điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS
Thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS liờn quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp, tài sản giao dịch cú giỏ trị rất lớn vỡ vậy cụng tỏc quản lý và phỏt triển thị trường đất đai đũi hỏi phải cú khung phỏp lý đồng bộ và chặt chẽ. Nội dung của khung phỏp lý phải bao quỏt từ thị trường sơ cấp đến thị trường thứ cấp. Những vấn đề như đất đai để phỏt triển thị trường BĐS, những quy định về phỏt triển thị trường BĐS, quy định trong giao dịch BĐS, quản lý và sử dụng BĐS, trỏch nhiệm trước phỏp luật của cỏc chủ thể tham gia...là những vấn đề quan trọng để quản lý, vận hành thị trường BĐS.
* Sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới cỏc văn bản quy phạm phỏp luật tỏc động đến thị trƣờng đất đai
Giải phỏp này nhằm khắc phục những quy định chồng chộo, mõu thuẫn hoặc cũn bất cập hoặc chưa cú quy phạm phỏp luật điều chỉnh dẫn đến sự triệt tiờu động lực phỏt triển hoặc hạn chế hiệu quả của thị trường đất đai hoặc những vấn đề phỏt sinh trong thị trường quyền sử dụng đất nhưng khụng cú quy phạm phỏp luật nào điều chỉnh. Cụ thể:
- Luật dõn sự cần cú quy định cụ thể, chi tiết để làm rừ hơn cỏc hỡnh thức sở hữu, cỏc quyền năng của chủ sở hữu và của người khụng phải chủ sở hữu đối với một tài sản trong đú cú quyền sử dụng đất. Hoàn thiện cỏc quy định về đăng ký quyền sử dụng và đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất. Hạn chế việc "xin - cho" và phỏt sinh những tiờu cực trong lĩnh vực quản lý đất đai. Mặt khỏc, thụng qua việc đấu giỏ quyền sử dụng đất sẽ là cơ sở tốt nhất đưa đất đai vào sử dụng cú hiệu quả và đưa đất đai đến với người cú nhu cầu thực sự trong khi đú Nhà nước lại thu được một khoản rất lớn cho ngõn sỏch.
- Luật Đất đai cần xỏc định rừ lợi ớch của chủ sở hữu đất đai mà Nhà nước là đại diện, vấn đề giỏ trị, giỏ cả đất đai; quan điểm và chớnh sỏch điều tiết để đảm bảo tớnh cụng bằng xó hội; khụng quỏ nặng về hành chớnh quản lý mà thiếu để ý tới đặc thự của đối tượng quản lý là một loại tài sản đặc biệt.
- Luật Xõy dựng cần tập trung cỏc giải phỏp tối ưu trong đổi mới cụng tỏc lập và quản lý quy hoạch xõy dựng gắn với quy hoạch và sử dụng đất đai. Tiến tới phải xõy dựng và ban hành Luật quy hoạch.
- Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư cần tạo tớnh cụng bằng đối với tất cả cỏc doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
- Luật thuế cần cú chớnh sỏch thuế BĐS cụng bằng, hợp lý, cú cơ chế khuyến khớch đăng ký giao dịch và cú chế tài xử lý nghiờm cỏc hành vi trốn thuế trong giao dịch BĐS.
- Luật kinh doanh BĐS phải là trung tõm, bao quỏt và khõu nối được cỏc quy định cú liờn quan đến luật khỏc; phải điều tiết toàn bộ cỏc dạng quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS như tiờu chuẩn, quyền hạn, trỏch nhiệm của những người thực hiện cỏc dịch vụ trờn thị trường BĐS; quyền hạn, trỏch nhiệm của cỏc bờn tham gia thị trường...tạo sõn chơi thực sự bỡnh đẳng, cụng khai trong cỏc lĩnh vực kinh doanh trờn thị trường.
- Ban hành mới Luật đăng ký BĐS, trong đú quy định rừ quyền hạn và trỏch nhiệm của người đăng ký BĐS; quyền hạn và trỏch nhiệm của cơ quan đăng ký BĐS cũng như những chế tài cần thiết đối với những người chiếm giữ BĐS mà khụng đăng ký...
* Thực hiện cơ chế, chớnh sỏch về quản lý và phỏt triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS
- Cấp giấy chứng nhận
Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng chấp nhận những sai sút và hệ quả của việc buụng lỏng quản lý trong những năm qua về đất đai. Khắc phục thực trạng kết hợp đa mục tiờu trong cấp giấy chứng nhận (gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận). Tức cấp giấy chứng nhận mục tiờu chớnh là để quản lý chứ khụng chỉ để thu tiền.
Sửa đổi cỏc quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phự hợp với Luật cư trỳ, Luật nhà ở, Luật đầu tư và Luật đất đai. Thực hiện việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đỡnh cỏ nhõn đang sử dụng đất tuy khụng cú cỏc loại giấy tờ tại khoản 1 điều 50 của Luật đất đai năm 2003, nhưng nhà đất đú đó sử dụng ổn định, được UBND xó, phường, thị trấn xỏc nhận khụng cú tranh chấp, phự hợp với quy hoạch được duyệt cần được xột cấp giấy chứng nhận. Cần thỏo gỡ mọi ỏch tắc trong khõu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Tỡnh trạng xõy dựng nhà ở khụng phộp rất phổ biến do hậu quả của việc buụng lỏng trong quản lý trật tự xõy dựng trước đõy. Nhà xõy dựng khụng phộp cú thể ở trờn những đất cú nguồn gốc khỏc nhau: dõn tự chuyển đất nụng nghiệp thành đất ở; đất cơ quan, xớ nghiệp chia cấp trỏi thẩm quyền; đất lấn chiếm; đất cú nguồn gốc do ụng bà để lại,...Đối với đất cú nguồn gốc chưa hợp phỏp cần phõn thành hai loại: trong vựng quy hoạch giải tỏa để sử dụng vào mục đớch cụng cộng và khụng trong vựng quy hoạch. Nếu những diện tớch đất và nhà xõy dựng trỏi phộp trong vựng quy hoạch thỡ cần kiờn quyết giải tỏa, cú xem xột trợ cấp một phần tiền cho việc di dời. Đối với diện tớch đất mà khụng thuộc vựng quy hoạch, cần xem xột loại đất trước khi xõy dựng nhà là gỡ, tiến hành thẩm định giỏ đất trước và sau xõy dựng nhà ở thời điểm hiện tại. Phần chờnh lệch giỏ chớnh là lợi nhuận do chuyển đổi mục đớch sử dụng đất mà cú (chuyển đổi trỏi phộp) Nhà nước cần thu toàn bộ hoặc một phần lợi nhuận này và cấp giấy chứng nhận cho họ.
Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa cú khả năng nộp tiền sử dụng đất theo quy định thỡ cần cho họ ghi nợ nghĩa vụ tài chớnh, nhưng phải cú trỏch nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chớnh khi cú giao dịch (mua bỏn, chuyển nhượng, thế chấp và cỏc giao dịch khỏc theo quy định của phỏp luật).
- Đăng ký giao dịch và theo dừi biến động về đất đai:
Việc đăng ký, theo dừi cập nhật những biến động về đất đai đó, đang và sẽ vẫn là nội dung quan trọng trong quản lý thị trường quyền sử dụng đất . Việc xỏc lập được lý lịch của thửa đất đũi hỏi phải cú cả những quy định về mặt phỏp lý và đội ngũ cỏn bộ rất lớn. Do vậy UBND thành phố Cẩm Phả cần phải rà soỏt những quy định hiện hành để sửa đổi, bổ sung và ban hành mới những văn bản phỏp quy
quy định về đăng ký đất đai cũng như những chế tài liờn quan đến việc cập nhật biến động, đồng thời tổ chức thực hiện để đảm bảo tất cả cỏc thửa đất đều được đăng ký, cập nhật biến động. Một khi tất cả cỏc thửa đất đều được đăng ký, một nguồn lực lớn sẽ được giải phúng từ chớnh những thửa đất đú thụng qua việc thế chấp, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất và chớnh quyền quản lý được chặt chẽ hơn.
- Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chớnh:
Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chớnh là một trong những yếu tố rất cơ bản giỳp cho cụng tỏc quản lý nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất được cụng khai, minh bạch và cỏc thụng tin về đất đai được chớnh xỏc. Luật đất đai năm 2003 ra đời với sự thay đổi về phõn loại cỏc loại đất, dẫn tới sự thay đổi về hệ thống hồ sơ địa chớnh (sổ địa chớnh, sổ mục kờ, sổ theo dừi biến động...). Cỏc cơ quan cú thẩm quyền sớm ban hành cỏc văn bản hướng dẫn và đầu tư ngõn sỏch để tiến hành cỏc quỏ trỡnh cập nhật cỏc thụng tin biến động của thửa đất. Sớm tạo ra một hệ thống cơ sở thụng tin đầy đủ để phục vụ quỏ trỡnh quản lý nhà nước về đất đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất. Về cụng tỏc này trong những năm qua Cẩm Phả đó rất quan tõm song kết quả đạt được là rất hạn chế. Hầu hết cỏc xó phường đều chưa thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chớnh một cỏch chớnh quy, đầy đủ. Nờn việc quản lý hiện nay gặp rất nhiều khú khăn đặc biệt là khi thị trường quyền sử dụng đất được phỏt triển, cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất diễn ra thường xuyờn, liờn tục. Nếu khụng cú hệ thống hồ sơ địa chớnh đầy đủ sẽ là một trở ngại trong việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất.
- Giải phỏp về quy hoạch: Quy hoạch và thời gian thực hiện quy hoạch là một yếu tố ảnh hưởng lớn tới thị trường quyền sử dụng đất. Trong những năm tới, đụ thị hoỏ sẽ tiếp tục được diễn ra một cỏch mạnh mẽ và nhanh chúng. Đụ thị hoỏ là quỏ trỡnh phỏt triển tất yếu, đũi hỏi cỏc cấp chớnh quyền phải chủ động trong cụng tỏc quy hoạch phỏt triển đụ thị để kịp thời quỏ trỡnh phỏt triển khỏch quan đú. Nếu khụng thỡ quỏ trỡnh đụ thị hoỏ tự phỏt sẽ tất yếu diễn ra kộo theo hàng loạt cỏc hậu quả xấu trong đú cú thị trường quyền sử dụng đất.
Với cỏc quy định hiện hành, nếu thửa đất nằm trong quy hoạch đó được phờ duyệt mà khụng phải là đất ở thỡ một số giao dịch trong thị trường quyền sử dụng khụng được thực hiện (như chuyển nhượng, thế chấp, bảo lónh.. ) Mặt khỏc, thời gian
thực hiện dự ỏn giải phúng mặt bằng ảnh hưởng lớn tới quyền của người sử dụng đất. Do vậy, cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền nờn quy định thời gian thực hiện cỏc dự ỏn theo quy hoạch đó được phờ duyệt, đồng thời nếu dự ỏn chưa thực hiện hoặc thực hiện trong thời gian dài thỡ người sử dụng đất vẫn được thực hiện cỏc cỏc quyền theo quy định của Luật Đất đai.
Hầu hết cỏc dự ỏn hiện nay sau khi được phờ duyệt thường khụng cắm mốc giới ngay trờn thực địa, điều này gõy khú khăn trong việc xỏc định cụ thể thửa đất thuộc phạm vi diện tớch của dự ỏn và ảnh hưởng đến quyền lợi của cỏc thửa đất liền kề.
Khi cỏc dự ỏn đó được phờ duyệt cần phải thực hiện nghiờm tỳc cụng bố cụng khai quy hoạch. Đặc biệt là quy hoạch chi tiết xõy dựng và quy hoạch sử dụng đất. Thực hiện nghiờm tỳc việc đỡnh chỉ xõy dựng, xử phạt hành chớnh, cưỡng chế phỏ dỡ những cụng trỡnh xõy dựng trỏi phộp, xõy dựng khụng tuõn theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cương trong lĩnh vực quản lý xõy dựng. Nhà ở tự phỏt là một trong những nguyờn nhõn thỳc đẩy sự ra đời và phỏt triển tràn lan của tỡnh trạng mua bỏn đất "trao tay", chuyển nhượng quyền sử dụng đất trỏi với quy định của phỏp luật.
Thống nhất nội dung cụng tỏc quy hoạch (quy hoạch phỏt triển kinh tế- xó hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phỏt triển khụng gian) để khắc phục tỡnh trạng trựng lặp, chồng chộo về quy hoạch, gõy khú khăn, lóng phớ cả về thời gian và tiền vốn trong quỏ trỡnh đầu tư.
Đối với cỏc quy hoạch treo, dự ỏn treo trờn địa bàn thành phố Cẩm Phả cần phải được rà soỏt lại toàn bộ, đặc biệt là cỏc dự ỏn đó bàn giao đất sau 12 thỏng chưa triển khai, đỏnh giỏ phõn tớch tớnh hiệu quả kinh tế của dự ỏn, nếu khụng cú tớnh khả thi thỡ huỷ bỏ toàn bộ và làm lại, nếu cú tớnh khả thi một phần thỡ điều chỉnh lại và tạo điều kiện giỳp đỡ nhà đầu tư thỏo gỡ những khú khăn. Xỳc tiến đẩy nhanh việc thực hiện nội dung của phương ỏn quy hoạch sử dụng đất đó được phờ duyệt; Tăng cường cụng tỏc thanh tra, giỏm sỏt và phỏt hiện cỏc vi phạm trong cụng tỏc quy hoạch và quản lý quy hoạch.
- Hoàn thiện cơ chế chớnh sỏch về tài chớnh: Chớnh sỏch tài chớnh đối với quyền sử dụng đất trong BĐS như thu tiền sử dụng đất, thuế, thuế chuyển quyền,
thuế nhà, đất, lệ phớ trước bạ, lệ phớ địa chớnh, giỏ đất...cú ảnh hưởng rất lớn đến thị trường quyền sử dụng đất và tỏc động đến sự phỏt triển kinh tế xó hội của thành phố. Nếu chớnh sỏch hợp lý sẽ gúp phần nõng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước, thỳc đẩy tăng trưởng kinh tế, tăng nguồn thu cho ngõn sỏch ...Ngược lại nếu cơ chế chớnh sỏch khụng phự hợp sẽ kỡm hóm sự phỏt triển và tăng trưởng kinh tế. Thực tế vấn đề này trong những năm qua đó cú những chuyển biến tớch cực. Tuy nhiờn, vẫn cũn một số vấn đề tồn tại đang đặt ra như thiếu quy định về cơ chế tài chớnh đối với nhà, cụng cụ thuế và tài chớnh chưa phỏt huy hết hiệu quả.
+ Về thu tiền sử dụng đất và thuờ đất khi Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nhằm khuyến khớch cỏc nhà đầu tư vào dự ỏn phỏt triển đụ thị, giỳp cho cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cú điều kiện lựa chọn hỡnh thức nhà ở của mỡnh phự hợp với khả năng chi trả và điều kiện sống của gia đỡnh mỡnh. Đồng thời việc giao đất theo quyết định của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, cần đẩy mạnh việc giao đất theo hỡnh thức đấu giỏ quyền sử dụng đất để thực hiện tớnh cụng khai, minh bạch và giỏ cả theo thị trường; thực hiện đỏnh thuế chiếm hữu đất đai, BĐS luỹ tiến theo số lượng và giỏ trị của BĐS chiếm hữu.
+ Hoàn thiện chớnh sỏch thuế đất nhằm điều tiết qỳa trỡnh đụ thị hoỏ, chủ yếu tập trung vào thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất. Chớnh sỏch thuế đất nhằm điều tiết, phõn phối lại cỏc khoản thu nhập từ đất đai và đảm bảo sự quản lý Nhà nước về đất đai trong thị trường BĐS.
+ Tổ chức thực hiện tốt chớnh sỏch bồi thường hỗ trợ và tỏi định cư theo Luật đất đai năm 2003. Đối với cỏc dự ỏn sản xuất , kinh doanh phự hợp với quy hoạch sử dụng đất thỡ nhà đầu tư thực hiện nhận chuyển nhượng, thuờ quyền sử dụng đất, nhận gúp vốn bằng quyền sử dụng đất của cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn mà khụng phải thực hiện thu hồi đất. Bồi thường tài sản trờn đất phải xỏc định giỏ trị phự hợp với thực tế.
- Về cơ chế giỏ, giỏ là vấn đề quan trọng nhất trong thị trường quyền sử dụng đất vỡ bờn cạnh cỏc yếu tố về đặc điểm của BĐS, giỏ quyền sử dụng đất sẽ là căn cứ tớnh thuế đối với BĐS. Giỏ BĐS chịu sự tỏc động của thị trường tại thời điểm giao
dịch và giỏ BĐS sẽ gần nhất với giỏ trị của nú nếu được một tổ chức định giỏ cú chuyờn mụn về lĩnh vực này.
Cụng cụ hành chớnh chỉ nờn cú tỏc dụng ở một mức độ nhất đinh, cụng cụ kinh tế vẫn mang tớnh quyết định thị trường . Vỡ vậy, cần cập nhật và sửa đổi phỏp lệnh về thuế nhà, đất và sử dụng đất nụng nghiệp hiện nay vỡ cỏc văn bản phỏp quy về vấn đề này đó cũ và cú nhiều nội dung khụng phự hợp với điều kiện thị trường hiện tại.