7. Kết cấu của luận văn
3.3.2. Nguyên nhân chủ quan
Nếu như nguyên nhân khách quan tác động đến phạm vi, quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì nguyên nhân chủ quan ảnh hưởng không nhỏ tới nội dung tranh chấp. Nguyên nhân chủ quan là những nguyên nhân xuất phát từ chính những chủ thể thiết lập quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chính những nguyên nhân chủ quan làm cho các tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất quyết liệt và phức tạp hơn. Quá trình tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có một số nguyên nhân chủ quan sau đây:
- Do ý thức không tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Khi thiết lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nếu các chủ thế có ý thức tuân thủ pháp luật thì họ sẽ thực hiện đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như quy định về hình thức của hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia ký hợp đồng, đăng ký thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực và được Nhà nước công nhận. Tuy nhiên trên thực tế nhiều khi các chủ thể không thực hiện các quy định nêu trên (như không lập thành văn bản, không đăng ký việc thế chấp....), đặc biệt là việc thế chấp và nhận thế chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình thì các chủ thể này do ngại phải thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và thậm chí không lập thành văn bản mà bên thế chấp chỉ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ. Do đó khi có sự vi phạm về nghĩa vụ trả nợ thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác định là vô hiệu và khi đó bên nhận thế chấp từ chủ nợ không có bảo đảm, mặc dù họ là người giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của con nợ.
Ngoài vấn đề về ý thức không tuân thủ pháp luật thì sự hiểu biết pháp luật còn nhiều hạn chế của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng chính là nguyên nhân không kém phần quan trọng làm cho tranh chấp ngày càng có chiều hướng gia tăng và phức tạp.
Việc sử dụng các công cụ hỗ trợ (tư vấn pháp lý, tư vấn soạn thảo và ký hợp đồng....) của người dân còn là một vấn đề khá mới mẻ. Trên thực tế do thiếu hiểu biết pháp luật nên các bên thường đơn giản hoá vấn đề, sau khi xảy ra tranh chấp, lợi ích không được bảo đảm.
- Do sự bội tín của bên thế chấp:
Khi không còn khả năng trả được nợ, thì thường bên thế chấp quyền sử dụng đất không muốn thực hiện việc xử lý quyền sử dụng đất để trả nợ như đã
thoả thuận và đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên vấn đề này sẽ không mấy khó khăn khi các bên xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Nhưng vấn đề sẽ phức tạp hơn nhiều nếu các bên không tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
3.4. Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
Như đã phân tích và trình bày ở trên các nguyên nhân khách quan và chủ quan đã ảnh hưởng không nhỏ tới hiệu lực pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; cũng như những khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đền hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Để hạn chế đến mức thấp nhất các tranh chấp phát sinh liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, tác giả xin đưa ra một số giải pháp, kiến nghị như sau: