II- Tài sản gắn liền với đất
3.1.Đánh giá quy trình định giá tài sản thế chấp là Bất động sản tại VPBank
3. Đánh giá quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank
3.1.Đánh giá quy trình định giá tài sản thế chấp là Bất động sản tại VPBank
3.1.1. Những kết quả đạt được khi thực hiện quy trình định giá tài sản thế chấp là Bất động sản tại VPBank
VPBank là một ngân hàng đi đầu tiên phong trong công tác định giá tài sản bảo đảm là BĐS – chiếm khoảng 85% trong cho vay bằng tài sản bảo đảm của VPBank. So sánh với những ngân hàng khác, VPBank đã có một đường lối đúng đắn khi nhận ra
vai trò quan trọng của phòng định giá tài sản bảo đảm và công tác định giá thế chấp tài sản BĐS. Quy trình định giá tài sản bảo đảm của VPBank đã đạt được những ưu điểm sau:
Kết quả đạt được đối với các bước của quy trình định giá
Bước 1: Đề nghị và tiếp nhận hồ sơ định giá
Tại bước này VPBank đã có sự liên kết và phân cơng cơng việc rõ ràng giữa các phòng ban trong Chi nhánh, giữa phòng ĐGTSBD và Chi nhánh. Các hồ sơ được luân chuyển trực tiếp giữa Đơn vị yêu cầu định giá và Phòng ĐGTSBĐ, phòng ĐGTSBĐ đã bớt được gánh nặng về đảm bảo đầy đủ hồ sơ, và chủ yếu tập trung vào định giá tài sản cho tốt hơn.
Các quy định về số lượng hồ sơ cũng rất rõ ràng, đảm bảo đầy đủ để phục vụ công tác định giá. VPBank cũng đã lưu ý đến việc các giấy tờ gốc về sở hữu tài sản chỉ lấy bản sao để tránh thất lạc và gây phiền toái cho ngân hàng khi cầm giấy tờ gốc của khách hàng.
Bước 2: Phân công định giá tài sản
VPBank cũng đã rất lưu ý đến việc phân công định giá theo đúng năng lực và kinh nghiệm của cán bộ định giá, không chỉ thế việc phân công theo địa bàn hoặc chủng loại tài sản cũng đã đảm bảo được các cơng tác định giá có thể phát huy tối đa trình độ kinh nghiệm của cán bộ định giá.
Bước 3: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của tài sản và chủ sở hữu tài sản
Bước này đã giúp VPBank ngay từ đầu có thể loại bỏ những BĐS khơng thỏa mãn các điều kiện, chủng loại tài sản được nhận bảo đảm theo quy định của VPBanh (quy định này thay đổi theo từng thời kỳ), kiểm tra pháp lý tốt sẽ tránh được tình trạng khi định giá xong rồi mới thấy BĐS không thỏa mãn điều kiện, tránh làm mất thời gian và công sức định giá.
Bước 4: Kiểm tra trực tiếp hiện trạng tài sản
Trong bước 4, VPBank quy định cán bộ định giá phải trực tiếp kiểm tra hiện trạng của tài sản cần định giá và phải có ảnh chụp bắt buộc kèm theo. Định giá viên
phải gặp trực tiếp chủ sở hữu, hoặc nếu khơng gặp được chủ tài sản thì cán bộ định giá phải biết họ tên người dẫn đi xem tài sản, mối quan hệ với người sở hữu tài sản, số điện thoại và chụp ảnh người đó. Những quy định trên chưa được thống nhất, bắt buộc trong
Quyết định số 173/2009/QĐ-TGĐ của Tổng giám đốc VPBank ngày 07/03/2009 về Ban hành Quy trình tạm thời về thẩm định tài sản bảo đảm tại Trung tâm hỗ trợ nghiệp vụ khu vực Hà Nội. Trong Quy trình số 5945/2011/QT-TGĐ của Tổng giám đốc VPBank ngày 19/12/2011 về định giá tài sản bảo đảm tại VPBank, các quy định rõ ràng hơn đã làm cho định giá BĐS thế chấp tại VPBank chặt chẽ và giảm thiểu nhiều rủi ro.
Tại bước này, ta còn thấy rõ được sự chặt chẽ trong quá trình định giá tại VPBank, khi thực hiện khảo sát thị trường, nhân viên A/O – nhân viên quản lý tín dụng của đơn vị yêu cầu định giá sẽ đi cùng kiểm tra hiện trạng BĐS với nhân viên định giá. Đây là sự liên kết rất tốt giữa các phòng ban với nhau giúp cho sự kiểm tra BĐS được khách quan và cẩn trọng hơn.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản và lập Báo cáo định giá tài sản
Ngân hàng VPBank đã xác định được mục tiêu của việc định giá tài sản bảo đảm là BĐS là phải sát với giá thị trường, do đó cần phải tìm hiểu kỹ những thơng tin về bản thân BĐS, yếu tố xung quanh tác động lên BĐS. Ngân hàng đã chú trọng định giá theo giá thị trường chứ không phải định giá theo khoản vay của khách hàng. Việc định giá được thực hiện bởi phòng ĐGTSBD, kết quả được chuyển về đơn vị yêu cầu định giá, sau đó đơn vị yêu cầu định giá sẽ tự làm hồ sơ tín dụng với khách hàng. Bằng cách này, ngân hàng sẽ cho khách hàng thấy được sự cạnh trạnh trong cho vay tín dụng thế chấp BĐS.
Ngân hàng đã xác định được những nguyên tắc cơ bản (nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai, nguyên tắc cung – cầu, nguyên tắc đóng góp…) người định giá cần lưu ý khi thực hiện quy trình định giá BĐS và những phương pháp cơ bản (phương pháp định giá so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp chi phí, khấu hao, thặng dư, lợi nhuận) khi định giá BĐS.
Tại bước này, nhân viên C/A sẽ phụ trách kiểm tra, đối chiếu thông tin giữa hồ sơ gốc và hồ sơ định giá, đặc biệt là tính thật giả của hồ sơ, bước này đã làm giảm đi gánh nặng của nhân viên định giá. Nhân viên định giá chỉ phải tập trung vào định giá BĐS mà không cần phải xác minh thông tin.
Ngồi quy trình định giá khá chặt chẽ, VPBank cịn có những ưu điểm sau: Yếu tố nhân lực được VPBank hết mực quan tâm, các nhân viên định giá đều được đào tạo nội bộ và khi thực hiện khảo sát thị trường, khảo sát BĐS nhân viên định giá đều được trợ cấp về xăng xe, điện thoại, và có ơ tơ hỗ trợ trong trường hợp BĐS ở xa.
Trang thiết bị phục vụ công tác định giá đều được VPBank trang bị đầy đủ: phòng ĐGTSBD và Chi nhánh của VPBank đều được trang bị máy ảnh, máy scan, máy photo. Ngân hàng đã nhận thức được tầm quan trọng của việc lưu lại thơng tin BĐS bằng hình ảnh, ghi chú kỹ càng do đó bất cứ một BĐS thế chấp nào cũng phải chụp ảnh tồn cảnh, ảnh góc. Hiện trạng của BĐS được ghi lại rất rõ ràng.
Ngân hàng VPBank đã tạo được mối quan hệ khá tốt đối với UBND địa phương, tạo điều kiện thêm cho việc định giá và đăng ký giao dịch đảm bảo.
Sau khi thực hiện giao dịch bảo đảm, tất cả các tài sản thế chấp đều được quản lý trên phần mềm và trong hệ thống mạng của VPBank. Khi có bất cứ điều gì bất thường, VPBank cũng có thể ngay lập tức kiểm sốt được tình trạng BĐS.
Hàng tháng VPBank đều đưa ra một bảng giá chung cho các loại tài sản bảo đảm, do vậy cũng thuận lợi hơn cho việc định giá.
3.1.2. Hạn chế khi thực hiện quy trình định giá tài sản thế chấp là BĐS
Bên cạnh những ưu điểm mà VPBank và phòng ĐGTSBĐ đã đạt được khi thực hiện quy trình định giá, cũng khơng thể tránh khỏi những khuyết điểm, thiếu sót.
Bước 1: Đề nghị và tiếp nhận hồ sơ định giá
Ngay tại bước này, VPBank nên yêu cầu nhân viên C/A kiểm tra tính pháp lý và thật giả của hồ sơ tài sản, khi đó sẽ tránh được những hồ sơ giả có thể đem đi định giá, rất mất thời gian và công sức.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản và lập Báo cáo định giá tài sản
Trong khi tiến hành định giá, những thông tin về BĐS, các nhân tố xung quanh tác động đến BĐS (đặc biệt là các yếu tố kinh tế) chưa được nhân viên định giá thu thập và xử lý đầy đủ. Nhiều khi còn thiếu những thơng tin quan trọng về BĐS, về tình hình kinh tế - xã hội khu vực xung quanh BĐS. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khi thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp, số lượng BĐS so sánh được nhân viên định giá lấy rất ít, thường chỉ là hai BĐS so sánh, và hầu như khơng có việc điều chỉnh BĐS so sánh sau đó hịa hợp giá các BĐS so sánh. Đặc biệt phân tích định tính khơng được nhắc đến trong khi định giá so sánh. Các phương pháp khác dùng để kiểm tra như: Phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư chỉ được nhắc đến mà không hề được nhân viên định giá sử dụng.
Trong biên bản định giá nguồn thông tin BĐS so sánh không đầy đủ, đôi khi chỉ là những tin được đăng quảng cáo mà không phải giao dịch thật sự, cho nên độ rủi ro của khoản vay khá cao và gây khó khăn trong quản lý tín dụng trong ngân hàng.
Giá trị định giá viên ước tính về BĐS mục tiêu thực sự không sát với giá trị thị trường, mà giá trị đó cịn mang nhiều yếu tố chủ quan của định giá viên.
Cách thức định giá một bảo đảm tín dụng của ngân hàng thiếu tính cạnh tranh, vì mỗi nhân viên định giá cần phải chịu trách nhiệm các nhân về bảo đảm tín dụng do mình định giá cơng với những hiểu biết về tài sản cịn hạn chế, những rủi ro khơng lường trước được nên khi định giá cán bộ định giá ln có tâm lý hạ thấp giá trị tài sản đảm bảo an toàn cho khoản vay. Như vậy giá trị của BĐS khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của BĐS, dẫn đến gây thiệt thòi cho khách hàng. Mặt khác, tỉ lệ cho vay tín dụng BĐS tối đa của ngân hàng là 65% giá trị định giá nên khách hàng được cho vay với mức khơng cao. Cũng vì điều này mà đơi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng tiềm năng thực sự.
3.1.3. Nguyên nhân dẫn đến ưu điểm và hạn chế của việc thực hiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại VPBank
Nguyên nhân dẫn đến ưu điểm
chấp – lượng BĐS bảo đảm chiếm 85% tín dụng của VPBank. Do vậy VPBank đã ban hàng một quy trình định giá tài sản bảo đảm một cách cụ thể, tỉ mỉ.
Không chỉ vậy, do ngân hàng đã tách riêng bộ phận định giá – Phòng/Bộ phận ĐGTSBĐ gồm những cán bộ, nhân viên có trình độ học vấn, trẻ, cẩn thận, năng động.
Ngân hàng đã kết hợp được mối quan hệ giữa định giá viên và nhân viên tín dụng, nhân viên quan hệ khách hàng từ đó khâu định giá và liên hệ khách hàng dễ dàng hơn.
Ngoài ra, luật pháp về BĐS thế chấp, các mức vay để bảo đảm tín dụng ngày càng hồn thiện và chặt chẽ giúp cho ngân hàng giảm thiểu rất nhiều rủi ro khi cấp tín dụng trên BĐS thế chấp. Chính sách quản lý đất đai, BĐS rõ ràng và minh bạch hơn ở các cấp chính quyền địa phương tạo điều kiện cho ngân hàng tiếp cận với thông tin BĐS thế chấp.
Nguyên nhân dẫn đến hạn chế
Cán bộ định giá chỉ căn cứ vào mức giá của những BĐS thế chấp đã được mua bán, chuyển nhượng trên thị trường rồi suy ra giá thị trường hiện tại của BĐS thế chấp, mà chưa quan tâm đến những yếu tố kinh tế vĩ mô, những thay đổi xung quanh BĐS trong tương lai; việc định giá như vậy chỉ phù hợp trong thời gian ngắn và thị trường BĐS tương đối ổn định. Do đó định giá BĐS thế chấp cịn mang tính chủ quan của người định giá.
Nguyên nhân thứ nữa là do cán bộ định giá được đào tạo nội bộ chưa đủ điều kiện chuyên sâu về lĩnh vực định giá BĐS dẫn đến sự không chuyên nghiệp trong định giá và các phương pháp sử dụng chưa được đúng với bản chất của chúng.
Do nhiều lý do như kinh phí hạn hẹp, điều kiện khảo sát thị trường, khảo sát BĐS khó khăn nên giá trị BĐS cịn mang nhiều tính chất chủ quan của cán bộ định giá.
Tuy ngân hàng đã có một hệ thống dữ liệu nội bộ chung nhưng hệ thống cơ sở dữ liệu này vẫn còn sơ sài, không đáp ứng được đủ các thông tin BĐS so sánh cần thiết phục vụ q trình định giá, chưa có dữ liệu cho những BĐS đã giao dịch mà chỉ là những BĐS thu thập trên web.
Một nguyên nhân khách quan là do Nhà nước chưa hệ thống hóa thị trường BĐS, các thơng tin giao dịch cịn chưa được cơng khai, việc quản lý thị trường BĐS còn nhiều bất cập, vẫn chưa công bố công khai các chỉ số thị trường gây rất nhiều khó khăn cho cơng tác định giá. Mặt khác tiêu chuẩn định giá BĐS chưa được nhà nước ban hành, mới chỉ tồn tại tiêu chuẩn thẩm định giá. Tiêu chuẩn thẩm định giá đã quá cũ và không đáp ứng được thực tế lĩnh vực định giá của Việt Nam.
Sự phân cấp quản lý BĐS còn chưa rõ ràng, chồng chéo. Tất cả các cơ quan: Bộ Tài Chính, Bộ Xây Dựng, Bộ Tài ngun và Mơi trường,... đều có quyền đối với BĐS.