7. Kết cấu của luận văn
2.2. Một số nhận xét về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
Từ việc phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành, có thế rút ra một số nhận xét sau đây:
Thứ nhất, về cơ bản pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất đã tương đối đầy đủ, quy định cụ thể về các vấn đề như: Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất; Các bên thế thế chấp; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng thế chấp, hình thức của hợp đồng thế chấp, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, nội dung của hợp đồng….; Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp; Cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp….Tuy nhiên để pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hoàn thiện hơn, trong thời gian tới chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát để sửa đổi, bổ sung một số quy định về: xác định lại phạm vi điều chỉnh của Luật đất đai, mô hình cơ quan đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, ứng dụng công nghệ
thông tin trong hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất, đối tượng thế chấp, xử lý tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch có bảo đảm, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Thứ hai, văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất đã được ban hành kịp thời, tạo hành lang pháp lý để các tổ chức, cá nhân thực hiện tốt các quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên một số văn bản quy định trực tiếp vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất chưa có tính pháp lý cao, mới chỉ là Nghị định, Thông tư mà chưa phải là Luật, Bộ Luật….Các văn bản luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở một số điểm còn chưa thống nhất, do đó dẫn đến những chồng chéo, bất cập trong quá trình thực thi pháp luật. Vì vậy, trong thời gian tới chúng ta cần pháp điển hóa, tiếp thu kinh nghiệm quốc tế để ban hành một văn bản luật riêng về lĩnh vực này.
Thứ ba, pháp luật Việt Nam khẳng định mục tiêu thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về các giao dịch bảo đảm. Nhưng trên thực tế Việt Nam đang từng bước xây dựng những điều kiện về cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật cho hệ thống thông tin tập trung, thống nhất về giao dịch có bảo đảm, cũng như đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với quy định tại Nghị định số 80/2000/NĐ-CP Việt Nam mới chỉ đưa ra mục tiêu, nguyên tắc…thiếu những quy định cụ thể. Do vậy, vấn đề đặt ra là phải ban hành văn bản quy định mới nhằm cụ thể hóa mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin tập trung, thống nhất về giao dịch bảo đảm là nhiệm vụ và yêu cầu bức bách cần thực hiện trong thời gian tới.
Thứ tư, một số quy định cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ một số quy định không còn phù hợp với thực tiễn. Ví dụ như: quy định về giá trị của tài sản thế chấp so với tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm (khoản
1, Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2005) chưa thật đúng với bản chất của giao dịch dân sự là sự tự do thỏa thuận giữa các bên; Hay là quy định về giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ trong thời hạn thế chấp; Cách thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất….
Nhìn chung, các quy định của pháp luật về Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất; Các bên thế thế chấp; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với các nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng thế chấp, hình thức của hợp đồng thế chấp, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, nội dung của hợp đồng….; Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp; Cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp….tạo điều kiện thuận lợi để các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời đây cũng là cơ sở pháp lý để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành các thủ tục liên quan đến thế chấp, là cơ sở để Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất./.
Chương 3
THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH HÀ TĨNH VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT