Hiến phỏp nước Cộng Hũa Xó Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, do Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo phỏp luật, bảo đảm sử dụng đỳng mục đớch và cú hiệu quả. Trờn cơ sở Hiến phỏp, Luật đất đai năm 1993 khẳng định: "Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lõu dài cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; cho phộp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất cú giỏ, quyền sử dụng đất đai là hàng húa đặc biệt". Tiếp đú, Bộ luật dõn sự năm 1995 đó quy định về cỏc điều kiện, nội dung hợp đồng mua bỏn tài sản, về chuyển đổi cho thuờ, thế chấp quyền sử dụng đất. Những thay đổi trong chớnh sỏch phỏp luật của Nhà nước mang tớnh đột phỏ, đõy là cơ sở phỏp lý cho sự hỡnh thành và phỏt triển
thị trường bất động sản núi chung và thị trường bất động sản tại thành phốCẩm Phả núi riờng. Khi quyền đối với việc sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận, điều này gúp phần làm đa dạng hàng húa trờn thị trường bất động sản, mở rộng thị trường bất động sản và giao dịch bất động sản trờn thị trường ngày càng sụi động hơn, giỏ cả bất động sản ngày càng tăng.
Tuy nhiờn trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Cẩm Phả vận hành theo cơ chế tài chớnh hai giỏ đất, giỏ đất do Nhà nước quy định và giỏ đất do thị trường quyết định. Trong đú giỏ đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20% đến 30% giỏ thị trường. Chớnh mức giỏ đất do Nhà nước ban hành chờnh lệch thấp hơn rất nhiều so với giỏ thị trường, nờn dẫn đến nhiều vụ khiếu kiện về giỏ đền bự đất đai khi thu hồi đất để thực hiện cỏc dự ỏn. Cơ chế "xin - cho" về đất vẫn phổ biến, từ đú cỏc hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất và tiếp kiệm dõn cư được tớch trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng phổ biến và rộng khắp. Chớnh những điều này tạo nờn cơn sốt giỏ giả tạo, giỏ cả bất động sản tăng liờn tục trong nhiều năm.
Đến năm 1999, phong trào sang nhượng đất trỏi phộp, đầu cơ trục lợi... bựng nổ đến độ chớnh quyền địa phương khụng thể kiểm soỏt nổi. Thị trường bất động sản tiếp tục núng lờn cho đến năm 2003. Thị trường phi chớnh thức tồn tại với quy mụ ngày càng lớn hơn, theo số liệu thống kờ chưa chớnh thức, cú khụng dưới 70% cỏc giao dịch là những giao dịch ngầm nằm ngoài tầm kiểm soỏt của cỏc cơ quan chức năng, phỏt triển tự phỏt để thỏa món nhu cầu của người dõn. Thị trường phi chớnh thức phỏt triển như vậy là do một số nguyờn nhõn sau:
- Nguyờn nhõn đầu tiờn phải núi tới là nhận thức phỏp luật về quyền sở hữu tài sản của người dõn cũn yếu. Lõu nay người ta mua, bỏn hay cho nhau quyền thừa kế một ngụi nhà hay bất cứ bất động sản nào khỏc đều giao dịch bằng miệng hoặc làm giấy viết tay với nhau. Họ quan niệm cỏi nhà họ đang ở mặc nhiờn là của họ cho dự họ cú làm thủ tục sang tờn đổi chủ hay khụng thỡ cũng chẳng quan trọng.
- Cỏc quy định phỏp lý về việc mua, bỏn, chuyển nhượng, thừa kế nhà đất cũn quỏ nhiều bất cập. Cú thể núi để hoàn thành được một hợp đồng mua, bỏn, chuyển nhượng, thừa kế thỡ người dõn cũn phải qua nhiều thủ tục rườm rà, phải qua
nhiều cơ quan chức năng, nhiều cấp và mất nhiều thời gian. Cũn cỏc quy định về tớnh phỏp lý của sở hữu nhà đất qua từng thời kỳ cũng khụng được nhất quỏn khiến nhiều chủ sở hữu khụng đủ cỏc yếu tố phỏp lý để giao dịch mua bỏn, chuyển nhượng thụng qua cỏc cơ quan nhà nước.
- Một vấn đề nữa cũng khiến cho giao dịch ngầm trờn thị trường bất động sản phỏt triển đú là giỏ đất và hiện tượng đầu cơ bất hợp phỏp bất động sản. Giỏ đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20-30% giỏ thị trường. Do vậy những vị trớ đẹp ở cỏc vựng đụ thị đều cú những "đại gia" trong thị trường bất động sản mua đầu cơ, chờ cơ hội giỏ lờn để tỡm kiếm lợi nhuận. Vỡ vậy việc mua bỏn của những đối tượng này thường là những giao dịch ngầm, đầu cơ, sang tay bất hợp phỏp nhằm mục đớch trốn trỏnh cỏc thủ tục và nghĩa vụ thuế của cỏc cơ quan quản lý.
Để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1993, ngày 26/11/2003 Quốc Hội đó thụng qua Luật đất đai 2003. Luật đất đai năm 2003, đó chớnh thức cụng nhận quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS vỡ quyền sử dụng đất là một nội dung khụng thể thiếu trong thị trường BĐS từ đú Nhà nước đó ban hành cỏc nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai: Nghị định 188/2004/Đ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất; Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chớnh phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trỡnh tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi nhà nước Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chớnh Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ và khung giỏ cỏc loại đất.
Cỏc nội dung liờn quan đến đầu tư, xõy dựng phỏt triển BĐS đó được nờu ra trong Luật Đầu tư ngày 29/11/2005, Luật xõy dựng ngày 26/11/2003. Trong quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế, xó hội BĐS ngày càng đúng vai trũ quan trọng trong nền
kinh tế quốc dõn, thị trường BĐS là thị trường phức tạp, hàng hoỏ là BĐS cú giỏ trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhõn dõn. Để thị trường BĐS được quản lý đầy đủ như cỏc loại thị trường khỏc, Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam đó thụng qua Luật Kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006. Nhằm đưa Luật Kinh doanh BĐS đi vào cuộc sống và giỳp cỏc tổ chức, cỏ nhõn tham gia thị trường BĐS tuõn thủ theo phỏp luật, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.
Phũng Tài nguyờn và Mụi trường là cơ quan chuyờn mụn giỳp UBND cṍp huyợ̀n thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai . Từ năm 1993 đến nay , Phũng Tài nguyờn và Mụi trường thành phố Cẩm Phả đó triển khai và đạt được những thành tựu nhất định trong cỏc lĩnh vực gúp phần hoàn thiện cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai núi chung và quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trờn địa bàn thành phố Cẩm Phả núi riờng.