- Tổng chi phí cải tạo hoặc phát triển BĐS
2.Quản lý Bất động sản thế chấp
2.1. Khái niệm và sự cần thiết phải quản lý Bất động sản thế chấp
Việc quản lý BĐS thế chấp là một số công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhau như: Tổ chức tín dụng nhận và giữ giấy tờ quyền sử dụng đất và sở hữu cơng trình trên đất của tài sản, tổ chức tín dụng đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức tín dụng kiểm tra định kỳ hoặc bất thường tài sản thế chấp, thực hiện giải chấp BĐS hoặc thu hồi BĐS.
Đối với hoạt động tín dụng là thế chấp BĐS thì việc quản lý tài sản thế chấp là rất cần thiết. Các tổ chức tín dụng tức bên nhận thế chấp sẽ phải bảo quản toàn bộ giấy tờ pháp lý liên quan đến BĐS và thường xun kiểm tra tình trạng BĐS. Cơng việc này giúp các ngân hàng giảm thiểu rủi ro cho vay tín dụng. Bằng cách quản lý BĐS trong thời gian thế chấp chặt chẽ ngân hàng sẽ đề phòng, ngăn chặn và giảm thiểu sự mất mát, giảm giá hay sự ảnh hưởng của nhiều nhân tố đến giá trị của BĐS. Ngoài ra, cùng với sự kết hợp từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như UBND phường, quận nơi có BĐS tọa lạc, Bộ phận tài ngun mơi trường, ngân hàng cũng phịng ngừa tối đa được việc bên thế chấp BĐS chuyển nhượng hay thực hiện các quyền trái pháp luật trong thời gian thế chấp. Ngân hàng quản lý BĐS thế chấp chặt chẽ sẽ phòng tránh, ngăn chặn và giải quyết kịp thời được những rủi ro phát sinh, đồng thời khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện đúng các cam kết trong thời gian hợp đồng vay vốn còn hiệu lực.
Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng như các quy định văn bản trong hệ thống ngân hàng đều quy định rằng đối với hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm là BĐS trước tiên tổ chức tín dụng sẽ kiểm tra tính pháp lý của BĐS thế chấp, nhập kho và quản lý giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu cơng trình trên đất cũng như các giấy tờ có liên quan khác.
Bước tiếp theo là bước đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào sổ Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc bên bảo đảm dùng tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Tất cả được quy định rõ trong nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về Đăng lý giao dịch đảm bảo.
Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm thì tổ chức tín dụng cịn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời gian thế chấp BĐS. Việc kiểm tra này bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất. Kiểm tra định kỳ là kiểm tra hàng tháng, hàng quý hay hàng năm của tổ chức tín dụng về tình hình BĐS thế chấp cũng như tình hình sản xuất kinh doanh, sử dụng vốn vay của người đi vay. Bên cạnh việc kiểm tra định kỳ, tổ chức tín dụng cịn tiến hành kiểm tra đột xuất, khơng thơng báo trước trong trường hợp cho thấy giá trị của BĐS thế chấp bị hoặc có nguy có bị giảm sút.
Cơng việc cuối cùng trong quản lý tài sản thế chấp của các ngân hàng là chấm dứt thế chấp tài sản tức là thực hiện giải chấp BĐS khi người vay trả hết nợ hoặc xử lý tài sản thế chấp khi người vay khơng trả được nợ vì lý do nào đó. Trường hợp người vay không trả được nợ, ngân hàng sẽ cân nhắc các biện pháp như: yêu cầu người đi vay thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng thế chấp, thực hiện thu hồi và xử lý tài sản thế bằng bằng cách bán tài sản, nhận tài sản để thay thế cho số nợ. Các quy định về xử lý tài sản bảo đảm được quy định rõ trong Bộ luật Dân sự 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm