7. Kết cấu của luận văn
3.2.2.Về các loại đất được thế chấp và không được thế chấp
Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định các loại đất được thế chấp (Điều 110, khoản 3 Điều 112, khoản 3 Điều 111, khoản 2 Điều 112, Điều 113, khoản 1 và 3 Điều 119), mà chưa có quy định về loại đất nào không được thế chấp. Ngoài ra, một số loại đất khác mặc dù pháp luật cho phép thế chấp, nhưng vẫn không thực hiện việc thế chấp trên thực tế như: các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước, đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện bị quy hoạch.
Đối với quyền sử dụng đất thuê, việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất còn bị pháp luật hạn chế. Tuy nhiên, trong tất cả các trường hợp được hay không được thế chấp quyền sử dụng đất thì các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đều có quyền thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất và như vậy khi xử lý tài sản gắn liền với đất thuê được thế chấp cũng sẽ đương nhiên được xử lý cả quyền sử dụng đất thuê đó. Vì vậy, việc hạn chế đất thuê không được thế chấp không thực sự có ý nghĩa về mặt pháp lý.
Điều 729 và Điều 730 - BLDS quy định hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập. Được thế chấp quyền sử dụng đất ở với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước.
Như vậy, các quy định của BLDS chưa cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất tại các Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài, các Ngân hàng liên doanh được phép hoạt động tại Việt Nam.
Trong khi đó Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (đã được sửa đổi, bổ sung ngày 09/06/2000) lại cho phép: "Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam ” (Khoản 3- Điều 46). Cụ thể hoá quy định này, tại khoản 1- Điều 92 của Nghị định số 24/2000/ NĐ-CP ngày 31/07/2000 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:
Tổ chức tín dụng Việt Nam, Chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nước ngoài theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng. Như vậy, chúng ta thấy rằng quyền bình đẳng của người sử dụng đất trong các quy định của hệ thống pháp luật hiện hành chưa được bảo đảm. Hộ gia đình, cá nhân chưa có quyền lựa chọn nơi thế chấp. Điều này gây cản trở họ trong việc “tiếp cận” với nguồn vốn của các tổ chức tín dụng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Mặt khác, sự không thống nhất giữa các quy định của hệ thống pháp luật Việt Nam vô hình chung đã gây ra tâm lý cho các nhà đầu tư nước ngoài cảm giác họ bị đối xử bất bình đẳng so với các nhà đầu tư trong nước. Đây là một lý do cản trở các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này ở nước ta.
Một vấn đề nảy sinh trên thực tế, làm cản trở việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đầu tư cho sản xuất. Đó là trường hợp các hộ nhận khoán đất của các nông trường, lâm trường để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của họ bị ràng buộc bởi hợp đồng nhận khoán đất đối với nông trường, lâm trường. Họ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, họ không được hưởng các quyền của người sử dụng đất mà pháp luật quy định, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Mặc dù, trên thực tế họ là người trực tiếp lao động, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Hiện nay, trong nền sản xuất hàng hoá ở nước ta, những người sử dụng đất nhận khoán trong các nông trường, lâm trường đang rất cần vốn để đầu tư mở rộng sản xuất, mà việc cho vay vốn của các tổ chức tín dụng không đến được với họ. Nguyên nhân là do “thiếu vắng” các quy định của pháp luật về vấn đề này.