Như trờn đó đề cập, cầu về đất đai cú sự co gión nhiều so với cung, nú cú xu hướng tăng lờn và tăng nhanh so với cung, điều đú làm cho giỏ đất đai cú xu hướng tăng cao. Vỡ vậy, để cú một mức giỏ hợp lý và ổn định, đũi hỏi nhà nước cần phải cú cỏc chớnh sỏch và biện phỏp tỏc động lờn cầu.
Đối với cầu đất ở đụ thị: cựng với quỏ trỡnh tăng nhanh về mặt dõn số, sự tăng lờn về mức sống của cỏc tầng lớp dõn cư, nhu cầu đất ở ngày càng tăng lờn một cỏch nhanh chúng. Trong cơ cấu đất ở, cầu đất ở đụ thị tăng nhanh hơn cầu đất ở nụng thụn do quỏ trỡnh đụ thị hoỏ và cụng nghiệp hoỏ diễn ra nhanh chúng hơn.
Lực lượng tham gia vào cầu đất ở bao gồm nhiều đối tượng khỏc nhau như cỏc hộ gia đỡnh cần đất ở để tỏch hộ, cỏc hộ gia đỡnh, cỏc cỏ nhõn, cỏc tổ chức kinh tế cần đất để kinh doanh nhà ở, cần đất để đầu cơ...
Cầu đối với đất chuyờn dựng gồm đất xõy dựng trụ sở cơ quan, cụng trỡnh sự nghiệp, cụng trỡnh cụng cộng cú xu hướng ngày càng tăng lờn, cựng với sự tăng lờn về dõn số, trỡnh độ phỏt triển kinh tế, văn hoỏ, thu nhập và đời sống của người dõn.
Đối với đất chuyờn dựng mà lực lượng tham gia là cỏc hộ gia đỡnh, cụng ty, doanh nghiệp tư nhõn nhà nước cũng phải xem xột để bố trớ đất qua cỏc phương ỏn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, tạo điều kiện để họ khụng chỉ cú đất mà cũn cú cỏc điều kiện khỏc nhằm khuyến khớch họ yờn tõm đầu tư xõy dựng cỏc cụng trỡnh cụng cộng phục vụ yờu cầu xó hội, khụng phõn biệt đối xử.
Để thực hiện được vai trũ điều tiết cầu đất đai, nhà nước cần phải triển khai và thực hiện cỏc biện phỏp:
+ Xõy dựng, triển khai thực hiện và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cũng như đối với cung, nhà nước cú thể điều tiết cầu đất đai thụng qua cỏc phương ỏn quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của mỡnh. Tuy nhiờn, để điều tiết được, nhà nước cần cụng khai hoỏ cỏc phương ỏn quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để tất cả mọi người biết được khả năng cung đến đõu, qua đú họ tự điều chỉnh cầu của mỡnh. Trong quỏ trỡnh triển khai thực hiện, nếu xuất hiện cầu hợp lý, chớnh đỏng, nhà nước cần cú phương ỏn điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch.
+ Xõy dựng và ban hành cỏc chớnh sỏch về tài chớnh, tớn dụng, thuế nhằm tạo điều kiện tăng cầu sử dụng đất hoặc hạn chế cầu sử dụng đất.
+ Tăng cường cụng tỏc quản lý, kiểm tra, giỏm sỏt cỏc lực lượng tham gia cầu đất nhằm hạn chế việc sử dụng đất khụng đỳng mục đớch hoặc sử dụng cú tớnh chất đầu cơ. Đõy là một trong những biện phỏp rất quan trọng, nhất là đối với nước ta khi cung đất cú hạn. (Trường đại học khoa học tự nhiờn)[26].
1.7. Quản lý thị trƣờng đất đai ở một số nƣớc trờn thế giới
1.7.1. Quản lý thị trường đất đai ở Australia
Hệ thống phỏp luật về BĐS trong đú cú quyền sử dụng đất ở nước này rất phức tạp. Cú ý kiến cho rằng, khụng ai, kể cả chuyờn gia luật phỏp, cú thể tự tin là nắm vững toàn bộ hệ thống này và cú thể dễ dàng xỏc định một cỏch chắc chắn cỏc quyền, lợi ớch và trỏch nhiệm liờn quan tới một mảnh đất cụ thể. Ở Australia cú khoảng 20 luật chung của liờn bang cú cỏc điều khoản trực tiếp quy định về đầu tư BĐS. Hai luật chớnh quản lý hệ thống đăng ký đất đai là Luật BĐS và Luật giao dịch đất đai. Tất cả cỏc bang của Australia đều cho phộp phõn chia hợp phỏp một BĐS theo chiều ngang thành cỏc mảnh đất hoặc theo chiều dọc để cho phộp cỏc cỏ nhõn khỏc nhau sở hữu cỏc căn hộ riờng biệt xõy dựng trờn cựng một mảnh đất. Cỏc luật lệ liờn tục được thay đổi để phản ỏnh cỏc yờu cầu mới của xó hội và cỏc kỹ thuật xõy dựng mới. Gần đõy, Australia đó cấp phộp cho chủ sở hữu BĐS là cỏc làng xó, cộng đồng.
Về cơ bản, toàn bộ hệ thống quản lý BĐS ở Australia dựa trờn nguyờn tắc thị trường tự do về đất đai và BĐS . Đất đai được coi là một hàng hoỏ bỡnh thường như cỏc hàng húa khỏc. Quản lý BĐS là hoạt động độc quyền của Nhà nước, cho dự cú sự tham gia của rất nhiều tỏc nhõn tư nhõn làm cụng việc như đo đạc địa chớnh, giao dịch BĐS hay định giỏ BĐS.. Những hoạt động này được điều tiết, quy định rất chặt chẽ và những bờn tham gia đều phải cú giấy phộp. Hệ thống quản lý BĐS của nước này cung cấp mụi trường thớch hợp cho thị trường BĐS và cơ sở lành mạnh cho việc quản lý đất tư và đất cụng bằng cỏch đăng ký rừ ràng cỏc chủ sở hữu đối với cỏc lợi ớch của đất, đăng ký và cụng bố rừ ràng kớch thước, phạm vi, chủ sở hữu của cỏc mảnh đất thụng qua điều tra định kỳ về đất đai. Kiểm soỏt việc sử dụng và phỏt triển đất đai thụng qua cỏc chương trỡnh quy hoạch và kế hoạch. Cung cấp cơ sở khụng thiờn vị và cụng bằng cho việc định giỏ đất và thuờ đất. Cho phộp cụng chỳng tiếp cận tới cỏc thụng tin về đất đai bao gồm chủ đất, cỏc điều tra về đất đai, thụng tin địa chớnh, giỏ đất và cỏc dữ liệu liờn quan.
1.7.2. Chế độ sở hữu và quản lý thị trường quyền sử dụng đất ở Trung Quốc
Chớnh phủ Trung Quốc cú chớnh sỏch ổn định ruộng đất, theo đú, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định, lõu dài. Nhà nước cú chớnh sỏch điều chỉnh ruộng đất nhằm khắc phục tỡnh trạng manh mỳn về đất đai, cho phộp người dõn chuyển nhượng ruộng đất nhằm khuyến khớch tớch tụ đất đai. Vỡ vậy phỏp luõt đất đai của Trung Quốc đó được cải cỏch một cỏch đỏng kể: vừa duy trỡ được chế độ cụng hữu hoỏ thực chất cỏc quyền tài sản, nhất là về đất đai được trải rộng cho nhiều cơ quan, tổ chức, cỏ nhõn chiếm giữ một số quyền kiểm soỏt và điều hành, vừa khuyến khớch sự sỏng tạo của người sử dụng đất trong khuụn khổ phỏp luật và cỏc thiết chế khỏc của nhà nước trong nền kinh tế thị trường chưa hoàn thiện mà khụng gõy ra những xỏo trộn chớnh trị hoặc những bất ổn cho xó hội, từng bước xỏc lập tài sản tư nhõn thụng qua tư hữu hoỏ một cỏch thành cụng nền kinh tế.
Việc mua bỏn BĐS ở Trung Quốc diễn ra dưới hỡnh thức chuyển giao quyền sử dụng đất. Chế độ sử dụng đất đai ở Trung Quốc thực hiện trờn cơ sở quy hoạch đó được xõy dựng một cỏch khoa học với tầm nhỡn dài hạn. Giỏ đất đai khi cỏc xớ nghiệp định giỏ để gúp cổ phần căn cứ vào kết quả đỏnh giỏ tài sản đất, số nợ của xớ nghiệp và
mức giỏ cao nhất của cổ phiếu... Cỏch làm này hạn chế được tỡnh trạng đầu cơ đất đai và làm cho sự biến động của giỏ đất đai phự hợp với tỡnh hỡnh chung của thị trường.[26]
1.7.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Hàn Quốc
Thị trường nhà đất đụ thị hàn Quốc tăng trưởng và giỏ nhà đất liờn tiếp tăng là một trong những thỏch thức lớn nhất đối với Chớnh phủ Hàn Quốc. Hiện tại, giỏ đất trung bỡnh ở Hàn Quốc đó tăng 19 lần so với năm 1974, cũn tại thủ đụ Seoul, giỏ đất đó tăng 37 lần. Quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ diễn ra nhỏnh chúng đó tạo ra làn súng dõn cư từ vựng nụng thụn đổ ra thành thị làm tăng mạnh giỏ nhà đất, làm cho những người giàu này lại càng giàu hơn. Hàn Quốc đó ỏp dụng nhiều biện phỏp để giảm giỏ nhà đất như cứ 3 thỏng một lần Chớnh phủ tăng thuế, thắt chặt cỏc quy định về dự ỏn tỏi xõy dựng chung cư và cho xõy thờm cỏc thị trấn vệ tinh. Đồng thời, một đạo luật mới được ban hành yờu cầu những người kinh doanh nhà đất phải bỏo cỏo giỏ trị thật của cỏc giao dịch liờn quan đến nhà đất đối với nhà chức trỏch.[26]
Chƣơng 2
NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIấN CỨU
2.1. Địa điểm, thời gian, đối tƣợng nghiờn cứu
- Địa điểm nghiờn cứu: Trờn địa bàn thành phố Cẩm Phả- tỉnh Quảng Ninh.
- Thời gian nghiờn cứu: Từ thỏng 6/2010 đến thỏng 12/2011.
- Đối tượng nghiờn cứu: Những chớnh sỏch, quy định của phỏp luật và thực tiễn cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai, về thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiờn, thị trường quyền sử dụng đất gắn liền với thị trường BĐS, trong chừng mực nhất định được xem xột trong mối quan hệ với thị trường BĐS.
2.2. Nội dung nghiờn cứu
2.2.1. Đỏnh giỏ điều kiện tự nhiờn, kinh tế và xó hội của vựng nghiờn cứu
- Điều kiện tự nhiờn
- Điều kiện kinh tế - xó hội
2.2.2. Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong việc quản lý và phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trờn địa bàn nghiờn cứu quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trờn địa bàn nghiờn cứu
- Giai đoạn từ năm 2007 đến nay (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.2.3. Đỏnh giỏ thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trờn địa bàn nghiờn cứu trờn địa bàn nghiờn cứu
2.2.4. Cỏc giải phỏp hoàn thiện cụng tỏc quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS sử dụng đất trong thị trường BĐS
2.3. Phƣơng phỏp nghiờn cứu
* Phương phỏp điều tra, thu thập số liệu:
- Thu thập số liệu tại cỏc phũng ban chức năng của UBND thành phố như phũng Tài Nguyờn và Mụi Trường, phũng Tài chớnh - Kế hoạch, phũng Thống kờ ...
- Thu thập cỏc tài liệu liờn quan đến thị trường bất động sản như cỏc Nghị định của Chớnh phủ, Quyết định, Thụng tư... liờn quan đến bất động sản, cỏc bỏo cỏo hội thảo liờn quan đến thị trường bất động sản.
- Thu thập cỏc số liệu qua cỏc tài liệu hướng dẫn về khung giỏ đất, phõn loại vị trớ, đường phố thành phố Cẩm Phả đó được ban hành.
- Điều tra phỏng vấn: Khảo sỏt thực tế nhằm kiểm chứng cỏc thụng tin, số liệu đó thu thập được từ điều tra nội nghiệp; phỏng vấn trực tiếp cỏc cỏn bộ quản lý, cỏc nhà đầu tư, điều tra phỏng vấn cỏc hộ gia đỡnh cỏ nhõn cú tham gia giao dịch về nhà, đất từ 2007 - 2012.
* Xử lý số liệu điều tra
- Xử lý số liệu điều tra bằng phương phỏp thống kờ và sử dụng phần mềm Excel. - Tiến hành phõn tớch, tổng hợp số liệu sau đú chọn lọc và loại bỏ những số liệu khụng cần thiết để cú được những số liệu thớch hợp, khoa học.
* Phương phỏp so sỏnh
Tiến hành lập bảng so sỏnh cỏc chỉ tiờu đó thu thập được: Vớ dụ như so sỏnh giỏ đất do Nhà nước quy định với giỏ đất trờn thị trường....
* Phương phỏp chuyờn gia
Tham khảo ý kiến của cỏc chuyờn gia trong cỏc lĩnh vực cú liờn quan đến vấn đề nghiờn cứu.
* Phương phỏp tổng hợp và phõn tớch
Từ cỏc thụng tin thu thập được tụi sẽ tiến hành tổng hợp, phõn tớch và đỏnh giỏ. Từ đú đưa ra cỏc giải phỏp để hoàn thiện cụng tỏc quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thành phố Cẩm Phả.
Chƣơng 3
KẾT QUẢ NGHIấN CỨU
3.1. Điều kiện tự nhiờn, kinh tế và xó hội
3.1.1. Điều kiện tự nhiờn
3.1.1.1. Vị trớ địa lý
Thành phố Cẩm Phả là một thành phố cụng nghiệp than nằm dọc quốc lộ 18A, cỏch thành phố Hạ Long 30 km. Cú tọa độ địa lý: Vĩ độ Bắc 200 53’ 57’’ đến 210 13’ 25’’ Kinh độ Đụng 1070 10’ 00’’ đến 1070 24’ 50’’ Cú vị trớ tiếp giỏp như sau:
Phớa Bắc giỏp huyện Ba Chẽ và huyện Tiờn Yờn; Phớa Đụng giỏp huyện Võn Đồn;
Phớa Nam giỏp vịnh Bỏi Tử Long;
3.1.1.2. Địa hỡnh, địa mạo
Địa hỡnh Cẩm Phả tương đối đa dạng và phức tạp bao gồm vựng đồi nỳi và đồng bằng ven biển và được chia thành 5 dạng địa hỡnh sau:
* Địa hỡnh nỳi
Nỳi thấp và trung bỡnh: Phõn bố ở hầu hết cỏc phường, xó với diện tớch khoảng 27.300 ha chiếm khoảng 70%, cú độ dốc lớn, chia cắt mạnh nờn đó ảnh hưởng tới quỏ trỡnh hỡnh thành độ dày của tầng đất mịn.
Khu vực nỳi thấp dốc dưới 250: Mức độ chia cắt yếu trung bỡnh, tầng đất mịn thường dày.[1]
* Địa hỡnh vựng đồi (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Phõn bố ở phớa Tõy đường quốc lộ 18A, thuộc 2 xó Cộng Hũa và Cẩm Hải, địa hỡnh thường cú dạng đồi gũ, bỏt ỳp với độ cao trung bỡnh từ 20 - 100 m, dưới chõn đồi thường cú dạng địa hỡnh thấp, chịu ảnh hưởng của cỏc cửa sụng bao quanh như sụng Voi Bộ và sụng Voi Lớn.
* Địa hỡnh thung lũng
Dọc theo cỏc sụng suối nhỏ nằm tiếp giỏp với chõn nỳi, hàng năm thường xuyờn được bồi lắng phự sa vào mựa mưa đó tạo nờn những dải đất bằng phẳng, màu mỡ thuận lợi cho sản xuất nụng nghiệp.
* Địa hỡnh đồng bằng ven biển
Là vựng đất thấp tiếp giỏp với vựng đồi gũ thuộc xó Cộng Hũa và Cẩm Hải thường xuyờn được bồi đắp bởi 2 sụng Voi Bộ và sụng Voi Lớn tạo nờn dải đồng bằng nhỏ hẹp xen kẽ với vựng gũ đồi, vựng này rất thuận lợi cho sản xuất nụng nghiệp.
* Địa hỡnh nỳi đỏ vụi (Castơ)
Địa hỡnh này phõn bố ở cỏc phường Cẩm Thịnh, Cẩm Sơn, Cẩm Đụng, Cẩm Thạch và phường Quang Hanh.
3.1.1.3. Khớ hậu
Thành phố Cẩm Phả chịu ảnh hưởng của chế độ khớ hậu nhiệt đới giú mựa và chịu ảnh hưởng trực tiếp của khớ hậu biển. Theo số liệu của trạm dự bỏo khớ tượng
thủy văn Quảng Ninh thỡ khớ hậu thành phố được chia làm 2 mựa rừ rệt, mựa mưa từ thỏng 5 đến thỏng 10 và mựa khụ từ thỏng 11 đến thỏng 4 năm sau.[1]
3.1.1.4. Thủy văn
* Thủy văn
- Chế độ thuỷ văn của cỏc sụng, ngũi ở Cẩm Phả phụ thuộc chủ yếu vào chế độ thủy văn của sụng Diễn Vọng, sụng Mụng Dương, sụng Đồng Mỏ.., cỏc sụng, suối thường ngắn và dốc.
- Ngoài cỏc con sụng chớnh, chảy qua thành phố Cẩm Phả và địa phận cỏc xó ven biển cú sụng Voi Lớn, sụng Voi Bộ, sụng Thỏc Thầy, sụng Voi Lớn và sụng Voi Bộ chảy qua địa phận xó Cộng Hũa thường xuyờn gõy ảnh hưởng đến chế độ triều.
- Nhỡn chung, sụng suối chảy trờn địa phận thành phố Cẩm Phả cú diện tớch lưu vực nhỏ, độ dài sụng ngắn, lưu lượng nước khụng nhiều và phõn bố khụng đều trong năm. Cỏc sụng này về mựa mưa thường gõy ngập ỳng cho cỏc vựng thấp trũng, gõy xúi mũn, rửa trụi.
* Thủy lợi
Hệ thống thủy lợi của thành phố hiện cú 6 đập lấy nước tự chảy (Khe Cả, Đồng Cầu, Ruộng Bồng, Đồng Cúi, Tõn Tiến, Lựng Do) tổng dung tớch 2,01 triệu m3, năng lực tưới 120 ha và 6 hồ chứa nước dựng bơm tưới (Ao Cúi, Cống Đỏ, ễng Trỳc, Yờn Ngựa, Đầm Đỏ, Rừng Miếu) với dung tớch 1,02 m3/s. nhỡn chung hệ thống thủy lợi của thành phố Cẩm Phả chủ yếu là cỏc hồ, đập nhỏ nờn khả năng cung cấp nước tưới tiờu cho cỏc loại cõy trồng, nhất là vựng chuyờn canh lỳa cũn hạn chế.
* Thủy triều
Cẩm Phả là thành phố ven biển, phớa Nam giỏp Bỏi Tử Long cú nhiều nỳi đỏ tạo thành bức bỡnh phong chắn súng, hạn chế tốc độ giú khi cú bóo. Thủy triều thuộc chế độ bỏn nhật triều khụng đều của biển Đụng (biờn độ triều 2 - 3m), cao nhất là 4,3 m và thấp nhất là 0,26 m, cao độ mực triều trung bỡnh 2,5 - 3,0 m.
* Tỡnh trạng xõm nhập mặn
Xõm nhập mặn do tỏc động trực tiếp của chế độ bỏn nhật triều khụng đều của