7. Kết cấu của luận văn
3.2.3.Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình
gia đình
Theo quy định tại khoản 2 Điều 177 của Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ cần chủ hộ là đại diện Hộ gia đình ký. Nhưng theo quy định tại Điều 146, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Hộ gia đình “phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong Hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Hộ gia đình theo quy định tại Điều 108 của Bộ luật dân sự năm 2005 là “các thành viên có tài sản chung đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp…” không đồng nhất với hộ gia đình có chung hộ khẩu hay ở chung một nhà. Do vậy, không có cơ sở pháp lý để xác định được ai là những thành viên của Hộ gia đình. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai lại không quy định căn cứ xác định các thành viên của Hộ gia
đình sử dụng đất, cụ thể là các thành viên của Hộ gia đình sử dụng đất không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đăng ký quyền sử dụng đất, Hộ gia đình không buộc phải kê khai các thành viên của Hộ gia đình và đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước.
Thực tế hiện nay các cơ quan công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất thường căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên trong Hộ gia đình. Tuy nhiên căn cứ này chưa chính xác vì không có cơ sở để đảm bảo rằng chỉ có những người được ghi tên trong sổ hộ khẩu mới là thành viên Hộ gia đình do việc nhập, tách hộ khẩu được thực hiện dễ dàng thông qua các thủ tục hành chính. Do đó, việc chưa có căn cứ pháp lý để xác định Hộ gia đình đã gây khó khăn trong việc thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp tại cơ quan công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm, rủi ro trong việc bỏ sót thành viên Hộ gây ra tranh chấp ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản của người nhận thế chấp.
Đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã được thế chấp là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình mà chỉ có vợ hoặc chồng hoặc chủ hộ gia đình tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và không có sự ủy quyền hợp pháp (trong khi theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự năm 2005 thì vợ hoặc chồng hoặc các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình phải ký vào hợp đồng thế chấp hoặc có văn bản ủy quyền). Việc giải quyết tranh chấp các Tòa án vẫn có những quan điểm giải quyết khác nhau về việc xác định giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Quan điểm thứ nhất: Tuy rằng việc định đoạt tài sản chung (quyền sử dụng đất) của vợ chồng hoặc hộ gia đình vi phạm quy định tại Điều 219 Bộ luật dân sự năm 2005 (đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng), Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 (đối với trường hợp quyền
sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình), nhưng trên thực tế quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình nên vợ, chồng hoặc chủ hộ gia đình có quyền sử dụng một phần đối với đất, nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có giá trị một phần đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của người đã tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Quan điểm thứ hai: Do việc định đoạt tài sản chung vi phạm pháp luật nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu do trái pháp luật.
Quan điểm thứ ba: Thực tế có trường hợp người vợ, người chồng hoặc chủ hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng, hộ gia đình để vay tiền phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh và phục vụ lợi ích chung cho gia đình. Mặc dù, vợ hoặc chồng hoặc các thành viên trong gia đình không tham gia hợp đồng vay tài sản và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng trong trường hợp này đều phải có nghĩa vụ, trách nhiệm trả nợ chung bằng tài sản chung của vợ chồng, của hộ gia đình, nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực pháp luật.
Nhận định về các quan điểm này của các Tòa án:
- Quan điểm thứ nhất là không có căn cứ. Vì mặc dù vợ, chồng hoặc người đại diện hộ gia đình có quyền sử dụng một phần quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng, hộ gia đình nhưng quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký quyền sử dụng. Theo quy định của pháp luật thì mới chỉ xác định về nguyên tắc là có “một phần” và chưa xác định bằng tài sản cụ thể, nên hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.
- Quan điểm thứ hai thì có căn cứ về mặt pháp lý, việc xác định hợp đồng bị vô hiệu là đúng pháp luật. Tuy nhiên quan điểm này lại không phù hợp với thực tế nhiều trường hợp người do sự thiếu hiểu biết về pháp luật nên quan niệm: Đất của vợ chồng, hộ gia đình chỉ cần người chồng (là người đại diện đứng tên chủ hộ) ký hợp đồng là được.
- Quan điểm thứ ba là có căn cứ pháp lý và phù hợp với thực tế, bởi những lý do sau:
+ Quyền sở hữu chung về tài sản của vợ chồng dựa trên quan hệ hôn nhân, của hộ gia đình là dựa trên quan hệ huyết thống gia đình.
+ Thực tế việc định đoạt tài sản chung này (thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh) là nhằm phục vụ cho lợi ích chung của gia đình, của vợ chồng.