3. HOẠT ĐỘNG PHÂN PHỐI VÀ PHÂN PHỐI LẠI ĐẤT ĐAI
3.2. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Nhà nước giao đất được hiểu là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc Nhà nước cho chuyển một diện tích đất nhất định đã có mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Giao đất, cho thuê đất là những hoạt động quan trọng để thiết lập mối quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Hoạt động này cũng giúp Nhà nước đưa đất đai vào sử dụng trong thực tế, tuy nhiên để sử dụng đất đai có hiệu
quả kinh tế cao Nhà nước cũng cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật. Đề cập đến nội dung này, chương trình môn học sẽ tiếp cận ở các nội dung cơ bản sau đây:
3.2.2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất dựa vào các căn cứ sau đây:
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
+ Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư.
Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của sở tài nguyên và môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản của phòng tài nguyên và môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.
+ Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất và phải có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.
+ Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.
3.2.3. Hình thức giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất
* Giao đất
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất được áp dụng trong các trường hợp:
+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;
+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước;
+ Đơn vị vũ trang nhân dân sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng trong các trường hợp:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư.
* Cho thuê đất
- Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp:
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định của Luật Đất đai 2003; sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước 01 tháng 7 năm 2004, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
- Cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp:
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
* Chuyển mục đích sử dụng đất
- Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các trường hợp sau:
+ Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;
+ Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;
+ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
+ Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc tất cả các trường hợp khác đều không phải xin phép. Tuy nhiên, để Nhà nước nắm được những thay đổi về mục đích sử dụng đất, trong các trường hợp này người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.