7. Kết cấu của luận văn
3.3.1. Nguyên nhân khách quan
Nguyên nhân khách quan dẫn tới tình trạng tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thể hiện ở những quy định của pháp luật, sự tác động của điều kiện kinh tế, xã hội... Những nguyên nhân này dù không trực tiếp nhưng cũng ảnh hưởng rất lớn đến nội dung tranh chấp và phương hưởng giải quyết tranh chấp. Có thể thấy một số nguyên nhân khách quan khác nhau sau đây dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
- Do sự bất cập trong công tác quản lý hành chính về đất đai: Trên thực tế khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nhiều trường hợp các cơ quan nhà nước đã không thực hiện đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật đất đai quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như xác minh thực tế việc sử dụng đất, nguồn gốc đất, diện tích đất, đối tượng có
quyền sử dụng đất....), mà chỉ căn cứ vào việc người sử dụng đất tự kê khai xin cấp quyền sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó đã dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng đối tượng có quyền sử dụng đất (Ví dụ: như đất thuộc sở hữu của người này lại cấp cho người khác hoặc đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng, của hộ gia đình nhưng chỉ ghi tên người kê khai xin cấp quyền sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...), cấp sai diện tích đất, đất đang có tranh chấp nhưng vẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Do đó khi có vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ và phải xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba dẫn đến tranh chấp.
- Do quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất còn có những điểm không hợp lý:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 716 BLDS năm 2005 thì nhà ở, công trình xây dựng khác, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận. Như vậy nếu các bên chỉ thoả thuận thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì khi bên vay là bên thế chấp quyền sử dụng đất không trả được nợ thì việc xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ là không thể thực hiện được. Vì không ai nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi trên đó có những tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của mình. Về bản chất thì tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và đất là một khối tài sản thống nhất và tài sản này chỉ thực sự có giá trị khi nó gắn liền với quyền được sử dụng bề mặt đất.
Qua xem xét thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Toà án thì Toà án gặp rất nhiều khó khăn khi gặp phải những tình huống bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà các bên không thoả thuận về việc thế chấp các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất. Nhiều vụ án xảy ra mà bên thế chấp vừa
thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn vừa thế chấp tài sản khác trên đất cho tổ chức, cá nhân khác để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Do đó cần thiết phải quy định: Nếu đã thế chấp quyền sử dụng đất thì mặc nhiên thế chấp cả những tài sản gắn liền trên đất đó.
- Do sự tác động của nền kinh tế thị trường:
Hiện nay với sự bùng nổ về gia tăng dân số thì nhu cầu về chỗ ở ngày càng cao. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì quyền sử dụng đất đã trở thành một tài sản có giá trị đặc biệt lớn. Nền kinh tế thị trường càng phát triển thì nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng. Do đó để đáp ứng nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh thì việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn và bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản luôn được các chủ thể ưu tiên lựa chọn. Tuy nhiên với sự cạnh tranh khốc liệt trong nền kinh tế thị trường, không ít người bị thua lỗ trong sản xuất, kinh doanh dẫn đến bị phá sản, không trả được nợ đã vay. Khi đó nhà ở, đất có thể là những tài sản cuối cùng của họ và họ cũng không muốn mất đi những tài sản cuối cùng này, mặc dù những tài sản này đã được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay trước đó mà nay họ không thể trả được. Do vậy để giữ lại những tài sản cuối cùng này thì người vay không muốn thực hiện các cam kết trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như giao quyền sử dụng đất cho người cho vay hoặc bán quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho người cho vay.. Ngược lại người cho vay luôn muốn thu hồi vốn và lợi ích phát sinh từ việc cho vay. Đây chính là mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên và là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp. Qua đó có thể thấy rằng nền kinh tế thị trường đã có những tác động nhất định đến các chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất và đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
- Do sự hạn chế của công tác hỗ trợ và giải quyết các tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất:
Đây là một nguyên nhân không kém phần quan trọng trong nhóm nguyên nhân khách quan. Nhiều vụ án liên quan đến tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được giải quyết nhưng bị kháng cáo, kháng nghị nhiều lần, thậm chí sau khi bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật thì đương sự lại khiếu kiện nên tình hình càng phức tạp hơn. Sở dĩ có tình trạng này là ngay khi thiết lập quan hệ thế chấp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có vai trò nhất định trong hợp đồng (chứng nhận, chứng thực, đăng ký) cũng có hạn chế khi thực hiện các thủ tục có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Ngoài ra phải đề cập đến trình độ của cán bộ làm công tác giải quyết tranh chấp dân sự nói chung, tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng còn nhiều hạn chế.
Tóm lại, dù không trực tiếp nhưng các nguyên nhân khách quan cũng ảnh hưởng rất lớn tới nội dung của các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là khó khăn lớn mà chúng ta phải vượt qua để đảm bảo cho quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất được lành mạnh.