2. HOẠT ĐỘNG NẮM CHẮC TÌNH HÌNH ĐẤT ĐAI
2.7. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
Đây là nội dung mới và quan trọng trong công tác nắm chắc tình hình đất đai của Nhà nước. Thông qua công tác này Nhà nước quản lý được thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền mà pháp luật quy định, đồng thời quản lý được sự biến động trong quá trình sử dụng đất, ngoài ra Nhà nước còn đảm bảo nguồn thu cho ngân sách. Nguồn tài chính về đất đai bao gồm:
- Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
- Thuế sử dụng đất (thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên vật liệu cho sản xuất gạch ngói, đồ gốm, sứ, đất đắp đường…);
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân);
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai (phí địa chính, lệ phí trước bạ);
2.7.2. Về giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất là vấn đề nhạy cảm và phức tạp vì nó liên quan đến lợi ích kinh tế của tất cả các thành viên trong xã hội và tác động trực tiếp đến nền kinh tế đất nước. Khẳng định đất đai có giá tức là thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa và đây còn được xác định là hàng hóa đặc biệt. Giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên, pháp luật… Do đó, việc xác định giá đất không chỉ đảm bảo quyền
và lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất mà còn giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện tốt chức năng quản lý và điều tiết sự biến động giá đất cho phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường, tránh xáo trộn trong đời sống xã hội. Đề cập vấn đề này, Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định những nội dung như sau:
a. Nguồn hình thành giá đất
* Nhà nước quy định:
Cơ quan có thẩm quyền xác định gía đất đó là UBND cấp tỉnh. Cơ quan này căn cứ vào nguyên tắc định giá đất; phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian do Chính phủ quy định để xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Gia đất do Nhà nước quy định được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau.
Do giá đất luôn thay đổi theo các quy luật của nền kinh tế thị trường, nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá trị, nên giá đất sẽ được xác định lại trong một số trường hợp cụ thể và không bị giới hạn bởi khung giá đất mà Chính phủ quy định, đó là: khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; cho thuê đất; phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Để tránh sự tuỳ tiện, khi quyết định giá đất, UBND cấp tỉnh cần đảm bảo các nguyên tắc theo Điều 56, Luật Đất đai năm 2003và các văn bản hướng dẫn thi hành như sau:
- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì có mức giá như nhau.
Quán triệt được các nguyên tắc trên một mặt đảm bảo giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá đất thị trường trong điều kiện bình thuờng, đảm bảo sự thống nhất về giá trị của quyền SDĐ, mặt khác góp phần đảm bảo quyền lợi và lợi ích
của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hay trong trường hợp Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất.
* Đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất:
Hiện nay, nhiều địa phương đã thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đầu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất, một mặt vừa tìm kiếm chủ đầu tư thục sự có năng lực tài chính, có khả năng sử dụng đất có hiệu quả, đảm bảo tính công khai, minh bạch đối với người tham gia, mặt khác góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, do giá đất đó ít nhất phải bằng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhiều trường hợp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất đã trở thành cơ hội lợi dụng của một số tổ chức, cá nhân gây thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước và xã hội. Nhằm tránh hiện tượng này, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể như sau:
- Thứ nhất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Thứ hai, không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
+ Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư;
+ Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
+ Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, người có thu nhập thấp, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
+ Nhà máy, xí nghiệp phải di dời vào các cụm công nghiệp, khu công nghiệp theo quy hoạch;
+ Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;
+ Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.
* Người sử dụng đất thỏa thuận:
Đó là việc người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Dành cho người sử dụng đất xác định giá đất đã được thừa nhận để người sử dụng đất thực hiện được các quyền đối với quyền sử dụng đất của họ. Người sử dụng đất có quyền thỏa thuận với nhau trên tinh thần tự do, tự nguyện, không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Nhà nước không can thiệp quá sâu vào các giao dịch về quyền sử dụng đất mà trái lại cần có những tác động cần thiết để các giao dịch đó xảy ra phù hợp với nhu cầu tất yếu của thị trường. Thực tế, trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất thường tự xác định giá đất mà không tuân theo và thường cao hơn rất nhiều so với giá đất mà Nhà nước quy định.
Ngược lại, khi quy định giá đất Nhà nước sẽ căn cứ vào giá đất được hình thành thực tế và đây là nguyên tắc quan trọng để Nhà nước đưa ra giá đất cho phù hợp với thực tế.
b. Về giá trị quyền sử dụng đất
Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng xác định (bao gồm cả trường hợp thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài).
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất là rất quan trọng, đặc biệt trong trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia cho mọi thành phần kinh tế. Do đó, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất chính là nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Lúc này, giá trị quyền sử dụng đất không còn là tài sản nằm ngoài doanh nghiệp. Các doanh nghiệp được trao quyền sử dụng đất và tài sản có trách nhiệm quản lý, bảo toàn và phát triển vốn, nếu không họ sẽ phải gánh chịu những hậu quả pháp lý bất lợi do hành vi vi phạm của mình theo pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan. Nhằm đảm bảo tính công bằng trong việc sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 quy định rất rõ ràng các trường hợp cần xác định giá trị quyền sử dụng đất như sau:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất được tính vào giá trị tài sản giao cho tổ chức đó; tổ chức được giao đất có trách nhiệm bảo toàn quỹ đất.
- Doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
- Doanh nghiệp Nhà nước trong trường hợp nêu trên cổ phần hoá mà lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
2.7.3. Về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thể hiện sự ưu tiên, đãi ngộ của Nhà nước đối với từng đối tượng cụ thể nhằm giảm bớt khó khăn cho những gia đình có công với cách mạng; gia đình vùng sâu, vùng xa, vùng cao, đầu tư vào ngành và lĩnh vực ưu đãi đầu tư. Do vậy, Luật đất đai năm 2003 đã xác định rõ những trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được miễn, giảm như sau:
- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư;
- Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
- Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;
- Nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch;
- Sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;
- Các trường hợp khác theo quy định của chính phủ.
Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cụ thể cũng do Chính phủ quy định.