7. Kết cấu của luận văn
3.2. Khái quát thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất
Nghiên cứu khái quát và đưa ra nhận xét, đánh giá chung nhất về thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, vì trên cơ sở đó sẽ thiết lập, củng cố vững chắc cơ sở thực tiễn của các đề xuất liên quan đến việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của Việt Nam.
Theo số liệu điều tra về các quyền của người sử dụng đất năm 2002 của dự án Phát triển cộng đồng do tổ chức OXFAM Anh thực hiện tại địa bàn tỉnh Hà Tĩnh thì có 68% người được hỏi cho rằng trong năm quyền của người sử dụng đất, quyền thế chấp là quan trọng nhất. Số liệu này cho thấy quyền thế chấp quyền sử dụng đất có tầm quan trọng như thế nào đối với người dân. Vậy Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật có liên quan đã quy định đầy đủ, chặt chẽ về quyền này hay chưa? Còn có những bất cập gì trong thực trạng thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất? Cần làm gì để khắc phục những bất cập đó?
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại Phần năm- Chương XXX (từ điều 715 đến điều 721). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, với quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, đã đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội to lớn. Các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất (trong đó có thế chấp quyền
sử dụng đất) được triển khai thực hiện trên thực tế. Đại đa số người sử dụng đất nhận thức được tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Về tầm quan trọng của năm quyền của người sử dụng đất thì 1,5% số người được hỏi cho rằng quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 12,2% cho rằng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 1,3% dành vị trí đó cho quyền cho thuê quyền sử dụng đất, 68% cho rằng quyền thế chấp là quan trọng nhất, 14% dành vị trí đó cho quyền thừa kế và 3% không đánh giá được quyền nào là quan trọng nhất”. Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Nên quyền thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất chưa nhiều. Lý do là họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà một trong những nguyên nhân chủ yếu là tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là đối với đất ở trong thời gian vừa qua thực hiện rất chậm trễ. Mặt khác, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn. Trong khi đó, theo quy định các tổ chức tín dụng Việt Nam chỉ cho vay: "Số tiền cho vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố và tài sản bảo lãnh đã được xác định và ghi trên hợp đồng" (Điều 12- Quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17/08/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước). Cũng tại Điều 26 của Quyết định này quy định việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp dựa trên bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ quy định. Mà khung giá đất do Chính phủ ban hành tại Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994, mặc dù đã qua một số lần bổ sung, điều chỉnh vẫn còn nhiều điều quy định bất cập, chưa hợp lý cần được thay thế bằng một
văn bản mới. Do đó, tâm lý của người sử dụng đất không muốn thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam.
Nhằm làm rõ một số vấn đề thực tiễn thi hành các quy định của Luật Đất đai năm 2003, trong khuôn khổ luận văn này tập trung nghiên cứu về những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những kiến nghị về một số vấn đề có liên quan cần được nghiên cứu, giải quyết trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan. Nội dung cụ thể như sau: