2. QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN NĂNG CỤ THỂ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.3. Quyền năng của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuờ đất; Ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài cũn đợc Nh nà ước Việt Nam giao đất, nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, một số người đợc nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở,
đợc tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cú cỏc quyền năng cụ thể đối với đất đai theo hai trường hợp cơ bản như sau.
2.3.1 Quyền năng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (sở hữu nhà ở tại Việt Nam)
Ở các nội dung trên đã cho thấy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở tại Việt Nam được Nhà nước trao một số quyền tham gia quan hệ pháp luật đất đai như người Việt Nam thông qua quyền nhận chuyển nhượng, nhận cho tặng, nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Với quan điểm coi người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của nhân dân, của dân tộc Việt Nam, Nhà nước Việt Nam có xu hướng trao quyền tham gia quan hệ pháp luật đất đai và các quyền năng cụ thể đối với đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam ngày càng rộng rãi.
* Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Phù hợp với quan điểm nêu trên, đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam ngày càng được mở rộng. Biểu hiện rõ nét nhất là Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 chỉ sửa đổi, bổ sung quy định về nội dung này. Theo đó, đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam gồm:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam khi thuộc các trường hợp sau:
+ Người có quốc tịch Việt Nam;
+ Người gốc Việt Nam về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước;
- Người gốc Việt Nam được miễn thị thực trong một số trường hợp nhất định.
Trong đó pháp luật quy định rõ là đối tượng này có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam. Trường hợp còn lại có thể sở hữu nhiều hơn một nhà ở riêng lẻ, một căn hộ chung cư tại Việt Nam.
Nội dung trên cho thấy người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được muc nhà ở tại Việt Nam có điều kiện chung là có nhu cầu sử dụng nhà ở thực sự tại Việt Nam do các lý do nhất định như về sinh sống, hoạt động đầu tư kinh
doanh, hoạt động khoa học… Đây là tiền đề cho việc Nhà nước trao quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất thuộc diện này.
* Quyền năng cụ thể của đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Với tư cách là chủ sở hữu đối với nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền năng cụ thể sau đây:
- Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở.
- Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
- Cho thuê nhà ở trong thời gian không sử dụng.
Tuy nhiên, trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam ngoài một số quyền năng đối với nhà ở còn có một số quyền năng đối với quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó. Trong số các quyền năng đó thì quyền cho thuê nhà ở trong thời gian không sử dụng là quyền năng mới được bổ sung năm 2009 cho thấy việc Nhà nước Việt Nam quan tâm đến tính hiệu quả trong việc sử dụng nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong trường hợp họ và thành viên gia đình họ không thường xuyên sử dụng nhà ở. Tuy nhiên, việc trao quyền mở rộng đó vẫn bảo đảm rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sử dụng nhà ở thực tế tại Việt Nam.
2.3.2 Quyền năng của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài không sở hữu nhà ở tại Việt Nam là người sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam có các quyền năng cụ thể đối với đất đai như sau:
- Đối với đất được Nhà nước Việt Nam giao có thu tiền sử dụng đất có toàn quyền đối với cả quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất.
- Đối với đất được Nhà nước Việt Nam cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (kể cả đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế) có toàn quyền đối với cả quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất.
- Đối với đất được Nhà nước Việt Nam cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (kể cả đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế) có toàn quyền đối với tài sản trên đất.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam có các quyền xây dựng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nước Việt Nam có thẩm quyền; Sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất và các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập; được hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất.
Vậy là Nhà nước Việt Nam xác định cụ thể đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài không sở hữu nhà ở tại Việt Nam được tham gia quan hệ pháp luật đất đai tại Việt Nam bằng hình thức nào, phụ thuộc vào từng hình thức cụ thể đó, Nhà nước xác định quyền năng cụ thể của người sử dụng đất đối với đất đai (quyền sử dụng đất và tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất). Trong đó, nếu cùng một hình thức tham gia quan hệ pháp luật đất đai thì người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài không sở hữu nhà ở tại Việt Nam có các quyền năng cụ thể đối với đất đai tương ứng với tổ chức Việt Nam. Quy định này cho thấy cách đối xử bình đẳng của Nhà nước giữa những người sử dụng đất, đặc biệt đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đặc biệt việc trao cho tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong một số trường hợp nhất định được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm và thuê đất trả tiền trước một lần và việc trao quyền năng rộng rãi đối với trường hợp người sử dụng đất thuê đất trả tiền trước một lần thì dường như chủ thể sử dụng này có lợi hơn (về quyền năng) so với tổ chức, cá nhân Việt Nam. Tuy nhiên, nếu so sánh giữa quyền năng cụ thể của người sử dụng đất là cá nhân Việt Nam với quyền năng cụ thể của cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì cá nhân Việt Nam vẫn có nhiều quyền năng hơn cả.
Như vậy, nhìn chung thì người sử dụng đất có các bậc quyền năng đó là toàn quyền đối với quyền sử dụng đất và quyền đối với tài sản trên đất; quyền đối với tài sản trên đất và không có quyền năng cụ thể đối với cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn có những quyền năng cụ thể khác nhau phụ thuộc vào tính chất của họ. Vì vậy, nếu xem xét cụ thể thì có tới bảy bậc quyền năng cụ thể đối với đất đai của người sử dụng đất.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Đất đai năm 2003.
2. Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009.
3. Bộ luật Dân sự năm 2005.
4. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009.
5. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
6. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
7. Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội.
CÂU HỎI ÔN TẬP
1. Nêu và phân tích khái niệm chế độ pháp lý của người sử dụng đất?
2. Nêu các loại người sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành? Tiêu chí phân loại nào dẫn đến các loại người sử dụng đất đó?
3. Pháp luật hiện hành quy định cho người sử dụng đất có các nhóm quyền, nghĩa vụ pháp lý nào? Nêu nội dung các nhóm quyền, nghĩa vụ pháp lý đó?
4. Nêu các quyền năng cụ thể của hộ gia đình, cá nhân Việt Nam và chứng minh rằng pháp luật Việt Nam hiện hành trao cho người sử dụng đất này nhiều quyền năng cụ thể đối với đất đai nhất?
5. Pháp luật Việt Nam hiện hành trao cho tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo các quyền năng cụ thể nào đối với đất đai? Trong đó, thông thường thì cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo có những quyền năng cụ thể nào đối với đất?
6. Nêu các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở tại Việt Nam? Thông qua các quyền năng cụ thể đối với nhà ở mà họ sở hữu, hãy chứng minh rằng chế độ pháp lý của họ có nội dung gần với chế độ pháp lý của người Việt Nam hơn chế độ pháp lý của người nước ngoài?
7. Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài không sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền năng cụ thể nào đối với đất đai?
8. Khẳng định rằng, nếu cùng nguồn đất thì cá nhân Việt Nam có quyền năng cụ thể như tổ chức Việt Nam, như tổ chức nước ngoài và như cá nhân nước ngoài là đúng hay sai? Hãy chứng minh?
Chương 4. THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
Chương này gồm các nội dung sau:
- Giới thiệu chung về thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất với các nội dung về khái niệm, đặc trưng, thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất.
- Giới thiệu các thủ tục hành chính cụ thể trong quản lý và sử dụng đất với các nội dung như: trình tự, thủ tục thu hồi đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất.
- Giới thiệu một số quy định chung khi thực hiện cấp giấy chứng nhận và thủ tục hành chính cụ thể khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển quyền, các giao dịch về quyền sử dụng đất
Mục tiêu của chương này là:
1.1. Người học nắm được khái niệm, thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
1.2. Người học nắm được trình tự, thủ tục hành chính khi Nhà nước thu hồi đất;
giao đất, cho thuê đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
1.3. Người học nắm được các quy định về việc nộp hồ sơ, trao giấy chứng nhận, thời gian giải quyết việc cấp giấy chứng nhận, cách thức nộp các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
1.4. Người học nắm được trình tự, thủ tục chuyển đổi; chuyển nhượng; thừa kế, tặng cho; đăng ký, xóa đăng ký góp vốn; đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh;
cho thuê, cho thuê lại.
1.5. Người học liên hệ với thực tiễn đời sống trong các nội dung liên quan.