài lòng khách hàng. Chương này gồm các phần chính: (1) Lý thuyết về đo lường sự hài lòng khách hàng và một số mô hình về đo lường sự hài lòng khách hàng, (2) lý thuyết về nhà chung cư. Chương đã đưa ra một số khái niệm về dịch vụ, chất lượng dịch vụ, mối quan hệ giữa chất lượng và sự hài lòng của khách hàng, giới thiệu 05 mô hình nghiên cứu có liên quan đến sự hài lòng như: mô hình Teboul, mô hình Kano, mô hình Zeithaml và Bitner (2000), mô hình nghiên cứu chất lượng trình bày mô hình chỉ số thỏa mãn khách hàng của Mỹ (CSI model), mô hình ECSD và một số mô hình lý thuyết liên quan đến sự hài lòng. Nghiên cứu cũng tiến hành tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn.
Trên cơ sở lý thuyết về sự hài lòng của khách hàng và các mô hình nghiên cứu lý thuyết, tham khảo một số mô hình nghiên cứu của một số tác giả trong nước cùng lĩnh vực liên quan, tác giả đã đề xuất mô hình nghiên cứu sự hài lòng của khách hàng đối với căn hộ chung cư tại thành phố Nha Trang.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG NHÀ Ở CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG
2.1. Thực trạng nhà ở chung cư tại thành phố nha trang 2.1.1. Hiện trạng dân số và lao động
Đối với nước ta, nếu như trước năm 1991 chưa hình thành thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung thì kể từ sau năm 1991 (sau khi Nhà nước ta ban hành Pháp lệnh nhà ở năm 1991) và đặc biệt là kể từ sau khi Nhà nước ban hành Hiến pháp năm 1992 và có Luật Đất đai năm 1993, với quy định coi đất đai là có giá, quyền sử dụng đất được coi là hàng hoá và được phép tham gia giao dịch, trao đổi trên thị trường thì thị trường nhà ở cũng bắt đầu được hình thành và phát triển. Sau khi Nhà nước ban hành nhiều chính sách để điều chỉnh thị trường như Luật Nhà ở, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và một số Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ liên quan hướng dẫn thi hành các Luật nêu trên, đã tạo hành lang pháp lý cơ bản cho thị trường này phát triển. Trải qua một số chu kỳ phát triển, đến nay thị trường bất động sản nhà ở nước ta đã có những bước phát triển đáng kể.
Qua thống kê cho thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đã góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, chỉ tính riêng trong năm 2009 thì các khoản thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt hơn 42.678 tỷ đồng (chiếm 11% tổng thu ngân sách), trong đó thu tiền sử dụng đất là 33.000 tỷ đồng, thu từ thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là hơn 1.000 tỷ đồng, lệ phí trước bạ nhà đất là hơn 1.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, vài năm gần đây, thu ngân sách từ nguồn sử dụng đất giảm, do thị trường bất động sản đóng băng, gặp nhiều khó khăn. Năm 2013 nguồn thu từ tiền sử dụng đất giảm đáng kể, chỉ đạt 47% so với dự toán năm, khoảng 223 tỷ đồng.
Đầu tư phát triển nhà ở đóng góp tỷ trọng đáng kể trong tổng đầu tư toàn xã hội của đất nước, hiện nay thị trường nhà ở của nước ta đã có những bước phát triển tích cực, các yếu tố của thị trường đã từng bước được hoàn thiện, hàng hoá nhà ở cũng ngày càng
phong phú hơn, từ khi chỉ có một vài loại nhà ở thì đến nay đã có nhiều loại nhà ở do nhiều đối tượng khác nhau xây dựng, để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng, chủ thể tham gia thị trường như bên bán, bên mua và đặc biệt là tổ chức trung gian đang dần được hình thành, đã tạo sự sôi động của thị trường và tăng sự công khai, minh bạch cho thị trường.
Khánh Hòa là một trong những địa phương có tỷ lệ đô thị hóa cao nhất cả nước. Theo số liệu điều tra ngày 1 tháng 4 năm 2009, số dân của toàn Tỉnh là 1.156.903 người, trong đó nam giới có khoảng 572.412 người (49,48%) và nữ giới có khoảng 584.491 người (50,52%); tỷ lệ tăng dân số của tỉnh bình quân từ năm 1999-2009 là 1,1%; tỷ lệ dân số thành thị chiếm 39,7% (tương đương 459.290 người). Năm 2011, dân số tỉnh đạt 1.174.136 người. Năm 2012, dân số toàn tỉnh 1.183.009 người, trong đó thành phố Nha Trang 398.751 người. Năm 2012, dân số toàn tỉnh 1.183.009 người, trong đó thành phố Nha Trang 398.751 người. Năm 2014, dân số toàn tỉnh 1.241.063 người, thành phố Nha Trang 424.179 người. Thống kê dân số toàn tỉnh và dân số đô thị thành phố Nha Trang, từ 2001 đến nay thể hiện ở Bảng 2.1 (số liệu 2014, ước tính theo báo cáo):
Bảng 2.1: Hiện trạng dân số TP Nha Trang và tỉnh Khánh Hòa năm 1999 -2014
Dân số (người)
STT Khu vực
Năm 1999 Năm 2009 Năm 2012 Năm 2014 1 Thành phố Nha Trang 264.429 292.693 298.298 301.280
2 Toàn tỉnh 400.624 467.885 526.254 531.516
(Nguồn: Niên giám Thống Kê Khánh Hòa, 2012 và Chương trình phát triển nhà ở) Dân cư phân bố không đều, mật độ dân cư toàn tỉnh là 223người/km2, mức độ thấp so với mật độ trung bình của cả nước là 260 người/km2, nhưng cao hơn so với mật độ trung bình của vùng Duyên hải miền Trung là 197 người/km2. Dân số tập trung chủ yếu ở các đô thị ven biển, đặc biệt tập trung tại thành phố Nha Trang và thị xã Cam Ranh (mật độ trên 500 người/km2). Các đô thị thuộc dải triền núi phía tây có quy mô dân số nhỏ, mật độ dân số thấp (dưới 300 người/km2).
Khánh Hòa có nguồn nhân lực dồi dào, tổng số lao động toàn tỉnh năm 2009 là 586.313 người, năm 2012 đạt 629.603 người. Khánh Hòa là một trong những tỉnh có nền kinh tế phát triển nhanh và vững của Việt Nam, tăng trưởng GDP của tỉnh bình quân hàng năm đạt 10,85%/năm, cao hơn mức bình quân của cả nước. GDP bình quân đầu người 1.500 USD thu ngân sách năm 2010 tăng gấp 2 lần năm 2005. Đời sống ngày một nâng cao, đặc biệt là ở các đô thị Nha Trang, Ninh Hòa và Cam Ranh. Từ đó sẽ dẫn đến tăng các nhu cầu trong cuộc sống, nhất là nhu cầu về nhà ở (Nguồn: Thông tin kinh tế - xã hội tỉnh Khánh Hòa từ 2010 - 2014 và Chương trình phát triển nhà ở Khánh Hòa, 2012).
2.1.2. Tình hình nhà ở tại tỉnh Khánh Hòa
Theo số liệu điều tra trong quá trình nghiên cứu dự án đối với từng khu vực và từng đô thị của Chương trình phát triển nhà ở đô thị tỉnh Khánh Hòa đến năm 2015 và định hướng đến 2020 đã được UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt tháng 6/2012. Hiện trạng nhà ở qua các năm như sau (năm 2014 số liệu ước tính theo báo cáo):
Bảng 2.2: Diện tích sàn nhà ở tại tỉnh Khánh Hòa, năm 1996-2014 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Năm Chỉ tiêu
1996 1999 2009 2014
DT sàn nhà ở toàn
tỉnh Khánh Hòa (m2) 3.550.000 3.698.586 7.473.870 9.180.000 (Nguồn: Chương trình phát triển nhà ở Khánh Hòa)
Nhà ở đô thị của toàn tỉnh Khánh Hòa tập trung chính ở thành phố Nha Trang và các thị trấn lớn như Diên Khánh, Cam Ranh, Ninh Hòa và Vạn Ninh. Bảng 4.2 cho thấy: Tổng số diện tích nhà ở đô thị năm 2009 là 7.473.870 m2 và tổng diện tích nhà ở đô thị năm 1999 là 3.698.586 m2. Diện tích nhà ở tăng trung bình từ năm 1996 đến năm 1999 khoảng 100.000 m2/ năm và trong giai đoạn 1999-2009 là khoảng 3.777.000 m2/năm.
Theo thống kê của Viện Kiến trúc, Quy hoạch Đô thị và Nông thôn năm 2009, diện tích ở bình quân theo đầu người ở Khánh Hòa là 9,2m2/người năm 1999 và 15,6m2/người năm 2009, so với chỉ tiêu của UBND thành phố Nha Trang là 18,6
m2/người vẫn ở mức thấp. Theo kế hoạch của UBND thành phố Nha Trang, con số này đến năm 2015 và 2020 tương ứng là: 21m2/người và 24 m2/người. Như vậy, đến năm 2015, sự gia tăng dân số cùng với kế hoạch tăng diện tích ở bình quân theo đầu người sẽ dẫn đến sự gia tăng rất lớn về nhu cầu nhà ở. Tỉnh cần khai thác, tận dụng các quỹ đất trống trong đô thị, phát triển các hình thức nhà ở tập trung như nhà chung cư; phát triển một tỷ lệ nhất định nhà ở với diện tích sàn ≤ 50m2/căn để đáp ứng được biên độ rộng nhu cầu sử dụng, có thể sử dụng đa dạng với nhiều chức năng, hiệu quả sử dụng đất cao để đáp ứng nhu cầu trên.
3.1.3. Dự báo nhu cầu diện tích nhà ở đô thị tại tỉnh Khánh Hòa
Theo Chương trình Phát triển nhà ở tỉnh Khánh Hòa đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020 (6/2012), dự báo dân số đô thị toàn Tỉnh đến năm 2015 là 617.614 người (tăng 139.810 người so với năm 2009) và 750.022 người (năm 2020) (tăng 272.218 người so với năm 2009). Chỉ tiêu diện tích ở bình quân đầu người của Tỉnh là 21m2/ người (năm 2015) và 24 m2/ người (năm 2020). Chỉ tiêu về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội được thể hiện ở Bảng 2.3
Bảng 2.3: Chỉ tiêu về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội tại Khánh Hòa
Chỉ tiêu diện tích (m2/người)
STT Đối tượng
Đến năm 2015 Đến năm 2020
1 Hộ chính sách, có công 12 14
2 Hộ có thu nhập thấp 11 12.5
3 Công nhân 6 6.5
(Nguồn: Chương trình phát triển nhà ở Khánh Hòa)
Trên cơ sở sự tăng trưởng dân số đô thị, chỉ tiêu nhà ở bình quân từng thời kỳ, nhu cầu nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội và quy mô phát triển đô thị theo quy hoạch, dự báo đến năm 2015, diện tích sàn nhà ở cần tăng thêm để phục vụ người dân là: 3.841.449 m2 và 8.571.898 m2 đến năm 2020. Như vậy, diện tích sàn nhà ở toàn tỉnh dự báo đến năm 2015 đạt hơn 11 triệu m2, đến 2020 diện tích sàn nhà ở đạt
hơn 16 triệu m2. Dự báo nhu cầu tăng diện tích nhà ở đô thị đến 2015 và 2020 thể hiện ở Bảng 2.4 sau đây:
Bảng 2.4: Dự báo nhu cầu tăng diện tích nhà ở đô thị tại tỉnh Khánh Hòa
(ĐVT: m2) Chỉ tiêu Hiện trạng năm 2009 Đến 2015 Từ 2015 đến 2020 Dự báo nhu cầu tính
theo diện tích (m2) 7.473.870 11.315.319 16.045.768 (Nguồn: Chương trình phát triển nhà ở Khánh Hòa, 2012)
Dự báo sự gia tăng nhanh về nhu cầu nhà ở như Bảng 2.4 là do sự tăng trưởng tự nhiên của dân số, sự tập trung dân cư ngày càng nhiều về các thành phố, đô thị do sự cách biệt giữa nông thôn và thành thị có xu hướng ngày càng tăng.
Dự kiến quy mô dân số đô thị tại Khánh Hòa dự báo đến năm 2015 tăng thêm khoảng 140.000 người (tương đương với 35.000 hộ dân mới). Như vậy, tỉnh cần khoảng 35.000 căn nhà để phục vụ nhu cầu nhà ở cho các đối tượng này. Ngoài ra, cần tính đến nhóm người đã có nhà ở muốn mở rộng thêm diện tích, mua thêm nhà ở… Một nhóm đối tượng có nhu cầu cao về nhà ở đó là nhóm đối tượng tái định cư, nhóm các đối tượng chính sách xã hội. Theo thống kê của Sở Xây dựng, hàng năm có hơn 2000 đơn xin mua và thuê mua nhà ở xã hội và hàng ngàn căn nhà phục vụ chương trình tái định cư cho các hộ thuộc diện giải tỏa của các dự án nâng cấp đô thị, tính trung bình 75 m2/căn hộ, thì diện tích cần xây mới khoảng hơn 2 triệu m2, tương đương 30ha đất ở đô thị. Đó là chưa tính đến diện tích đất dành cho các công trình cây xanh, công viên, đường giao thông,... phục vụ cho các khu dân cư mới.
Theo kế hoạch thực hiện Chương trình phát triển nhà ở đô thị tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2013-2015 cần 13,9ha đất xây dựng nhà ở xã hội của tỉnh, tập trung ở thành phố Nha Trang là 2174 căn, tương ứng 108.700m2 có nhu cầu mua; Nhu cầu thuê khoảng 21.150m2, tương ứng 4.316 m2 đất xây dựng, với các dự án đang đầu tư như: Chung cư An Thịnh, Vĩnh Hải; Chung cư An Sinh, Vĩnh Hải; Chung cư An Bình, Vĩnh Nguyên; Chung cư 50 Lê Hồng Phong, Phước Hải; Chung cư Nguyễn Chích, Vĩnh Hải,…với nhiều nhà đầu tư khác nhau.
2.1.4. Thị trường nhà ở tại Khánh Hòa
Trước năm 2005, có rất ít nhà đầu tư xây dựng chung cư trên địa bàn thành phố Nha Trang, chủ yếu được đầu tư từ nguồn vốn ngân sách nhà nước, vốn vay của doanh nghiệp nhà nước do nhà nước chỉ đạo như: Công ty Kinh doanh và Phát triển nhà Khánh Hòa, Trung Tâm quản lý nhà và Chung cư, Công ty TNHH Thành Đạt là điển hình. Từ 2006-2010 do chính sách nhà ở có nhiều chuyển biến tích cực, một số công ty lớn như Tập đoàn Sông Đà, Tổng Công ty Sông Hồng, Công ty Bất động sản Hà Quang, Công ty đầu tư và phát triển nhà HUD,… đã đầu tư xây dựng hàng loạt dự án khu đô thị mới, nhà ở, chung cư tại thành phố Nha Trang. Điển hình như: Dự án khu chung cư cao cấp số 6 Bãi Dương của Tập đoàn Sông Đà làm chủ đầu tư có quy mô 21 tầng, với tổng vốn đầu tư 271 tỷ đồng, quy mô 162 căn hộ cao cấp; dự án khu đô thị mới Vĩnh Điềm Trung do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương Mại UPGC làm chủ đầu