Nhóm đất phi nông nghiệp rất đa dạng, do tính đặc thù của nó, pháp luật quy định chế độ quản lý và sử dụng đối với từng loại đất này. Tài liệu này chỉ giới thiệu chế độ pháp lý một số loại đất phi nông nghiệp cụ thể.
* Chế độ quản lý, sử dụng đất ở nụng thụn
Đất ở nói chung, đất ở nông thôn nói riêng liên quan trực tiếp đến điều kiện, môi trường, chất lượng cuộc sống của mọi người dân. Với nền văn hóa ghi nhận giá trị cao của sự an cư thì nó càng trở nên quan trọng.
Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vờn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân c nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn đã đ- ợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt. Phự hợp với tập quỏn, phỏp luật đó quy định đất ở nông thôn không chỉ gồm phần đất để xây dựng các công trình phục vụ cho nhu cầu ở và sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình mà còn bao gồm phần đất vườn, ao cùng thửa.
Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải
đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trờng và theo hớng hiện đại hoá nông thôn. V àđể bảo đảm cho người dõn cú chỗ ở và sự tiện lợi, an toàn trong cuộc sống, nhà nớc Việt Nam có chính sách tạo điều kiện cho những ng- ời sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân c sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân c trên đất nông nghiệp; nghiêm cấm việc xây dựng
nhà ở ven các trục đờng giao thông trái với quy hoạch khu dân c đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt.
Mặt khỏc, do quỹ đất đai núi chung, đất ở núi riờng hạn chế nờn căn cứ vào quỹ đất của địa phơng và quy hoạch phát triển nông thôn đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa ph-
ơng.
* Chế độ quản lý, sử dụng đất ở đụ thị
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong, vờn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân c đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt. Đất ở tại đô thị được bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trờng và cảnh quan đô thị hiện đại.
Nhà nớc có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những ngời sống ở đô thị có chỗ ở. Trong đú, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trờng hợp cha đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu t xây dựng nhà ở; quy định hạn mức đất làm nhà ở tại đụ thị phù hợp với điều kiện, tập quán tại địa phơng. Thụng thường, đú là hạn mức tối đa, song để phự hợp với với cảnh quan đụ thị hiện đại, tại một số đô thị lớn của Việt Nam có quy định hạn mức xây dựng nhà ở tối thiểu.
Để phát triển diện tích nhà ở đảm bảo nhu cầu của người dân trong đều kiện diện tích đất đô thị hạn chế, trong đó có diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà, Nhà nước trao cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thẩm quyền giao đất ở cho tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thực hiện theo dự án đầu t xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất hàng năm đối với ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở để cho thuê; Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất một lần đối với ngời Việt Nam
định c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Phù hợp với thực tiễn sử dụng đất ở tại đô thị và đáp ứng quyền tự do kinh doanh của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, phỏp luật quy định việc chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trờng đô thị.
* Chế độ quản lý, sử dụng đất vờn ao trong đất ở
Để giải quyết thực tiễn, đặc biệt là ở cùng nông thôn Việt Nam có vườn, ao trong khuôn viên đất xây dựng nhà ở, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp lý liờn quan quy định rừ, đất vờn, ao đợc xác định là đất ở phải trong cùng một thửa
đất có nhà ở thuộc khu dân c. Đất nông nghiệp có vờn, ao trong khu dân c là nguồn bổ sung cho đất ở. Trong đú, căn cứ vào quy hoạch xõy dựng đụ thị đó được xột duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tỷ lệ diện tích được xây dựng nhà ở trên thửa đất ở cú vườn, ao phự hợp với cảnh quan đụ thị. Ngời sử dụng đất nông
nghiệp có vờn, ao để làm nhà ở thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn, tỷ lệ diện tích đợc xây dựng nhà ở và nhu cầu thực tế của ngời sử dụng đất để xem xét, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trờng hợp thửa đất ở có vờn, ao đợc hình thành trớc ngày 18 tháng 12 năm 1980 và ngời đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì
diện tích đất vờn, ao đó đợc xác định là đất ở. Trờng hợp thửa đất ở có vờn, ao đợc hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trớc ngày 1 tháng 7 năm 2004 và ng- ời đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vờn, ao đợc xác định theo giấy tờ đó.
Trờng hợp thửa đất ở có vờn, ao đợc hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trớc ngày 1 thỏng 7 năm 2004 và ngời đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vờn, ao đợc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phơng quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lợng nhân khẩu trong hộ gia đình; tuy nhiờn trờng hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phơng thì diện tích đất ở bằng hạn mức đất ở tại địa phơng cũn trờng hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn thì diện tích đất ở là toàn bộ diện tích thửa đất; đối với phần diện tích đất đã xây dựng nhà ở vợt hạn mức thì phần diện tích vợt hạn mức
đó đợc xác định là đất ở. Trờng hợp ngời sử dụng đất ở đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất ở đã đợc xác định mà có nhu cầu mở rộng diện tích đất ở thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi đã xác định diện tích đất ở thì phần diện tích đất còn lại đợc xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Nội dung trên cho thấy việc xác định mục đích sử dụng cụ thể của đất vườn ao cùng thửa với đất ở dựa trên nhiều cơ sở như hạn mức sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất, ghi nhận về mục đích sử dụng đất cụ thể tại các loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, thực trạng sử dụng đất… Trong đó Nhà nước vẫn bảo đảm sự linh hoạt của việc chuyển đất vườn, ao thành đất ở để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.
* Chế độ quản lý, sử dụng đất xây dựng khu chung c
Phù hợp với quá trình đô thị hóa, để hình thành đô thị văn minh, hiện đại các khu chung cư đang phát triển mạnh tại các đô thị của Việt Nam. §Êt khu chung c bao gồm đất để xây dựng nhà chung c, xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ
đời sống của những hộ trong nhà chung c theo quy hoạch đã đợc xét duyệt. Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung c cần đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, bảo vệ môi trờng.
Ngời mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thuộc dự án đầu t xây dựng nhà ở để bán do ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức nớc ngoài, cá nhân nớc ngoài thực hiện thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
* Chế độ qu n lý, s d ng ả ử ụ đất chỉnh trang phát triển đô thị và khu dân c nông thôn
Phù hợp với quá trình đô thị hóa, với mục tiêu nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, với sự gia tăng của dân số... Luật Đất đai năm 2003 và các văn
bản phỏp lý liờn quan đó quy định về đất chỉnh trang phát triển đô thị và khu dân c nông thôn như sau:
Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị bao gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; đất đợc quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển
đô thị mới cũn đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân c nông thôn bao gồm
đất chỉnh trang trong khu dân c hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.
Việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân c nông thôn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn đã đợc xét duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Đất cho dự án chỉnh trang, xây dựng khu đô thị, khu dân c nông thôn mới bao gồm đất để mở rộng, xây dựng đờng và đất hai bên đờng phù hợp với yêu cầu bảo đảm cảnh quan đô thị hiện đại và bảo vệ môi trờng.
Diện tích đất phải thu hồi để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân c nông thôn đợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết v đà ợc xác định cụ thể, công bố công khai tại điểm dân c nơi có đất bị thu hồi tại thời điểm và theo thời hạn công bố quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết. Diện tích đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân c nông thôn nhng cha có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch thì ngời đang sử dụng đất đợc tiếp tục sử dụng, không đợc chuyển mục
đích sử dụng đất, không đợc xây dựng mới hoặc mở rộng các công trình hiện có; tr- ờng hợp có nhu cầu sửa chữa thì phải chấp hành đúng quy định về xây dựng đối với khu vực đất đã quy hoạch.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài thực hiện dự án để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân c nông thôn mới. Đất cho các dự án này phải đợc phân bổ đồng bộ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho toàn khu vực, bao gồm đất sử dụng để xây dựng kết cấu hạ tầng, đất ở, đất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuÊt, kinh doanh.
Thực hiện phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm, việc x©y dùng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc nhà nớc hỗ trợ thì việc tự nguyện góp quyền sử dụng
đất, bồi thờng hoặc hỗ trợ do cộng đồng dân c và ngời sử dụng đất đó thoả thuận.
Các quy định trên vừa bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ, vừa cho thấy lộ trỡnh rừ ràng phỏt triển diện tớch và giải phỏp cụ thể để sử dụng hiệu quả đất chỉnh trang phát triển đô thị và khu dân c nông thôn.
* Chế độ quản lý, sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp
Đây là loại đất quan trọng, mục đích sử dụng của đất có tính chất công nhằm bảo đảm cho quá trình hoạt động của Nhà nước, của các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội trong hệ thống chính trị của Nhà nước Việt Nam. Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp lý liên quan quy định về loại đất này như sau:
Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công; đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về
kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học và công nghệ, ngoại giao của cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công; đất xây dựng trụ sở của các tổ chức khác.
Việc sử dụng đất n y phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyà hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn đã đợc xét duyệt. Nh nà ước nghiêm cấm việc sử dụng đất đợc giao để xây dựng trụ sở cơ
quan, xây dựng công trình sự nghiệp vào mục đích khác. Việc sử dụng đỳng mục đích, hiệu quả đất này sẽ bảo đảm điều kiện làm việc, hoạt động của cả hệ thống chớnh trị. Ngời đứng đầu cơ quan, tổ chức đợc giao đất có trách nhiệm bảo toàn diện tích đất đợc giao, sử dụng đất đúng mục đích.
* Chế độ quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh
Đất quốc phòng, an ninh có tính đặc thù cao do việc sử dụng nó ảnh hưởng trực tiếp tới bí mật quốc gia, an ninh chính trị của Nhà nước và trật tự an toàn xã hội. Do vậy nó cần được quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả. Mặt khác, các đơn vị quốc phòng, công an khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh cũng đang có nhu cầu sử dụng vào các mục đích cụ thể rất đa dạng. Điều đó đòi hỏi pháp luật đất đai có cỏc quy định cụ thể và phự hợp. Chế độ quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh được Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp lý liên quan quy định cụ thể như sau:
Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh bao gồm đất cho các đơn vị đóng quân; đất làm căn cứ quân sự; đất làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; đất làm ga, cảng quân sự;
đất làm các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; đất làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi huỷ vũ khí; đất xây dựng nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trại giam giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phũng, Bộ Cụng an quản lý và đất thuộc các khu vực mà Chính phủ giao nhiệm vụ riêng cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý, bảo vệ và sử dông.
Có ba nhóm người sử dụng đất đối với từng nhóm đất quốc phòng, an ninh cụ thể là:
+ Bộ Chỉ huy quân sự cấp tỉnh, Ban Chỉ huy quân sự cấp huyện, Công an cấp tỉnh, Công an cấp huyện, Công an phờng, thị trấn, đồn biên phòng sử dụng đất đối với đất xây dựng trụ sở.
+ Ngời sử dụng đất trực tiếp sử dụng đất là đối với đất làm ga, cảng quân sự,
đất làm các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh, đất làm kho tàng của lực lợng vũ trang nhân dân, đất làm tr- ờng bắn, thao trờng, bãi thử vũ khí, bãi huỷ vũ khí, đất xây dựng nhà trờng, bệnh viện, nhà an dỡng của lực lợng vũ trang nhân dân, đất làm trại giam giữ, cơ sở giáo dục, trờng giáo dỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
+ Các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an sử dụng đất đối với đất cho các đơn vị đóng quân; đất làm căn cứ quân sự; đất làm các công trình phòng