7. Kết cấu của luận văn
2.1.5. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là thủ tục pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện để ghi nhận về những thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Đăng ký thế chấp là điều kiện để hợp đồng thế chấp có hiệu lực và thông tin đăng ký thế chấp được cơ quan đăng ký có thẩm quyền cung cấp là chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp. Việc đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất có các đặc điểm như:
- Việc chứng nhận đăng ký thế chấp do đơn vị dịch vụ công thực hiện: Chủ thể có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là các đơn vị sự nghiệp công lập do Nhà nước ủy quyền việc cung cấp dịch vụ cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Thẩm quyền đăng ký được xác định theo loại tài sản dùng vào việc thế chấp, theo địa giới hành chính, lãnh thổ hoặc theo địa vị pháp lý của bên nhận bảo đảm.
- Đăng ký thế chấp có giá trị pháp lý đổi với người thứ ba. Về nguyên tắc hợp đồng thế chấp được ký kết hợp pháp làm phát sinh quyền, nghĩa vụ pháp lý giữa hai bên chủ thể (bên nhận thế chấp và bên thế chấp) nhưng không đương nhiên phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba. Do vậy để người thứ ba (ngoài bên thế chấp và bên nhận thế chấp) có thể biết về tình trạng của tài sản thế chấp, khi hợp đồng thế chấp được đăng ký, thì việc đăng
ký đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba. Ngoài ra theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng còn là điều kiện bắt buộc để giao dịch có bảo đảm có hiệu lực.
- Đăng ký thế chấp có thể là bắt buộc hoặc tự nguyện, theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định: Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, thế chấp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Đối với một số trường hợp khác không thuộc các trường hợp nêu trên thì việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân (đăng ký tự nguyện). Tuy nhiên, dù pháp luật quy định đăng ký bắt buộc hay tự nguyện thì đều có chung hậu quả pháp lý là chỉ khi đăng ký thì giao dịch có bảo đảm mới có giá trị đối với người thứ ba.
- Thông tin về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất phải được cung cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu. Thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp đã đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền đều được lưu giữ và cung cấp công khai cho các tổ chức, cá nhân có yêu cầu được tìm hiểu.