7. Kết cấu của luận văn
3.2.4. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp
cho cá nhân
Theo quy định của Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 thì quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng khi đăng ký quyền sở hữu phải ghi tên của vợ và chồng. Tuy nhiên, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao lại có hướng dẫn là đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì người đứng tên sở hữu tài sản có nghĩa vụ chứng minh đây là tài sản riêng, nếu không chứng minh được thì tài sản đó là tài sản chung. Do vậy, đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất được cấp cho cá nhân (trong Giấy chứng nhận chỉ ghi tên mỗi cá nhân) đã phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau sau khi cá nhân đó có vợ (hoặc chồng), cụ thể là: Có cơ quan công chứng yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký vào Hợp đồng thế chấp, có cơ quan không yêu cầu hoặc khi giải quyết tranh chấp thì có Tòa án chấp thuận, nhưng cũng có Tòa án tuyên bố Hợp đồng thế chấp vô hiệu.
Các trường hợp này tương đối phổ biến nên cần được giải quyết, vì việc quy định và áp dụng pháp luật không thống nhất của cơ quan nhà nước, tổ chức có thẩm quyền đã gây khó khăn cho việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với loại tài sản này.
Ví dụ để chứng minh cho nội dung này tác giả xin đưa ra vụ án như sau: Ngày 05/8/2010 Chị Phan Thị Hằng cho Anh Nguyễn Văn Chính vay
số tiền là 150.000.000 đồng, lãi suất 2% tháng, thời hạn vay là 6 tháng; Điều kiện anh Chính thế chấp cho chị Hằng quyền sử dụng đất tại thôn Bình An, xã Bình Lộc, huyện Lộc Hà, tỉnh Hà Tĩnh để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ số tiền nêu trên và anh Chính giao cho Chị Hằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở mang tên anh Nguyễn Văn Chính; Đồng thời hai bên thỏa thuận nếu anh Chính không trả được nợ thì sẽ giao đất đã thế chấp cho chị Hằng (hợp đồng vay và thế chấp đều có xác nhận của UBND xã Bình Lộc). Sau khi hết thời hạn vay, anh Chính không trả nợ cho Chị Hằng theo thỏa thuận. Trong thời hạn vay anh Chính chỉ trả được tiền lãi 03 tháng đầu. Chị Hằng khởi kiện anh Chính, yêu cầu anh Chính phải trả nợ, nếu anh Chính không có tiền trả nợ thì phải giao đất đã thế chấp cho chị Hằng để trừ nợ. Trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án nhân dân huyện Lộc Hà có đủ chứng cứ để xác định quyền sử dụng đất ở nêu trên là tài sản chung của vợ chồng anh Chính, nên không thể xử lý quyền sử dụng đất như hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở đó Tòa án xác định hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho hợp đồng vay tiền giữa anh Chính và chị Hằng là vô hiệu, bởi quyền sử dụng đất mà anh Chính đem đi thế chấp là tài sản chung của vợ chồng anh Chính, nhưng việc thế chấp lại không được vợ anh Chính đồng ý.
Qua nội dung vụ án này chúng ta thấy rằng việc xem xét tư cách chủ thể của hợp đồng là một trong những yếu tố hết sức quan trọng. Trong vụ án, bản thân bên nhận thế chấp sơ suất trong việc thiết lập quan hệ thế chấp nên hậu quả là hợp đồng thế chấp vô hiệu.
3.2.5. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp chung cho nhiều cá nhân chung cho nhiều cá nhân
Đối với quyền sử dụng đất được cấp chung cho nhiều cá nhân mà phần sở hữu không đồng đều hoặc người sử dụng đất chỉ thế chấp phần quyền sử
dụng đất của mình trong quyền sử dụng đất chung với người đồng sử dụng, việc thế chấp không thể thực hiện được nếu không có sự đồng ý của những người đồng sử dụng. Do vậy, Luật Đất đai cần căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về trường hợp sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia để giải quyết hài hòa, phù hợp với lợi ích các chủ thể.