1. Cán bộ định giá phải trực tiếp kiểm tra hiện trạng thực tế của tài sản, mô tả hiện trạng của tài sản trong Báo cáo ĐGTS theo đúng thực tế. Nếu BĐS là nhà ở thì cán bộ ĐGTS phải trực tiếp vào nhà để kiểm tra hiện trạng bên trong ngôi nhà, tuyệt đối không xem xét qua loa bên ngoài rồi tiến hành định giá.
2. Cán bộ ĐGTS cần trực tiếp gặp chủ sở
hữu tài sản để xác minh thông tin liên quan đến tài sản định giá. Trong một số trường hợp, chủ tài sản có lý do chính đáng khơng trực tiếp mà có văn bản ủy quyền hoặc của bên thứ ba đi cùng cán bộ ĐGTS kiểm tra hiện trạng tài sản, cán bộ ĐGTS xem xét nếu thấy mọi thông tin về hồ sơ và hiện trạng tài sản rõ ràng, chính xác và khớp đúng thì tiến hành định giá. Trường hợp có bất kỳ vấn đề gì chưa rõ ràng về hồ sơ hoặc các thơng tin liên quan đến tài sản, cán bộ ĐGTS phải gặp trực tiếp chủ sở hữu tài sản để xác minh thông tin và xử lý.
3. Một số tình huống xử lý trong khi kiểm tra hiện trạng tài sản như sau:
a) Trường hợp hiện trạng TSBĐ trên giấy tờ phù hợp với thực tế.: Nếu không gặp được chủ tài sản thì cán bộ định giá cần phải biết tên họ nhười dẫn đi xem tài sản, mối quan hệ với chủ sở hữu TSBĐ, số điện thoai và chụp hình người dẫn đi xem tài sản.
b) Trường hợp hiện trạng TSBĐ trên giấy tờ không đúng với thực tế (sai lệch về vị trí, kích thước, hình dáng, diện tích…): Cán bộ ĐGTS phải gặp trực tiếp chủ sở hữu tài sản để yêu cầu giải thích, đổng thời phải xác minh thêm thơng tin từ các chủ sở hữu nhà đất xung quang liền kề và chính quyền địa phương về vị trí và hiện trạng TSBĐ cho chính xác.
c) Trong trường hợp khi đến TSBĐ thấy có người khác (không phải chủ sở hữu tài sản hoặc vợ/chồng/con của chủ sở hữu tài sản) đang sử dụng, quản lý tài sản: cán bộ định giá phải xác minh thông tin người đó là ai, mối quan hệ với chủ TSBĐ, cơ sở pháp lý để người đó được sử dụng, quản lý tài sản (Ví dụ: Hợp đồng thuê tài sản, ủy quyền quản lý, sử dụng…); Đồng thời cán bộ ĐGTS phải trực tiếp vào nhà xme hiện trạng TSBĐ và kiểm tra các thông tin trên, tránh trường hợp tài sản được bán cho người khác hoặc đã bị người khác xiết nợ rồi mà Ngân hàng không biết.
d) Trường hợp hiện trang BĐS xuống cấp, khơng sửa chữa, có dấu hiệu bất thường như: Nhà ở, văn phịng, bến bãi … khơng có người ở, làm việc trong đó, hoặc cho thấy chủ tài sản khơng có khả năng sửa chữa, phục hồi hay xây mới thì cán bộ định giá phải thơng báo ngay cho cấp trên trực tiếp biết và phải ghi rõ vào biên bản định giá về hiện trạng này.
e) Trường hợp sau khi quan sát xung quanh hiện trạng tài sản, cán bộ định giá phải mô tả, ghi rõ vào biên bản định giá những nơi nhạy cảm (nếu có) có thể dẫn đến việc khó chuyển nhượng về sau như: tài sản tọa lạc liền kề nghĩa trang, nghĩa địa, chùa chiền, miếu mạo, nhà thờ, nơi thừa tự, trong đất có mồ mả (bao nhiêu cái), đường ray xe lửa, bờ kè, đê bao, nhà thiêu, nhà hỏa táng, nhà xác, bệnh viện; tài sản bị nghiêng, bị lún; mặt nền thấp hơn mặt đường giao thông (bao nhiêu mét), tài sản nằm trong khu vực thường xuyên ngập nước khi trời mua, triều cường; khu vực mất an ninh trật tự, an toàn xã hội, nhiều đối tượng nghiện hút, xã hội đen cư trú; khu vực thường xuyên bị ơ nhiễm (khói bụi, tiếng ồn, rác thải, nguồn nước…); khu vực đã có quy hoạch hoặc quy hoạch treo; diện tích tài sản định giá bị vướng một phần hay toàn bộ vào lộ giới; hoặc chờ giải tỏa theo quy định của có quan Nhà nước có thẩm quyền.
4. Cán bộ định giá không được định giá tài sản khi chưa kiểm tra và trực tiếp nhìn thấy tài sản, phải đối chiếu cẩn thận, kỹ lưỡng các thông tin, thông số, hiện trạng tài sản kiểm tra trên thực tế với các hồ sơ tài sản do Đơn vị yêu cầu định giá cung cấp, đảm bảo tài sản định giá đúng là tài sản ghi trong hồ sơ.
Thực tế việc thực hiện Bước 4 tại VPBank
Ví dụ 1: Thửa đất số 126, tờ bản đồ số 33, thôn Lộc, xã Xuân Đỉnh, huyện Từ
Liêm, TP Hà Nội
Ngày 24/5/2012, cán bộ định giá Đỗ Đức Thuận, cùng với nhân viên C/A chi nhánh Hà Tây là anh Huy hẹn ông Nguyễn Kiến Quốc để tiến hành kiểm tra hiện trạng thực tế của tài sản. Sau khi kiểm tra, những thông tin cán bộ định giá thu thập được để đưa vào báo cáo ĐGTS như sau:
Thông tin về tài sản bảo đảm
tài sản khác gắn liền với đất do UBND huyện Từ Liêm cấp ngày 14/11/2003, số vào sổ cấp GCN QSDĐ/2813/QĐUB mang tên Hộ gia đình Ơng Nguyễn Kiến Quốc.
- Hiện trạng tài sản: Cho thuê nhà trọ, tại thời điểm định giá chưa có phát sinh tranh chấp.
- Đặc điểm của BĐS thế chấp khi khảo sát
Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm định thực tế thửa đất, tài sản trên đất