- Về chớnh sỏch: Chớnh sỏch liờn quan đến thị trường BĐS chưa đủ, chưa đồng bộ, cũn bất cập. Như luật kinh doanh BĐS cú hiệu lực từ ngày 01/01/2007 nhưng chưa cú quy định bắt buộc thi hành dẫn đến thị trường BĐS chưa minh bạch như mong muốn. Phỏp luật đất đai chưa hoàn thiện một cỏch thỏa đỏng.
- Trong lĩnh vực tài chớnh, chưa phự hợp và chưa được tận dụng triệt để nhằm hạn chế đầu cơ đất đai. Chớnh sỏch tài chớnh trong thời gian qua thiếu sự nhất quỏn qua cỏc giai đoạn. Trước ngày 01/7/2004 ( ngày Luật Đất đai năm 2003 cú
hiệu lực) hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất ở tại đụ thị từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mà khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất thỡ phải khụng phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức và 100% tiền sử dụng đất vượt hạn mức được giao. Tuy nhiờn, kể từ ngày 15/10/1993 đến 1/7/2004, cỏc trường hợp tương tự phải nộp tiền sử dụng đất 50% trong hạn mức và 100% tiền sử dụng đất vượt hạn mức được giao. Bờn cạnh đú quy định về hạn mức giao đất ở trong phỏp luật hiện hành cũng chỉ nhằm thực hiện ỏp dụng cho hoạt động giao đất của Nhà nước, khụng nhằm và cũng khụng cú quy định nào nhằm hạn chế việc tớch tụ đất ở, ... đó tạo mụi trường phỏp lý lý tưởng cho hoạt động đầu cơ đất đai.
- Về giỏ: Giỏ đất do UBND tỉnh Quảng Ninh quy định chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bỡnh thường, nhiều trường hợp cũn thấp hơn so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế. Do đú, khi dựng để tớnh thu tiền sử dụng đất thỡ Nhà nước thất thu, khi dựng để tớnh bồi thường thiệt hại về đất thỡ người cú đất bị thu hồi thiệt thũi quỏ nhiều và họ khụng chấp nhận, sinh ra khiếu kiện...và nhiều trường hợp địa phương phải ỏp dụng biện phỏp hỗ trợ thay cho bồi thường về đất. Về vấn đề này, theo tớnh toỏn sơ bộ của giỏo sư Tiến sĩ khoa học Đặng Hựng Vừ, nguyờn thứ trưởng Bộ Tài nguyờn Mụi trường, trong khoảng 10 năm qua, riờng trong lĩnh vực giao đất đụ thị và khu cụng nghiệp, Nhà nước mất đi khoảng 70 tỷ USD do chớnh sỏch gớa của Nhà nước thấp hơn so với giỏ thị trường.
- Về cụng tỏc quản lý:
+ Sự quản lý nhà nước về đất đai cũn nhiều điểm yếu kộm, sự thiếu kiờn quyết trong xử lý hành vi vi phạm phỏp luật đất đai.
+ Quy hoạch chung khụng ổn định và quy hoạch chi tiết chưa đầy đủ. việc quản lý thực hiện theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũn hạn chế.
+ Nhà nước chưa cú số liệu thống kờ đầy đủ về hiện trạng BĐS và chưa tổ chức điều tra khảo sỏt để nắm được lượng cầu thực sự, từ đú cú hoạch định chiến lược phỏt triển ổn định thị trường BĐS.
+ Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa cải cỏch triệt để, thiếu thụng thoỏng. Phỏp luật buộc người sử dụng đất phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được giao dịch, nhưng hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại diễn ra quỏ chậm.
Việc thiết lập hồ sơ địa chớnh, theo dừi biến động về đất đai, chủ sử dụng đất của cỏc cấp chớnh quyền cũn yếu, kộm hiệu quả do vậy chưa cú đủ dữ liệu chớnh quy, lượng thụng tin cần thiết cho cả khu vực thị trường cũng như từng BĐS cụ thể cũn nghốo, thiếu, khụng chớnh xỏc, khụng cụ thể; Việc lưu trữ thụng tin về đất đai trong hồ sơ địa chớnh cho đến thời điểm này vẫn cũn được thực hiện thủ cụng trờn giấy và theo từng địa phương. Việc sử dụng cụng nghệ thụng tin cho hoạt động này vẫn cũn manh mỳn, thiếu tớnh hệ thống. Từ đõy, sự kết nối giữa cỏc nguồn thụng tin về đất đai để đảm bảo tớnh chớnh xỏc, cũng như để kiểm soỏt việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khỏc nhau khụng thể thực hiện được. Vỡ vậy việc kiểm soỏt hành vi đầu cơ đất đai là điều khụng thể.
+ Đối với thị trường sơ cấp: Nhà nước chưa cú nhiều quỹ đất "sạch" (đó giải phúng mặt bằng) để cung ứng cho thị trường; chưa điều tiết được thị trường BĐS thụng qua quy luật cung - cầu; cỏc dự ỏn đầu tư khụng tập trung nờn khụng tạo được động lực thu hỳt thị trường BĐS phỏt triển.
+ Đối với thị trường thứ cấp: Chưa cú chớnh sỏch kớch cầu đối với người cú nhu cầu thực sự; thị trường giao dịch chủ yếu là mua bỏn lũng vũng, chưa minh bạch. Người cú nhu cầu thực sự (người thu nhập thấp) khụng mua được do giỏ BĐS bị đẩy lờn quỏ cao so với thu nhập.
3.4. Cỏc giải phỏp nhằm nõng cao cụng tỏc quản lý Nhà nƣớc về thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản
3.4.1. Mục tiờu và quan điểm nõng cao cụng tỏc quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS
3.4.1.1. Mục tiờu
Quản lý và phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS là một nhiệm vụ quan trọng và là trỏch nhiệm rất lớn của cỏc cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương. Từ việc ban hành cỏc cơ chế chớnh sỏch cũng như việc tổ chức điều hành và thực hiện trờn thực tế, tạo điều kiện cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn giao dịch, mua bỏn BĐS một cỏch thuận tiện, dễ dàng, được phỏp luật bảo vệ và thừa nhận; phục vụ cú hiệu quả cho cụng cuộc cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ đất nước, đúng gúp tớch cực vào việc phỏt triển lành mạnh thị trường BĐS ở Việt Nam trong xu hướng hội nhập nền kinh tế quốc tế. Mục tiờu cụ thể cần được xỏc định là:
- Điều chỉnh một số chớnh sỏch để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phỏt triển lành mạnh.
- Xõy dựng cơ chế tài chớnh hỗ trợ thị trường BĐS vận hành tốt.
- Tăng cường cụng tỏc quản lý nhà nước về quy hoạch, về giao đất, thu hồi đất và đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Cú cơ chế cung cấp thụng tin liờn quan đến thị trường BĐS và giải quyết nhanh cỏc thủ tục hành chớnh.
- Điều hướng thị trường BĐS hoạt động chớnh quy và giảm rủi ro
3.4.1.2. Quan điểm
Quản lý và phỏt triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở thành phốCẩm Phả núi riờng, ở Việt Nam núi chung theo hướng vừa vận hành theo sự điều tiết của cơ chế thị trường, vừa chịu sự quản lý của Nhà nước là một định hướng, đồng thời là một yờu cầu phỏt triển mang tớnh nguyờn tắc.
Để đạt được những yờu cầu và nguyờn tắc đặt ra, định hướng quản lý điều tiết và nõng cao cụng tỏc quản lý nhà nước cần phải dựa trờn quan điểm cơ bản sau:
Một là, cỏc chớnh sỏch, cỏc giải phỏp cũng như việc tổ chức thực hiện phải dựa trờn cơ sở chế độ sở hữu toàn dõn về đất đai.
Nhất quỏn trong việc duy trỡ chế độ sở hữu toàn dõn về đất đai, đồng thời cũng phải nhỡn nhận đỳng cỏc quyền của người sử dụng đất. Chế độ sở hữu toàn dõn mà Nhà nước là người đại diện duy nhất nờn Nhà nước là người cú quyền sở hữu tuyệt đối về đất đai. Do đất đai là yếu tố đúng vai trũ quan trọng và quyết định cỏc yếu tố của thị trường BĐS nờn Nhà nước phải cú đủ năng lực để thực hiện vai trũ quản lý và can thiệp vào diễn biến giỏ cả của thị trường BĐS. Do vậy Nhà nước phải chủ động điều tiết nguồn cung, Nhà nước cần phải cú một hệ thống cỏc cụng cụ quản lý và điều tiết hữu hiệu và bộ mỏy quản lý cú đủ năng lực.
Bờn cạnh chế độ sở hữu toàn dõn, người sử dụng đất được Nhà nước giao cho cỏc quyền gắn liền với đất đai. Điều cần phải thống nhất là cỏc quyền sử dụng đất khụng hoàn toàn đơn giản như cỏc quyền sử dụng đối với cỏc tài sản thụng thường. Đối với đất đai, quyền của người sử dụng như quyền thừa kế, thế chấp, chuyển đổi và chuyển nhượng đó vượt ra rộng hơn, cao hơn cỏc quyền sử dụng
thụng thường. Như vậy, khi xõy dựng cỏc chế độ chớnh sỏch phải hết sức chỳ ý tụn trọng cỏc quyền năng của người sử dụng đất, đồng thời phải dựa trờn chế độ sở hữu toàn dõn về đất đai.
Hai là,việc điều tiết, can thiệp của Nhà nước vào thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS khụng được tỏch rời cỏc quy luật vận động của thị trường. Tức cỏc hành vi giao dịch BĐS trờn thị trường phải tuõn thủ cỏc yờu cầu của thị trường và do thị trường điều tiết. Vỡ vậy nhà nước điều tiết phải thụng qua cỏc tỏc nhõn của thị trường, khụng thể can thiệp bằng biện phỏp phi thị trường (Mệnh lệnh hành chớnh).
Ba là, Nhà nước sử dụng chớnh sỏch như chớnh sỏch về tài chớnh, ngõn hàng, đất đai… như là cụng cụ, đũn bẩy kinh tế vĩ mụ của Nhà nước, gúp phần thỳc đẩy kinh tế tăng trưởng, thỳc đẩy cỏc hoạt động kinh tế- xó hội theo mục tiờu định hướng của Nhà nước. Vớ dụ như chớnh sỏch về tài chớnh khụng chỉ là chớnh sỏch tạo nguồn thu ngõn sỏch nhà nước từ đất đai . Nhà nước cú thể chấp nhận hạ thấp nguồn thu trực tiếp từ nguồn lực đất đai thụng qua chớnh sỏch giỏ đất, song bự lại, thụng qua cụng cụ chớnh sỏch giỏ đất hợp lý cú tớnh chất khuyến khớch sẽ thục đẩy thu hỳt cỏc hoạt động đầu tư và đú là cơ sở lõu dài cho việc tăng tiềm lực kinh tế, tăng nguồn thu ngõn sỏch.
Bốn là, cỏc cơ chế chớnh sỏch kiểm soỏt thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo sự vận động lành mạnh theo định hướng của Nhà nước. Tức Nhà nước khụng thể ỏp dụng cỏc biện phỏp phi thị trường và cụng cụ hành chớnh vào việc kiểm soỏt thị trường BĐS mà cỏc tỏc động của Nhà nước đến thị trường sử dụng đất phải luụn tớnh đến những tỏc động kộp đú là sự hỡnh thành và vận động của giỏ cả trờn thị trường là hoàn toàn do cỏc quy luật vận động của thị trường tạo nờn, do vậy những tỏc động mang tớnh mệnh lệnh hành chớnh, phi thị trường sẽ khụng thể mang lại những tỏc động mong muốn làm thay đổi và lành mạnh hoỏ cỏc quan hệ thị trường mà chỉ làm mộo mú thờm cỏc quan hệ thị trường vốn đó khụng tuõn theo cỏc định hướng mong muốn.
Năm là, Nhà nước tạo điều kiện phỏp lý để cỏc nhà đầu tư gia nhập hoặc rỳt khỏi thị trường BĐS được thuận lợi. Tức việc đầu tư vào thị trường BĐS cần hội tụ
đủ cỏc yếu tố của nú. Cỏc luật về doanh nghiệp và đầu tư; Luật Đất đai; Luật kinh doanh BĐS, tiến tới xõy dựng Luật Quy hoạch cũng như cỏc chớnh sỏch về xõy dựng, tớn dụng, ngõn hàng… là những văn bản phỏp lý quan trong cho việc gia nhập và rỳt lui khỏi thị trường BĐS.
3.4.2. Cỏc giải phỏp nhằm nõng cao cụng tỏc quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
3.4.2.1. Hoàn thiện cụng cụ phỏp luật, tạo hành lang phỏp lý cho việc quản lý và điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS điều tiết thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS
Thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS liờn quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp, tài sản giao dịch cú giỏ trị rất lớn vỡ vậy cụng tỏc quản lý và phỏt triển thị trường đất đai đũi hỏi phải cú khung phỏp lý đồng bộ và chặt chẽ. Nội dung của khung phỏp lý phải bao quỏt từ thị trường sơ cấp đến thị trường thứ cấp. Những vấn đề như đất đai để phỏt triển thị trường BĐS, những quy định về phỏt triển thị trường BĐS, quy định trong giao dịch BĐS, quản lý và sử dụng BĐS, trỏch nhiệm trước phỏp luật của cỏc chủ thể tham gia...là những vấn đề quan trọng để quản lý, vận hành thị trường BĐS.
* Sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới cỏc văn bản quy phạm phỏp luật tỏc động đến thị trƣờng đất đai
Giải phỏp này nhằm khắc phục những quy định chồng chộo, mõu thuẫn hoặc cũn bất cập hoặc chưa cú quy phạm phỏp luật điều chỉnh dẫn đến sự triệt tiờu động lực phỏt triển hoặc hạn chế hiệu quả của thị trường đất đai hoặc những vấn đề phỏt sinh trong thị trường quyền sử dụng đất nhưng khụng cú quy phạm phỏp luật nào điều chỉnh. Cụ thể:
- Luật dõn sự cần cú quy định cụ thể, chi tiết để làm rừ hơn cỏc hỡnh thức sở hữu, cỏc quyền năng của chủ sở hữu và của người khụng phải chủ sở hữu đối với một tài sản trong đú cú quyền sử dụng đất. Hoàn thiện cỏc quy định về đăng ký quyền sử dụng và đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất. Hạn chế việc "xin - cho" và phỏt sinh những tiờu cực trong lĩnh vực quản lý đất đai. Mặt khỏc, thụng qua việc đấu giỏ quyền sử dụng đất sẽ là cơ sở tốt nhất đưa đất đai vào sử dụng cú hiệu quả và đưa đất đai đến với người cú nhu cầu thực sự trong khi đú Nhà nước lại thu được một khoản rất lớn cho ngõn sỏch.
- Luật Đất đai cần xỏc định rừ lợi ớch của chủ sở hữu đất đai mà Nhà nước là đại diện, vấn đề giỏ trị, giỏ cả đất đai; quan điểm và chớnh sỏch điều tiết để đảm bảo tớnh cụng bằng xó hội; khụng quỏ nặng về hành chớnh quản lý mà thiếu để ý tới đặc thự của đối tượng quản lý là một loại tài sản đặc biệt.
- Luật Xõy dựng cần tập trung cỏc giải phỏp tối ưu trong đổi mới cụng tỏc lập và quản lý quy hoạch xõy dựng gắn với quy hoạch và sử dụng đất đai. Tiến tới phải xõy dựng và ban hành Luật quy hoạch.
- Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư cần tạo tớnh cụng bằng đối với tất cả cỏc doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
- Luật thuế cần cú chớnh sỏch thuế BĐS cụng bằng, hợp lý, cú cơ chế khuyến khớch đăng ký giao dịch và cú chế tài xử lý nghiờm cỏc hành vi trốn thuế trong giao dịch BĐS.
- Luật kinh doanh BĐS phải là trung tõm, bao quỏt và khõu nối được cỏc quy định cú liờn quan đến luật khỏc; phải điều tiết toàn bộ cỏc dạng quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS như tiờu chuẩn, quyền hạn, trỏch nhiệm của những người thực hiện cỏc dịch vụ trờn thị trường BĐS; quyền hạn, trỏch nhiệm của cỏc bờn tham gia thị trường...tạo sõn chơi thực sự bỡnh đẳng, cụng khai trong cỏc lĩnh vực kinh doanh trờn thị trường.
- Ban hành mới Luật đăng ký BĐS, trong đú quy định rừ quyền hạn và trỏch nhiệm của người đăng ký BĐS; quyền hạn và trỏch nhiệm của cơ quan đăng ký BĐS cũng như những chế tài cần thiết đối với những người chiếm giữ BĐS mà khụng đăng ký...
* Thực hiện cơ chế, chớnh sỏch về quản lý và phỏt triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng BĐS
- Cấp giấy chứng nhận
Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng chấp nhận những sai sút và hệ quả của việc buụng lỏng quản lý trong những năm qua về đất đai. Khắc phục thực trạng kết hợp đa mục tiờu trong cấp giấy chứng nhận (gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận). Tức cấp giấy chứng nhận mục tiờu chớnh là để quản lý chứ khụng chỉ để thu tiền.
Sửa đổi cỏc quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phự hợp