II- Tài sản gắn liền với đất
2.Một số giải pháp hồn thiện quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng –
chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank
2.1. Giải pháp hồn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tạiVPBank VPBank
lớn doanh thu cho tất cả các ngân hàng, đặc biệt đối với VPBank, hoạt động này chiếm đến 85%; vì vậy định giá BĐS là một công tác rất quan trọng đối với các ngân hàng nói chung và VPBank nói riêng. Quy trình định giá hiện nay chưa được thống nhất tại Việt Nam nhưng VPBank đã đưa ra một quy trình khá chặt chẽ và cẩn trọng, quy trình này đã đạt được những kết quả rất khả quan nhưng vẫn còn khoảng cách khá lớn so với yêu cầu của quy trình chuẩn. Trong thời gian thực tập, em đã nghiên cứu về những vấn đề mà VPBank mắc phải và xin mạnh dạn đưa ra một số ý kiến mang tính chất xây dựng, mong có thể góp phần nào giải quyết, tháo gỡ những khó khăn mà VPBank gặp phải.
Thứ nhất, các bước của quy trình định giá tại VPBank có logic, chặt chẽ, liên tục;
tuy vậy vẫn cần phải thay đổi yêu cầu nhân viên C/A trước khi gửi đề nghị định giá và hồ sơ định giá nên kiểm tra kỹ tính pháp lý và thật giả của hồ sơ tài sản. Như vậy sẽ giảm được nhiều trường hợp không thỏa mãn điều kiện thế chấp của VPBank, hoặc giấy tờ khơng đủ tính pháp lý.
Thứ hai, tại bước 5 xác định tài sản và lập Báo cáo định giá tài sản, VPBank cần
phải tăng cường nhận định những quyết định vi mơ có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mơ, tình hình tăng trưởng kinh tế. Bởi lẽ giá trị BĐS là một đại lượng biến đổi phụ thuộc vào sự tăng trưởng và phát triển của kinh tế. Trong thời kỳ nền kinh tế đang tăng trưởng mạnh mẽ thì thị trường BĐS phát triển, khả năng hấp thụ thị trường lớn do vậy giá trị của BĐS trên thị trường được đánh giá cao. Nhưng nếu nền kinh tế đi vào tình trạng trì trệ, có thể do khủng hoảng kinh tế thế giới hay do tình tình kinh tế trong nước thì khả năng hấp thụ thị trường BĐS sẽ giảm xuống, giá trị BĐS cũng sẽ giảm mạnh. Từ đó cho thấy, việc quan tâm đến các yếu tố kinh tế xã hội có tác động đến BĐS thế chấp và thị trường BĐS là vô cùng quan trọng.
Thứ ba, tuy VPBank đã có quan tâm đến năm phương pháp định giá BĐS nhưng
hầu như bốn phương pháp: Phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư chỉ được nhắc đến trong Báo cáo định giá mà không được nhân viên định giá sử dụng. VPBank nên có sự phân loại áp dụng từng phương pháp cho phù hợp với từng loại BĐS cụ thể. Nhân viên định giá nên sử dụng linh hoạt hơn nữa các phương pháp định giá để cho kết quả sát với giá thị trường nhất.
Khi thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp, số lượng BĐS so sánh lấy ít nhất là 3 BĐS, định giá viên phải nghiêm túc thực hiện các điều chỉnh đối với BĐS mục tiêu, sau đó tiến hành hịa hợp các giá trị theo trọng số và tính ra giá của BĐS mục tiêu. Định giá viên phải tiến hành phân tích định tính giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh để làm cho kết quả chính xác hơn. Khơng chỉ thế, các BĐS so sánh phải có nguồn gốc rõ ràng và là BĐS đã giao dịch trên thị trường chứ không phải BĐS đang rao bán, thời gian bán phải được đề cập đến ngay trong phần thông tin về BĐS so sánh để có sự điều chỉnh theo lạm phát, theo phát triển kinh tế thích hợp. Các BĐS so sánh nên lấy thông tin từ các trung tâm định giá, tham khảo của các ngân hàng khác, các cơ quan nhà nước, hay có thể đi thu thập thơng tin xung quanh BĐS mục tiêu.
Thứ năm, nhân lực là yếu tố quan trọng trong định giá, do vậy ngân hàng cần phải
bố trí tăng cán bộ định giá cả về số lượng và chất lượng. Khối lượng BĐS thế chấp chiếm phần lớn khối lượng tín dụng do đó cơng việc định giá BĐS thế chấp dễ gây áp lực cho cán bộ định giá. Ngân hàng cần phải chỉ đạo, phân công nhiệm vụ và đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ định giá và có chế độ đãi ngộ phù hợp. Khi định giá viên được cấp kinh phí cho việc định giá thì họ sẽ có khả năng đi tìm nhiều hơn những chứng cứ BĐS mục tiêu, BĐS so sánh, thị trường, và các yếu tố kinh tế xã hội. Lúc đó, giá trị cán bộ định giá sẽ sát với giá thị trường hơn. Đặc biệt lưu ý định giá viên nào cũng phải có thẻ hành nghề, lúc đó chữ ký của định giá viên mới có giá trị pháp lý khi xảy ra tranh chấp.
Thứ sáu, tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu các loại BĐS đã
giao dịch. Trong hoạt động định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hơn bao giờ hết, bởi nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định. Vì vậy, để có được kết quả định giá có độ chính xác cao cần phải có nguồn thơng tin có chất lượng cao. Chất lượng thơng tin được thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được. Các thơng tin dữ liệu cần phải có nguồn gốc đáng tin cậy, sau khi thu thập tại các cơ sở định giá chuyên nghiệp, trung tâm địa ốc, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay đến tận BĐS để xem xét, đánh giá; ngân hàng phải tổng hợp, phân tích và đưa lên hệ thống thơng tin của tồn ngân hàng nhằm hạn chế tính chủ quan của cán bộ định giá. Các thông tin này sẽ là nguồn thông tin làm cho định giá sát với giá thị
trường hơn.
Trên đây là những hướng giải quyết có tính chất cơ bản nhằm giải quyết một số hạn chế trong cơng tác thực hiện quy trình định giá của VPBank. Tiếp theo ta sẽ hướng đến những giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý BĐS thế chấp.
2.2. Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý bất động sản thế chấp tạiVPBank VPBank
Thứ nhất, tăng cường số lượng, chất lượng nhân viên định giá để có thể kiểm tra
định kỳ hàng tháng BĐS thế chấp một cách bài bản, cẩn thận. Khi đó BDDS thế chấp được quản lý chặt chẽ và giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng.
Thứ hai, việc phân công nhiệm vụ phải rõ ràng đối với bộ phận quản lý tín dụng
và bộ phận quan hệ khách hàng đồng thời phải có mối liên kết chặt chẽ giữa hai bộ phận để quản lý BĐS được tốt và sâu sát hơn. Khi đến hạn lãi vay hoặc hạn trả nợ, nhân viên A/O phải nhanh chóng liên hệ nhắc nhở khách hàng hồn thành nghĩa vụ, nếu có vướng mắc, nhân viên phải báo ngay với cấp trên để có biện pháp xử lý.
Thứ ba, ngân hàng phải hoàn thiện hệ thống hồ sơ khách hàng và hồ sơ BĐS một
cách nhanh chóng, chính xác và cập nhật thơng tin khách hàng, BĐS thế chấp thường xun; nếu thấy có gì bất thường thì phải báo ngay với bộ phận quản lý và định giá lại BĐS ngay lập tức.
Thứ tư, càng ngày càng phải hoàn thiện hợp đồng vay thế chấp, các điều khoản
trong hợp đồng ngày càng phải chặt chẽ và khơng có kẽ hở. Chẳng hạn như nên đánh vào kinh tế của khách hàng, nếu khách hàng không trả lãi vay quá hạn thì sẽ bị phạt, như vậy khách hàng sẽ phải trả lãi đúng hạn.