Theo quy định của phỏp luật thỡ chỉ Nhà nước mới cú thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất. Thẩm quyền này được phõn cấp trong Luật Đất đai năm 2003. Theo đú, UBND thành phốđược quyết định giao đất cho người sử dụng đất là hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư; UBND xó, phường khụng cú quyền giao đất. Việc giao đất được chia làm 2 loại là giao đất khụng thu tiền sử dụng và giao đất cú thu tiền sử dụng đất. Sự phõn biệt này chủ yếu dựa vào cỏc tiờu chớ: đất nụng nghiệp hay phi nụng nghiệp; đất trong hạn mức hay ngoài hạn mức sử dụng; đất dựng cho lợi ớch cụng cộng hay lợi ớch cỏ nhõn, kinh doanh.
Trờn thực tế, tớnh đến thời điểm này ngoài những diện tớch đất chưa xỏc định mục đớch sử dụng thỡ toàn bộ diện tớch thuộc loại giao trong tổng quỹ đất của thành phố Cẩm Phả đều đó được giao hết. Những nhu cầu mới về giao đất chỉ được đỏp
ứng với một tỷ lệ rất thấp dựa vào kết quả của việc khai hoang và thu hồi đất của người đang sử dụng.
Về thuờ đất cũng vậy, UBND thành phố được quyết định cho thuờ đất đối với người sử dụng đất là hộ gia đỡnh, cỏ nhõn. UBND xó, phường được quyết định cho thuờ đất thuộc quỹ đất nụng nghiệp sử dụng vào mục đớch cụng ớch xó.
Trờn thực tế, thành phố Cẩm Phả đó tiến hành cho thuờ đất theo cỏc quy định đa dạng của phỏp luật. Những năm đầu thực hiện Luật đất đai năm 1993 khi quỹ đất cụng cũn nhiều, cỏc cấp chớnh quyền từ thành phố đến xó phường đó rất thuận lợi khi quyết định cho thuờ đất. Tuy nhiờn sau đú và nhất là hiện nay, khi quỹ đất cụng khụng cũn hoặc cũn khụng đỏng kể thỡ việc cho thuờ đất ngày càng gặp nhiều khú khăn. Vấn đề nảy sinh hiện nay tại thành phố Cẩm Phả phải giải quyết là: phải thu hồi đất đó giao hoặc cho thuờ đối với người này để cú đất cho người khỏc thuờ. Như vậy, nếu khụng thu hồi được đất đó giao hoặc cho thuờ trước đõy thỡ đồng nghĩa với việc khụng cú đất để cho thuờ đối với nhu cầu mới về thuờ đất ngày càng tăng. Mà vấn đề thu hồi đất GPMB là một trong những vấn đề về điểm núng phỏt sinh đơn thư khiếu kiện phức tạp nhất hiện nay. Mặt khỏc việc xột duyệt để giao đất và cho thuờ đất hiện nay vẫn cũn mang nặng tớnh bao cấp, xin cho, chủ sử dụng nào quan hệ tốt và chi phớ tiờu cực phớ cao thỡ được ưu tiờn xột duyệt giao đất, cho thuờ đất.
- Đấu giỏ đấu thầu sử dụng đất: Những năm gần đõy Cẩm Phả đó triển khai và dần mở rộng hỡnh thức này. Việc đấu giỏ, đấu thầu quyền sử dụng đất được đỏnh giỏ là một kờnh phõn phối đất đai cho cỏc nhu cầu sử dụng đất trong xó hội trờn cơ sở cỏc quan hệ thị trường được phỏt triển đầy đủ hơn so với kờnh giao đất, cho thuờ đất của Nhà nước. Tuy nhiờn quy mụ của việc đấu giỏ, đấu thầu quyền sử dụng đất ở Cẩm Phả cũn thấp.
Bảng 3.6: Tỡnh hỡnh thực hiện cụng tác đṍu giá, đṍu thõ̀u quyờ̀n sƣ̉ dụng đṍt tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2007 - 2011
Năm Sụ́ dƣ̣ án Diợ̀n tích (m2
) Thu đƣợc (tỷ đồng) Năm 2007 4 10.800 14,2 Năm 2008 7 36.600 21,3 Năm 2009 5 12.000 18 Năm 2010 3 10.500 16,5 Năm 2011 9 45.000 31,5
- Cụng tỏc thu hồi đất giải phúng mặt bằng:
Hiện nay thành phố Cẩm Phả là một trong những nơi đang trờn đà phỏt triển, chớnh vị vậy mà tốc độ chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất cũng rất mạnh, mỗi năm thành phố Cẩm Phả cần giải phúng mặt bằng trung bỡnh khoảng trờn dưới 250 ha, cú liờn quan đến hơn 20 dự ỏn. Tuy nhiờn, mỗi năm thành phố Cẩm Phả cũng chỉ giải phúng được hơn một nửa số dự ỏn cần giải phúng mặt bằng. Giai đoạn 2008- 2011 Cẩm Phả đó thực hiện giải phúng mặt bằng, bàn giao đất cho cỏc chủ đầu tư 67/109 dự ỏn cú liờn quan đến 26.240 hộ dõn và trung bỡnh chỉ đạt 61,3% số dự ỏn cần giải phúng mặt bằng. Tỡnh hỡnh giải phúng mặt bằng cụ thể từng năm giai đoạn 2008-2011 thể hiện qua bảng sau:
Bảng 3.7: Tỡnh hỡnh giải phúng mặt bằng từ năm 2008 đến năm 2011
Năm Số dự ỏn cần GPMB Số dự ỏn đó GPMB % đó thực hiện Diện tớch đó GPMB (ha) 2008 18 10 55,6 190,20 2009 36 23 63,9 70,02 2010 33 18 54,5 512,04 2011 22 16 72,7 100,38 Tổng 109 67 872,64
( Nguồn:Bỏo cỏo của Phũng Tài nguyờn và Mụi trường thành phố Cẩm Phả) 3.2.1.4. Thực trạng cụng tỏc thụng tin và quản lý nguồn lực đất đai
Theo điều 67 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai quy định Thụng tin đất đai bao gồm thụng tin về thửa đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tỡnh trạng thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất được cung cấp cụng khai cho người cú nhu cầu. Thụng tin đất đai nhằm thể hiện tớnh minh bạch trong quỏ trỡnh quản lý và sử dụng đất đai. Luật đất đai năm 2003 quy định trong thời hạn khụng quỏ 30 ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền quyết định hoặc xột duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được cụng bố cụng khai. Việc cụng bố cụng khai tại trụ sở UBND và cơ quan quản lý đất đai được thực hiện trong suốt thời gian kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cú hiệu lực.
Trờn thực tế hiện nay về thụng tin đất đai ở Việt Nam núi chung và ở thành phố Cẩm Phả núi riờng chưa hỡnh thành thúi quen về khai thỏc thụng tin đất đai qua cỏc cơ quan nhà nước cũng như trờn cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng, vỡ hệ thống thụng tin của nước ta chưa đảm bảo được độ tin cậy cao, hầu như chỉ là thụng
tin về đăng ký ban đầu, những thụng tin biến động chưa được cập nhật thường xuyờn. Hệ thống thụng tin đất đai mới đơn thuần là hệ thống thụng tin cỏc số liệu thống kờ. Vỡ thế cần hỡnh thành một hệ thống thụng tin đồng bộ thể hiện rừ chức năng quản lý của nhà nước và cỏc quyền của người sử dụng đất, trỡnh tự thủ tục thực hiện quyền và cỏc thụng tin liờn quan đến đất đai.
Bảng thống kờ kết quả khảo sỏt dưới đõy cho thấy thực trạng về sự nắm bắt thụng tin quy hoạch đất đai.
Bảng 3.8: Số hộ biết về thụng tin quy hoạch đất đai Số hộ
điều tra
Thụng tin về quy hoạch đất đai
Quy hoạch tổng thể Quy hoạch chi tiết Khụng biết
Số hộ Tỷ lệ(%) Số hộ Tỷ lệ(%) Số hộ Tỷ lệ(%)
Loại hộ gia đỡnh 100 41 41 15 15 54 54
- Kinh doanh BĐS 50 22 44 9 18 24 48
- Khụng KD BĐS 50 19 38 6 12 30 60
(Nguồn :Từ phiếu điều tra) 3.2.1.5. Thực trạng chớnh sỏch tài chớnh đất đai
Quan điểm của thành phố Cẩm Phả xỏc định chớnh sỏch tài chớnh BĐS cú vai trũ quan trọng trong việc tỏc động đến thị trường quyền sử dụng đất. Những chớnh sỏch chủ yếu trong lĩnh vực này là giỏ đất, tiền thuờ đất, thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất nụng nghiệp, thuế nhà đất, lệ phớ trước bạ, sử dụng quỹ đất tạo vốn xõy dựng kết cấu hạ tầng, bồi thường hộ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đấu giỏ quyền sử dụng đất, đấu thầu cỏc dự ỏn đầu tư xõy dựng, thuế thu nhập đối với cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS, khuyến khớch hỗ trợ từ ngõn sỏch nhà nước.
Những chớnh sỏch trờn đó được Nhà nước ban hành thành cỏc Luật hoặc Phỏp lệnh, được quy định chi tiết tại cỏc Nghị định của Chớnh phủ, Quyết định của Thủ tướng Chớnh phủ. Trờn cơ sở đú, UBND thành phố Cẩm Phả ban hành những văn bản để chỉ đạo thi hành tại địa phương.
* Chớnh sỏch giỏ trong thị trường quyền sử dụng đất trờn địa bàn thành phố Cẩm Phả
Sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời đó khẳng định đất đai cú giỏ, Nhà nước xỏc định giỏ đất để tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuờ đất,tớnh giỏ trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Giỏ là yếu tố quyết định sự thành cụng của cỏc giao dịch trong thị trường quyền sử dụng đất. Giỏ quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: qua trỡnh đụ thị húa, quy hoạch đụ thị, vị trớ địa lý, cảnh quan sinh thỏi, quan hệ cung cầu. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hiện nay, trong thị trường quyền sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả tồn tại hai hệ thống giỏ đất: hệ thống giỏ đất do Nhà nước quy định phục vụ cho cỏc thủ tục hành chớnh liờn quan tới quyền sử dụng đất; hệ thống giỏ thực tế trờn thị trường quyền sử dụng đất do cỏc bờn cú BĐS và bờn cần cú BĐS thỏa thuận.
- Về giỏ đất do Nhà nước quy định, ngày 16/11/2004 Chớnh phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ đất cỏc loại, giỏ đất mới sẽ được cụng bố hàng năm và trong khung giỏ đất do Bộ Tài chớnh ban hành. Theo đú, giỏ đất được xỏc định phải sỏt giỏ thị trường trong điều kiện bỡnh thường, điều này đó loại bỏ được yếu tố biến động giỏ do đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tỡnh trạng ộp buộc.
Trờn thực tế, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành bảng giỏ đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP chưa thật sỏt với giỏ đất trờn thị trường. Giỏ đất ban hành được sử dụng vào nhiều mục đớch khỏc nhau như: tớnh tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, tiền bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất...nờn khú trỏnh khỏi việc giỏ một số loại đất khụng sỏt với thực tế. Ngày 27/7/2007 Thủ tướng Chớnh phủ ký ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số188/2004/NĐ-CP. Theo quy định của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành giỏ cỏc loại đất. Nhỡn chung giỏ đất cỏc loại đều tăng cao so với giỏ đất được ỏp dụng từ năm 2005 trở về trước theo nguyờn tắc sỏt giỏ thị trường và nằm trong khuụn khổ giỏ đất tối thiểu, tối đa do Chớnh phủ quy định.
Bảng 3.9: Giỏ đất Nhà nƣớc quy định tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2004 - 2011
STT Đất ở Giỏ đất (đồng/m
2
) Tăng
(lần)
Năm 2004 Năm 2011
1 Đƣờng Nguyễn Văn Trỗi
Vị Trớ 1 40.000 1.000.000 25 Vị trớ 2 25.000 800.000 31 Vị trớ 3 15.000 600.000 40 2 Đƣờng Thanh Niờn Vị trớ 1 160.000 1.500.000 9 Vị trớ 2 40.000 700.000 18 Vị trớ 3 15.000 300.000 20 3 Đƣờng Tụ Hiệu Vị trớ 1 90.000 1.200.000 13 Vị trớ 2 50.000 800.000 16 Vị trớ 3 25.000 500.000 20 4 Đƣờng Trần Phỳ Vị trớ 1 100.000 3.000.000 30 Vị trớ 2 70.000 2.500.000 36 Vị trớ 3 35.000 2.000.000 57 5 Đƣờng Bỏi Tử Long Vị trớ 1 150.000 1.600.000 11 Vị trớ 2 50.000 900.000 18 Vị trớ 3 35.000 700.000 20
(Nguồn: Quyết định số 4228/2006/QĐ-UBND ngày 28/12/2006 và số 3838/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh)
Mặc dự giỏ đất đó được cụng bố và cú hiệu lực thi hành đó nõng lờn rất nhiều so với giỏ đất trước đõy nhưng những giao dịch về mua, bỏn đất trờn thị trường tại thành phố Cẩm Phả vẫn cao hơn nhiều so với giỏ quy định. Vớ dụ trong bảng giỏ đất hiện đang ỏp dụng tại Đường Tụ Hiệu ở vị trớ 1 là 1.200.000 đồng/m2 nhưng thực tế giao dịch và đó từng bỏn đấu giỏ với giỏ là 4.500.000 đồng/m2.
- Về giỏ giao dịch trờn thị trường quyền sử dụng tại thành phố Cẩm Phả
Bảng 3.10: Giỏ đất trờn thị trƣờng thành phố Cẩm Phả giai đoạn từ năm 2008 - 2011
STT Đất ở
Giỏ đất (đồng/m2 ) Năm
2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
1 Đƣờng Nguyễn Văn Trỗi
Vị Trớ 1 150.000 450.000 450.000 560.000 Vị trớ 2 100.000 350.000 400.000 400.000 Vị trớ 3 90.000 290.000 300.000 300.000 2 Đƣờng Thanh Niờn Vị trớ 1 400.000 700.000 720.000 820.000 Vị trớ 2 350.000 600.000 600.000 660.000 Vị trớ 3 200.000 400.000 400.000 400.000 3 Đƣờng Tụ Hiệu Vị trớ 1 350.000 650.000 650.000 850.000 Vị trớ 2 210.000 410.000 500.000 520.000 Vị trớ 3 120.000 300.000 310.000 500.000 4 Đƣờng Trần Phỳ Vị trớ 1 350.000 500.000 500.000 750.000 Vị trớ 2 200.000 450.000 480.000 500.000 Vị trớ 3 150.000 400.000 430.000 450.000 5 Đƣờng Bỏi Tử Long Vị trớ 1 450.000 600.000 600.000 710.000 Vị trớ 2 200.000 510.000 510.000 550.000 Vị trớ 3 150.000 450.000 450.000 510.000
Bảng 3.11: Kết quả điều tra giỏ đất tại thành phố Cẩm Phả năm 2011 STT Đất ở Giỏ thị trƣờng (đồng) Giỏ Nhà nƣớc (đồng) Hệ số (lần)
1 Đƣờng Nguyễn Văn Trỗi
Vị Trớ 1 3.800.000 1.000.000 3,8 Vị trớ 2 3.000.000 800.000 3,8 Vị trớ 3 2.100.000 600.000 3,5 2 Đƣờng Thanh Niờn Vị trớ 1 4.000.000 1.500.000 2,7 Vị trớ 2 2.500.000 700.000 3,6 Vị trớ 3 2.200.000 300.000 7,3 3 Đƣờng Tụ Hiệu Vị trớ 1 4.200.000 1.200.000 3,5 Vị trớ 2 3.500.000 800.000 4,4 Vị trớ 3 2.000.000 500.000 4,0 4 Đƣờng Trần Phỳ Vị trớ 1 5.000.000 3.000.000 1,7 Vị trớ 2 3.600.000 2.500.000 1,4 Vị trớ 3 2.800.000 2.000.000 1,4 5 Đƣờng Bỏi Tử Long Vị trớ 1 3.000.000 1.600.000 1,9 Vị trớ 2 2.500.000 900.000 2,8 Vị trớ 3 2.000.000 700.000 2,9
(Nguồn:Tổng hợp số liệu điều tra)
* Chớnh sỏch thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuờ đất
Nhà nước thu tiền sử dụng đất nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đỳng quy hoạch, kế hoạch, hạn chế sự tựy tiện trong chuyển đổi mục đớch sử dụng đất, đồng thời tăng cường quản lý đối với cỏc hoạt động sử dụng đất trỏi phộp, khuyến khớch người sử dụng đất tiết kiệm.
Hiện nay thành phố Cẩm Phả đang triển khai thực hiện cỏc chớnh sỏch thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chớnh phủ. Theo quy định này, Nhà nước thu tiền sử dụng đất trong cỏc trường hợp sau:
- Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất.
- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đớch sử dụng đất.
- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuờ đất sang giao đất cú thu tiền sử dụng đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
- Thu tiền sử dụng đất đối với đất xõy dựng khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế.
Căn cứ để tớnh tiền sử dụng đất: diện tớch đất sử dụng, giỏ đất và thời gian sử dụng. Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũn chậm là do tiền sử dụng đất phải nộp quỏ lớn, vượt quỏ khả năng của người dõn. Để thỏo gỡ khú khăn trờn, ngày 27/01/2007 Chớnh phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP cho phộp ghi nợ tiền sử dụng đất khụng thời hạn đối với những hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chưa đủ khả năng về tài chớnh để nộp, và chỉ nộp tiền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng tiếp theo. Tuy nhiờn, cho đến nay vẫn chưa cú Thụng tư hướng dẫn cụ thể Nghị định này là trường hợp nào được ghi nợ và trường hợp nào thỡ khụng nờn hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũn tồn đọng nhiều, làm cho ngõn sỏch Nhà nước bị thất thu.
Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2011 thể hiện qua bảng 3.12.
Bảng 3.12. Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2007 - 2011
Năm Tổng thu tiền sử dụng đất, (triệu đồng)
Tỷ trọng thu tiền sử dụng đất so với tổng thu ngõn sỏch (%) 2007 5239246 1,4 2008 34307 1,9 2009 34259 0,8 2010 72908 1,9 2011 63055 1,2
( Nguồn :Tổng hợp số liệu Phũng Thống kờ và Phũng Tài nguyờn & Mụi trường thành phố Cẩm Phả) [1]
Về chớnh sỏch thu tiền thuờ đất: Hiện nay thành phố Cẩm Phả đang triển khai