7. Kết cấu của luận văn
2.1.4. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Theo quy định tại Điều 721 Bộ luật dân sự năm 2005 thì khi đến hạn thanh toán nợ (thời hạn trả nợ được các bên thỏa thuận trong hợp đồng vay tài sản hoặc thời hạn mà bên nhận thế chấp gia hạn khi đã hết thời hạn các bên thỏa thuận trong hợp đồng) được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất mà người thế chấp quyền sử dụng đất không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền đã vay ở hợp đồng vay tài sản thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo thỏa thuận để thực hiện nghĩa vụ của người thế chấp; Nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện.
2.1.4.1. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các bên thỏa thuận các phương thức khác nhau như: Ngân hàng, tổ chức tín dụng.. nhận chính tài sản bảo đảm, các bên cùng bán, giao cho bên thế chấp bán.... Trường hợp không thực hiện được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp được chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản.
2.1.4.2. Về quyền đơn phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thế chấp tài sản khi xử lý tài sản của bên nhận thế chấp
Theo quy định tại khoản 3 Điều 130 Luật đất đai năm 2003: Khi bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất thế chấp được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; trường
hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện ra Tòa án theo quy định của pháp luật.
Người nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng từ bên nhận thế chấp có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được sử dụng đất đúng mục đích theo quy định đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật trong thời hạn sử dụng đất còn lại...
2.1.4.3. Về quyền và nghĩa vụ của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp là tài sản bảo đảm bị xử lý
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì đối tượng sử dụng đất nông nghiệp được giới hạn trong một số đối tượng cụ thể gắn liền từng mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá, có nghĩa là đối tượng tham gia đấu giá không giới hạn. Như vậy, pháp luật chưa có quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng không thuộc đối tượng sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai.
2.1.4.4. Về việc tiếp tục được sử dụng đất thuê sau khi xử lý tài sản thế chấp gắn liền với đất thuê
Khoản 1 Điều 111 Luật đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền bán tài sản, góp vốn bằng tài sản của mình gắn liền với đất thuê và người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Ngoài ra Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giao dịch có bảo đảm cũng quy định trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua - người nhận chính quyền sử dụng đất đó có quyền được tiếp tục sử dụng đất.
2.1.4.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp
Theo quy định của Bộ luật dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giao dịch có bảo đảm thì thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm là tài sản thế chấp được giải quyết như sau:
- Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp.
- Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán.
- Trong trường hợp một tài sản được dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà các đăng ký thế chấp đều có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp.
- Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp không đủ để thanh toán cho các bên nhận thế chấp có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ đươc bảo đảm.
- Các bên cùng nhận thế chấp bằng một tài sản có quyền thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế chấp có quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn chưa giải quyết triệt để một số nội dung liên quan đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp, ví dụ như trong trường hợp thi hành án dân sự: Khoản 3, Điều 47 Luật thi hành án dân sự năm 2008 quy định: “ Số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để
bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm đó sau khi trừ các chi phí về thi hành án ”. Với quy định như trên thì chủ nợ có bảo đảm trong giao dịch bảo đảm có đăng ký với chủ nợ có bảo đảm trong giao dịch dân sự chưa đăng ký đều được ưu tiên thanh toán mà không xác định chủ nợ nào được ưu tiên thanh toán trước.