7. Kết cấu của luận văn
2.1.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất ở của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước bên có quyền (bên nhận thế chấp) trong quan hệ nghĩa vụ. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình trước bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2.1.3.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng rộng rãi trong các trường hợp cho vay tài sản, đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các tổ chức tín dụng.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đảm bảo vốn cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh là điều kiện hết sức cần thiết. Việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn đảm bảo cho việc sản xuất, kinh doanh là vấn đề thiết thực và quan trọng. Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng đang ngày càng phổ biến. Nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của các tổ chức tín dụng; Đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những người có tiền nhàn rỗi cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất, kinh doanh và người đi vay phải bảo đảm thực hiện việc thanh toán khoản vay và tiền lãi thông qua việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Về bản chất hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng mang đầy đủ những đặc tính chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đó là tính dự phòng và tính bảo đảm. Tuy nhiên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn có những đặc trưng khác biệt như sau:
- Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng thế chấp là “quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc biệt”. Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và được Nhà nước bảo đảm thực hiện để khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Quyền sử dụng đất chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp. Người thế chấp quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, hay nói cách khác nó chính là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên có những quy định riêng biệt và người sử dụng đất khi
thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ những quy định, điều kiện do pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
- Thứ hai, về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 689 BLDS năm 2005 là phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Việc pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng chung của việc thế chấp tài sản và cũng như việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt, phải đăng ký quyền sử dụng và tuân theo các quy định riêng biệt của pháp luật về đất đai và phải lập thành văn bản để hợp đồng có giá trị.
- Thứ ba, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng, liên quan đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Người nhận thế chấp nào tiến hành việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trước thì sẽ được ưu tiên thanh toán trước trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ và phải khởi kiện tại Toà án.
- Thứ tư, theo quy định của BLDS năm 2005 thì thế chấp tài sản là nhằm để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ dân sự được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm việc phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện hoặc không thực hiện công việc nhất định. Tuy nhiên theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì đối với quyền sử dụng đất, mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm để vay vốn sản xuất kinh doanh.
- Thứ năm, theo quy định của BLDS năm 2005 việc phân biệt cầm cố với thế chấp tài sản không phụ thuộc vào tài sản đó là động sản hay bất động
sản, mà được phân biệt ở chỗ có hay không việc chuyển giao tài sản đó cho bên có quyền. Nếu chuyển giao tài sản cho bên có quyền thì đó là biện pháp cầm cố tài sản. Nếu không chuyển giao tài sản thì là biện pháp thế chấp tài sản. Tuy nhiên trong biện pháp thế chấp tài sản các bên cũng có thể thỏa thuận tài sản thế chấp do bên thứ ba giữ.
Đối với quyền sử dụng đất pháp luật quy định người có nghĩa vụ và người có quyền chỉ được chọn biện pháp bảo đảm duy nhất đó là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất.
Đồng thời trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất người thế chấp luôn là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất của mình. Các bên không thể thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp được quản lý, sử dụng đất, hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba quản lý, sử dụng như tài sản thông thường khác. Quy định này để đảm bảo cho việc sử dụng đất một cách có hiệu quả, tránh tình trạng người có quyền (bên nhận thế chấp) không có nhu cầu sử dụng đất nhưng vẫn phải quản lý đất dẫn đến việc bỏ hoang đất, gây lãng phí cho xã hội, trong khi bên có nghĩa vụ (bên thế chấp) có nhu cầu sử dụng đất thì lại không được quản lý và sử dụng đất. Đặc điểm này rất quan trọng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
2.1.3.3. Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của BLDS năm 2005 thì đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là “quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất chỉ trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp. Người thế chấp quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên pháp luật có những quy định riêng biệt. Người sử dụng đất khi thế chấp quyền sử
dụng đất phải tuân thủ những điều kiện do pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định. Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể những chủ thể nào có quyền sử dụng đất ở (được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất....). Do đó việc thế chấp quyền sử dụng đất phụ thuộc vào chủ thể có quyền sử dụng đất. Đối với cá nhân và hộ gia đình thì được thế chấp quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức kinh tế và các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Đối với người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài thì chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Như vậy, mặc dù cùng là đối tượng quyền sử dụng đất nhưng phạm vi chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khác nhau.
2.1.3.4. Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là cách thức mà các bên thể hiện sự thỏa thuận về nội dung của hợp đồng, là căn cứ để xác định các bên tham gia hợp đồng, thông qua đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên và cũng từ đó xác định trách nhiệm của bên vi phạm hợp đồng.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định của BLDS năm 2005 tại khoản 2, Điều 689 đó là lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.
Việc pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng của việc thế chấp tài sản cũng như việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung mà đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, một loại tài sản đặc biệt, phải đăng ký quyền sử dụng và tuân theo các quy định riêng biệt của pháp luật về đất đai và phải lập thành văn bản là điều kiện để hợp đồng có giá trị.
chứng, chứng thực nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước quản lý việc chuyển dịch một loại tài sản đặc biệt là đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và có ý nghĩa cho việc Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất, biến động của đất đai.
Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo hình thức do pháp luật quy định và nếu không tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức thì hợp đồng sẽ vô hiệu do vi phạm về hình thức.
Mặc dù pháp luật không quy định cụ thể là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản riêng biệt, không lập chung với hợp đồng tín dụng nhưng theo quy định tại khoản 1, Điều 689 BLDS năm 2005 “việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng” và khoản 1 Điều 153 Nghị định 181/NĐ-CP quy định “ .... trong thời hạn không quá 05 ngày..., các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, ... phải nộp một bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng thế chấp.... ” thì có thể khẳng định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản riêng biệt với hợp đồng tín dụng.
2.1.3.5. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/NĐ-CP thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 153 của Nghị định 181/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng các bên tham gia thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải nộp một bộ hồ sơ gồm có: Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện. Trong đó đối với trường
hợp các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân người nước ngoài thì phải nộp hồ sơ đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; Đối với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở tại phường và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo Điều 121 Luật đất đai năm 2003 thì hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện; Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở tại xã, thị trấn thì hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất nộp tại UBND cấp xã và sau 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ UBND xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thực hiện việc giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa liên thông).
Như vậy, theo quy định nêu trên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký, là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính.
Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng vì nó liên quan đến thứ tự ưu tiên thanh toán. Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Người nhận thế chấp nào tiến hành việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trước thì sẽ được ưu tiên thanh toán trước trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ và phải khởi kiện tại Tòa án. Và nó còn có ý
nghĩa thông tin cho người thứ ba về việc quyền sử dụng đất đã được thế chấp, giá trị thông tin thể hiện trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian thế chấp hoặc quyền thế chấp quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều người.
2.1.3.6. Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ này được thể hiện dưới dạng các điều khoản mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, diện tích đất, vị trí thửa đất, thời hạn thế chấp, phương thức xử lý quyền sử dụng đất...
2.1.3.6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
* Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất:
- Người thế chấp quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Xuất phát từ đặc tính đặc biệt của đất đai, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất pháp luật quy định bên thế chấp quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản của việc thế chấp quyền sử dụng đất so với việc áp dụng các biện pháp bảo đảm khác. Như vậy, ngoài việc đảm bảo thực hiện được mục đích sử dụng đất còn đảm bảo quyền lợi của người thế chấp là vẫn có chỗ ở, vẫn tiếp tục khai thác hoa lợi, lợi tức, khai thác giá trị của đất.
- Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận. Đây chính là mục đích và lợi ích mà bên thế chấp nhằm đạt tới khi thế chấp quyền sử dụng đất của mình. Giá trị quyền sử dụng đất mà người có quyền sử dụng đất khai thác được trong khi vẫn khai thác