- Tổng chi phí cải tạo hoặc phát triển BĐS
1.5.Các nhân tố ảnh hưởng đến quy trình định giá bất động sản thế chấp
1.5.1. Các nhân tố khách quan
Thị trường Bất động sản
quy trình định giá BĐS thế chấp. Thị trường BĐS ổn định thì giá cả BĐS cũng ổn định tạo điều kiện cho định giá viên tìm hiểu thị trường, thu thập thơng tin và định giá một cách dễ dàng hơn, các BĐS so sánh sẽ sẵn có. Nếu thị trường BĐS ln biến động bất thường, lúc q nóng lúc lại trầm lắng thì việc thu thập thơng tin phục vụ q trình định giá rất khó khăn và có thể khơng chính xác.
Quy định của pháp luật
Sự thay đổi của hệ thống luật pháp có tác động vơ cùng lớn đến quy trình định giá BĐS. Hiện nay chưa tồn tại tiêu chuẩn định giá BĐS mà mới chỉ có tiêu chuẩn thẩm định giá, đồng thời hệ thống pháp luật về định giá BĐS cịn chưa thống nhất, chưa có quy định rõ ràng. Nếu Nhà nước ban hành tiêu chuẩn của định giá BĐS thì đây sẽ là một thuận lợi rất lớn đối với cơng tác thực hiện quy trình định giá BĐS.
Quy hoạch của NN
Trong hoạt động định giá BĐS tại các ngân hàng hiện nay, thì thơng tin về các loại quy hoạch đóng vai trị rất quan trọng đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất. Khi tiến hành định giá BĐS, định giá viên sẽ kiểm tra xem BĐS đó có đúng quy hoạch của Nhà nước hay khơng, BĐS có thuộc vào quy hoạch hay khơng, nếu thuộc thì tồn bộ BĐS thuộc quy hoạch hay một phần BĐS thuộc quy hoạch. Nếu chỉ có một phần thuộc quy hoạch thì phần thuộc quy hoạch sẽ tính theo khung giá đất Nhà Nước ban hành, phần diện tích cịn lại sẽ tính theo khung giá thị trường. Từ sự phân tích trên cho ta thấy quy hoạch đóng vai trị rất quan trọng trong quy trình định giá tại các ngân hàng hiện nay, khơng những xác định được chính xác giá trị BĐS thế chấp mà còn xác định được tiềm năng của BĐS đó trong tương lai, các ngân hàng sẽ cho khách hàng vay với số tiền hợp lý, phù hợp với các lợi ích mang lại từ BĐS cả trong hiện tại và tương lai, hạn chế được rủi ro cho các Ngân hàng.
Khách hàng và khoản vay
Khách hàng và khoản vay của khách hàng là nhân tố khơng thể khơng nhắc đến tác động đến quy trình định giá BĐS. Khách hàng là nhân tố lớn ảnh hưởng đến quá trình định giá, nếu khách hàng trung thực, là người có tài sản minh bạch, trung thực tài chính thì việc xác minh khách hàng rất dễ dàng, quá trình định giá sẽ giảm đi được
nhiều cơng đoạn. Khoản vay của chính khách hàng cũng tác động khơng nhỏ đến quy trình định giá, nếu khoản vay mà nhỏ hơn nhiều lần so với giá trị BĐS thì ngân hàng cũng khơng đắn đo quá nhiều khi cho vay. Còn nếu khoản vay lớn hơn hoặc vừa khít thì rất khó cho ngân hàng khi xác thực và cấp tín dụng.
1.5.2. Các nhân tố chủ quan
Chiến lược phát triển của ngân hàng
Chiến lược phát triển của ngân hàng là nhân tố chủ quan hàng đầu ảnh hưởng tới quy trình định giá BĐS thế chấp. Nếu một ngân hàng có chiến lược tăng tín dụng thì các khoản vay của khách hàng sẽ dễ dàng hơn, do đó làm cho q trình định giá khơng phải q tỉ mỉ, cẩn thận. Nhưng nếu chiến lược phát triển của ngân hàng là giảm tín dụng, giảm tối đa rủi ro nợ xấu khó địi thì quy trình định giá phải được định giá viên thực hiện thật cẩn trọng và xem xét kỹ càng từng yếu tố.
Trình độ của đội ngũ cán bộ định giá
Đội ngũ cán bộ định giá chính là người thực hiện quy trình định giá do vậy cán bộ định giá có trình độ chun mơn, được đào tạo bài bản chuyên sâu thì quá trình định giá sẽ đơn giản đi rất nhiều mà độ chính xác của giá trị BĐS lại cao.
Tình hình trang thiết bị của phịng định giá
Trang thiết bị như: máy ảnh, máy scan, máy fax là những thiết bị cần thiết phục vụ cho q trình định giá. Định giá viên có đầy đủ những trang thiết bị sẽ có thể thực hiện định giá chuẩn xác và có càn cứ, đồng thời việc liên lạc với khách hàng hay các bộ phận khách cũng dễ dàng hơn.
Cơ sở dữ liệu phục vụ cho quá trình định giá
Ở Việt Nam hoạt động định giá BĐS mới được hình thành cách đây khơng lâu, chính vì thế cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng, hệ thống thông tin về BĐS giao dịch mà đầy đủ thì việc định giá sẽ nhanh chóng và dễ dàng hơn. Nếu khơng có thơng tin về BĐS so sánh định giá viên phải bắt đầu thu thập thông tin, số liệu từ đầu làm cho quá trình định giá mất thời gian hơn rất nhiều.
Nếu ngân hàng và các cơ quan nhà nước có mối quan hệ liên kết chặt chẽ với nhau thì cơng tác định giá sẽ giảm đi rất nhiều gánh nặng về giấy tờ pháp lý của BĐS, về bản thân người chủ sở hữu BĐS, và về quá trình quản lý BĐS. Ngân hàng sẽ dễ dàng hơn trong việc kiểm tra tính pháp lý của BĐS, và mức độ chuẩn xác cũng cao hơn. đồng thời các cơ quan nhà nước cũng có thể kiểm sốt được những BĐS nào đã định giá, định giá là bao nhiêu.