Hiện nay khi xác định giá trị doanh nghiệp, mặc dù chính phủ có quy định về tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp nhưng thực tế thực hiện còn rất nhiều vướng mắc gây tranh cãi. Nguyên nhân là do những quy định trong Luật đất đai và các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. Luật đất đai và các văn bản pháp lý liên quan cần được sửa đổi theo hướng tự do hoá quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất để tạo điều kiện đưa giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị mọi loại hình doanh nghiệp một cách hợp lý trên cơ sở thị trường và có thể tiến tới công nhận quyền sở hữu đất đai của tổ chức và cá nhân trong một phạm vi nhất định. Trên cơ sở đó, Luật doanh nghiệp và các luật liên quan đến các loại hình doanh nghiệp cũng phải được sửa đổi để tạo sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp về quyền sử dụng đất
Chính phủ cần hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn, xác định giá trị doanh nghiệp nhằm tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các tổ chức cung ứng dịch vụ, thúc đẩy cổ phần hoá gắn với niêm yết trên thị trường chứng khoán.
Ngoài ra, chính phủ cần xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu trí tuệ, thị trường công nghệ và thị trường lao động nhằm tạo điều kiện cho các tài sản vô hình của doanh nghiệp được đánh giá trên cơ sở thị trường.
3.2 Nhóm giải pháp về thị trƣờng
Mọi tài sản cũng như nguồn thu nhập hiện tại và tương lai của doanh nghiệp được đánh giá căn cứ vào giá cả hàng hoá và dịch vụ trên thị trường ở những thời điểm khác nhau. Do đó tình trạng thị trường ảnh hưởng quyết định tới mức giá cả phản ánh giá trị doanh nghiệp. Để có thể áp dụng được các phương pháp tiên tiến trong xác định giá trị doanh nghiệp, một trong những điều kiện cần thiết đó là sự phát triển ổn định của các loại thị trường trong nền kinh tế. Vì vậy, Nhà nước cần có chính sách khuyến khích, phát triển tất cả các loại thị trường bao gồm thị trường tài sản, thị trường hàng hoá, thị trường tài chính (bao gồm thị trường tiền tệ và thị trường chứng khoán), thị trường công nghệ….để việc áp dụng các phương pháp tiên tiến xác định giá trị doanh nghiệp được thuận lợi và dễ dàng.
3.2.1 Phát triển thị trường bất động sản
Khi tiến hành xác định giá trị doanh nghiệp, có một loại tài sản thường có giá trị lớn nhưng hiện nay giá trị của nó chưa được đánh giá đúng theo giá trị thị trường. Tài sản đó là đất đai, nhà xưởng của doanh nghiệp. Nguyên nhân là do thị trường của loại tài sản này, thị trường bất động sản chưa phát triển. Để giá trị doanh nghiệp được định giá đúng với giá trị thị trường thì giá trị của loại tài sản này cần phải do thị trường bất động sản quyết định. Khi giá trị
của loại tài sản này được xác định đúng theo giá trị thị trường thì việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp sẽ mang lại hiệu quả cao hơn. Nếu sử dụng phương pháp tài sản để định giá doanh nghiệp thì sẽ làm giảm đi sự thất thoát vốn của Nhà nước, còn nếu sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) thì việc dự báo mức độ rủi ro khi đầu tư vào doanh nghiệp chính xác hơn từ đó sẽ ước tính được tỷ lệ chiết khấu phù hợp với doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản nước ta hình thành được hơn 15 năm tuy nhiên thị trường này hoạt động không ổn định. Về tổng thể, thị trường bất động sản bao gồm cả ba loại thị trường: thị trường mua bán chuyển dịch, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Về tính chất, thị trường bất động sản được phân chia thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây mới các công trình hạ tầng, kỹ thuật và kiến trúc như xây dựng các khu đô thị mới, xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn… Thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của thị trường bất động sản. Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác động qua lại. Hiện nay thị trường bất động sản ở nước ta đang bị “đóng băng”, điều này ảnh hưởng đến việc áp dụng các phương pháp tiên tiến trong xác định giá trị doanh nghiệp. Trên cơ sở đánh giá bản chất sự kém phát triển của thị trường bất động sản, luận văn xin đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản ở nước ta
Liên thông thị trƣờng tài chính với thị trƣờng bất động sản
Hiện nay chúng ta đang thiếu các công cụ tài chính để điều tiết thị trường bất động sản. Trong nhiều năm qua, kinh doanh đất tạo ra lợi nhuận siêu ngạch nên đã thu hút quá nhiều pháp nhân và cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở tại hầu hết các đô thị. Sự bùng nổ đất dự án bất chấp nhu cầu thực tế
của thị trường. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất… hiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch và thiếu biện pháp tài chính để hạn chế đầu cơ đất. Một vấn đề nữa là kênh dẫn giữa thị trường bất động sản với thị trường vốn cũng đang có nhiều bất cập. Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh mà nhà đầu tư kinh doanh chủ yếu bằng tiền của người khác. Nhà đầu tư bất động sản phải xây dựng được những dự án mang tính khả thi cao từ đó họ kiếm nguồn tài trợ từ các định chế đầu tư, các tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư riêng rẽ khác thông qua các công cụ đầu tư của thị trường vốn. Trong lĩnh vực đầu tư này, yếu tố công khai, minh bạch chịu sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý Nhà nước và của người tài trợ hoặc người góp vốn đầu tư vào bất động sản là rất quan trọng không thể thiếu được. Do vậy, để lành mạnh hoá thị trường bất động sản cần phát triển thị trường vốn và tạo kênh dẫn liên thông với thị trường bất động sản.
Điều tiết thị trƣờng bất động sản bằng thuế và phí
Về mặt vĩ mô, Nhà nước ta chưa có chính sách tài chính đồng bộ cũng như chưa sử dụng công cụ thuế và phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doanh bất động sản và chống đầu cơ đất. Các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội mà Nhà nước đầu tư nhằm phát triển đô thị đã nâng cao giá trị sử dụng đất dẫn đến tình trạng một số người tự nhiên hưởng lợi mà không chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Trong Luật đất đai hiện hành có điều khoản quy định “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” nhưng điều khoản này chưa được cụ thể hoá thông qua chính sách thuế và phí. Trong vấn đề đầu cơ đất, cần áp dụng loại thuế luỹ tiến đánh vào các chủ dự án hoặc nhà đầu tư cố tình đầu cơ đất trong các dự án, không xây dựng theo tiến độ đã được duyệt. Nếu mức thuế ngang bằng hoặc cao hơn kỳ vọng sinh lời của việc đầu cơ đất sẽ hạn chế được hiện tượng này.
Khuyến khích đầu tƣ
Để thu hút vốn từ nhiều nguồn và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, Nhà nước cần có các biện pháp khuyến khích đầu tư. Tuy nhiên hành lang pháp lý phải thông thoáng, cởi mở nhằm thu hút những người có tiền mạnh dạn đầu tư. Khi các tổ chức và cá nhân được tự do mua đi bán lại nhà đất, Nhà nước sẽ thu hút được nhiều thuế và xã hội có điều kiện phát triển nhà ở.
Đối với các công ty kinh doanh địa ốc hoặc các chủ đầu tư dự án cần cho phép họ được huy động vốn của người đầu tư. Nguồn vốn huy động này được xem như nợ vay và phải trả lãi cho người đầu tư. Bên cạnh đó Nhà nước cần có chính sách khuyến khích phát triển thị trường cho thuê và thế chấp. Thị trường thế chấp bất động sản là thị trường quan trọng để chuyển từ “ vốn chết” bất động sản sang “vốn sống” hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này, trước hết phải rà soát lại các quy trình, thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi bất động sản (nếu người vay nợ có tài sản thế chấp không có khả năng thanh toán). Đồng thời cần áp dụng một hình thức hối phiếu được đảm bảo bằng bất động sản nhằm tạo thanh khoản cho ngân hàng khi nhận thế chấp bất động sản. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và ngân hàng có thể chiết khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu có tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ, đó cũng là một cách khai thông giữa thị trường bất động sản với thị trường vốn.
3.2.2 Phát triển thị trường chứng khoán tập trung
Thị trường chứng khoán Việt Nam được thành lập vào tháng 7/2000, cho đến nay thị trường chứng khoán đã chứng tỏ là kênh huy động và đầu tư vốn không thể thiếu của nền kinh tế. Thị trường chứng khoán ra đời đã góp phần thúc đẩy quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, bổ sung hoàn chỉnh
thị trường tài chính quốc gia. Sau hơn 6 năm hoạt động, thị trường chứng khoán nước ta đã thu được những kết quả nhất định. Theo thống kê của Uỷ ban chứng khoán Nhà nước, cho đến nay tổng mức vốn hoá của cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán đã đạt mức 38% GDP, khoảng 22 tỷ USD và chính phủ đã sử dụng thị trường chứng khoán là kênh huy động vốn dài hạn cho nền kinh tế.
Tuy nhiên thị trường chứng khoán nước ta từ khi ra đời cho đến nay có rất nhiều biến động chứng tỏ thị trường chứng khoán nước ta chưa có sự phát triển bền vững nên thị trường chứng khoán nước ta chưa làm tốt được chức năng định giá doanh nghiệp và cung cấp thông tin phản hồi cho nền kinh tế. Ở các nước phát triển, thị trường chứng khoán luôn được coi là thước đo phản ánh tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, phản ánh giá trị của một doanh nghiệp thông qua giá cổ phiếu của doanh nghiệp đó. Khi chính trị ổn định, kinh tế tăng trưởng, thị trường chứng khoán sẽ phát triển rực rỡ và ngược lại khi chính trị bất ổn, kinh tế khủng hoảng, thị trường chứng khoán sẽ đi xuống mạnh mẽ. Ở nước ta thị trường chứng khoán chưa làm được điều này bởi vì quy mô thị trường còn nhỏ bé, hàng hoá trên thị trường chưa nhiều, thông tin về doanh nghiệp chưa được cập nhật kịp thời và chính xác.
Bên cạnh đó trong tổng lượng cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán, lượng cổ phiếu nằm trong tay cổ đông Nhà nước, cổ đông là thành viên của hội đồng quản trị, cổ đông chiến lược của mỗi công ty… là khá lớn, đây là số cổ phiếu không thể giao dịch được hàng ngày. Ví dụ tỷ lệ nắm giữ của Nhà nước trong một số công ty như Vinamilk, Sudico, Thuỷ điện Vĩnh Sơn - Sông Hinh… lên tới trên 51%; tỷ lệ nắm giữ của các thành viên hội đồng quản trị và nhà đầu tư chiến lược ở một số công ty khác (như Sacombank, BT6…) vào khoảng 30% -50%. Con số này cho thấy, khối lượng cổ phiếu thực sự được giao dịch là rất ít. Do vậy, tỷ lệ vốn hoá của cổ phiếu
trên thị trường chứng khoán nước ta không thể phản ánh cấu thành của GDP và tốc độ tăng GDP.
Thị trường chứng khoán nước ta có nhiều biến động là do thiếu cơ sở hạ tầng (bao gồm hệ thống luật pháp, thẩm định chất lượng của doanh nghiệp niêm yết và dịch vụ cung cấp của các công ty chứng khoán), thiếu các nhà đầu tư chuyên nghiệp và hàng hoá chất lượng cao. Một nguyên nhân nữa tác động đến sự biến động của thị trường chứng khoán nước ta là cầu từ các tổ chức đầu tư trong đó bao gồm cả những nhà đầu tư nước ngoài. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, chính phủ cũng đã đưa ra một số quy định chặt chẽ khi đầu tư vào thị trường chứng khoán Việt Nam. Đó là tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn dưới 49% vốn của một doanh nghiệp niêm yết (riêng ngân hàng dưới 30%).
Ngoài ra, ở nước ta hoạt động của thị trường chứng khoán tự do (OTC) rất rộng và Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch trên thị trường này. Lượng mua bán trên thị trường này nhiều gấp gần ba lần trên thị trường chính thức ở cả hai trung tâm giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Hệ thống công nghệ thông tin ở hai trung tâm giao dịch chứng khoán và các công ty chứng khoán không đáp ứng được khi số lượng giao dịch tăng cao, điều này cũng cần có sự đầu tư và nâng cấp để đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Trên đây là những vấn đề đang đặt ra cho thị trường chứng khoán Việt Nam. Thị trường chứng khoán Việt Nam chỉ thực sự phản ánh tốc độ tăng trưởng kinh tế, làm tốt chức năng định giá và đi vào thời kỳ phát triển ổn định khi quy mô của thị trường chứng khoán được mở rộng, với việc có thêm nhiều hàng hoá chất lượng và không hạn chế tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài để thực sự kích thích sức cầu từ các tổ chức đầu tư trên thế giới, cũng như những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Do vậy, luận văn xin đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam trong thời gian tới:
Thứ nhất, cần đẩy mạnh chương trình cổ phần hóa các doanh nghiệp, tổng công ty, ngân hàng thương mại nhà nước và gắn với niêm yết trên thị trường chứng khoán. Chính phủ cần thúc đẩy những doanh nghiệp đã cổ phần hóa đủ điều kiện phải thực hiện niêm yết, đồng thời tiến hành rà soát để có thể bán tiếp phần vốn của Nhà nước tại các công ty cổ phần mà Nhà nước không cần giữ cổ phiếu chi phối.
Thứ hai, cần đa dạng hóa các loại hình trái phiếu trên thị trường như trái phiếu Chính phủ, trái phiếu đô thị, trái phiếu doanh nghiệp..., phát triển các sản phẩm chứng khoán phái sinh như: quyền chọn mua, bán chứng khoán, hợp đồng tương lai, hợp đồng kỳ hạn, các sản phẩm từ chứng khoán hóa tài sản và các khoản nợ...
Thứ ba, cần sớm hình thành thị trường trái phiếu chuyên biệt nhằm tạo kênh huy động vốn, hình thành và phát triển thị trường giao dịch tương lai cho các công cụ phái sinh, thị trường chứng khoán hóa các khoản cho vay trung, dài hạn của ngân hàng... hay việc phát triển thị trường cổ phiếu theo nhiều cấp độ để đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhiều loại hình doanh nghiệp.
Thứ tư, trung tâm giao dịch chứng khoán cần phải chuyển thành Sở giao dịch chứng khoán hoạt động theo mô hình công ty theo quy định của Luật chứng khoán.
Thứ năm, cần phát triển các định chế trung gian và dịch vụ thị trường bằng cách thúc đẩy tăng số lượng, chất lượng hoạt động và năng lực tài chính của các công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ... cũng như việc nghiên cứu thành lập các tổ chức định mức tín nhiệm tại Việt Nam và cho phép một số tổ chức định mức tín nhiệm có uy tín của nước ngoài vào hoạt động.
Thứ sáu, phát triển hệ thống nhà đầu tư trong và ngoài nước, khuyến