III. CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ THỦ TỤC HÀNH CHÍNH CỤ THỂ KHI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, CHỦ SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THỰC
3.2. Các thủ tục hành chính cụ thể khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển quyền và các giao dịch về quyền
- Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận có các giấy tờ quy định Điểm c, Mục 2.2.2, Chương II Chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai thì được nộp bản sao giấy tờ đó khi đã có chứng nhận hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
- Khi nhận Giấy chứng nhận, người được cấp giấy phải giao bản gốc các giấy tờ đó cho cơ quan trao Giấy chứng nhận (trừ quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư); trường hợp Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trao giấy chứng nhận thì có trách nhiệm tiếp nhận bản gốc giấy tờ trên đây và chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
3.2. Các thủ tục hành chính cụ thể khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển quyền và các giao dịch về quyền sử dụng đất
a. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Chuyển đổi quyền sử dụng đất là được pháp luật đất đai hiện hành quy định đơn giản và dễ áp dụng nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân thỏa thuận với nhau để dồn điền, đổi thửa nhằm khắc phục tình trạng manh mún, phân tán việc sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng các tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 126, Luật Đất đai năm 2003, cụ thể:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong cùng địa bàn cấp xã muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất thì nộp một bộ hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính và chuyển cho cơ quan thuế, đồng thời thông báo cho người sử dụng đất biết để thực hiện, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục liên quan đối với trường hợp phải cấp mới giấy
chứng nhận, sau đó chuyển hồ sơ cho phòng tài nguyên và môi trường để làm thủ tục hành chính về chuyển quyền sử dụng đất và hoàn tất hồ sơ để trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
b. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ làm cho một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng), vì thế các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng chặt chẽ so với các quy định về chuyển đổi quyền sử dụng đất. Theo Điều 127, Luật Đất đai năm 2003 việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) tùy từng đối tượng; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tùy từng trường hợp phải có chứng thực của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc xác nhận của ban quản lý khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc khu công nghiệp);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường) có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường) gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;
sau đó gửi hồ sơ cho sở tài nguyên và môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường để hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng. Hồ sơ sẽ được chuyển cho UBND cấp có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
c. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là thể hiện quyền định đoạt đối với tài sản và quyền tài sản hợp pháp của người sử dụng đất và người sở hữu. Căn cứ Điều 129, Luật Đất đai năm 2003 việc thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định sau:
Hồ sơ thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) tùy từng trường hợp; trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
* Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
Trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
* Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm:
- Đơn xin đề nghị chuyển quyền sử dụng đất
- Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất (văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài) phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục liên quan đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận, sau đó chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục hành chính về chuyển quyền sử dụng đất và hoàn tất hồ sơ để trình UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường đối với địa phương chưa thành lập văn phòng) gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận tại nơi đã nộp hồ sơ.
d. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất có thể liên kết với các chủ thể khác để tham gia hoạt động sản xuất kinh doanh, Điều 131, Luật Đất đai năm 2003 quy định trình tự, thủ tục và cơ chế góp vốn cũng như xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn như sau:
- Đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Người có quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để góp vốn theo quy định của pháp luật làm hồ sơ đăng ký góp vốn gồm: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
(tùy từng trường hợp phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc xác nhận của Ban quản lý Khu Kinh tế, Khu Công nghệ cao hoặc Khu Công nghiệp); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) tùy từng đối tượng; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp việc góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì gửi hồ sơ đăng ký góp vốn đến Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường để hoàn tất các thủ tục trình UBND có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
+ Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Một bên hoặc các bên đề nghị theo thoả thuận trong hợp đồng góp vốn, trường hợp liên doanh với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận.
+ Bị thu hồi đất theo quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003.
+ Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể.
+ Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố mất tích; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện.
+ Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
+ Người sử dụng đất chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất gửi 01 hồ sơ xoá đăng ký góp vốn đến nơi đã đăng ký góp vốn. Hồ sơ gồm: đơn xin xóa đăng ký góp vốn, hợp đồng chấm dứt góp vốn quyền sử dụng đất (tùy từng trường hợp phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc xác nhận của Ban quản lý Khu Kinh tế, Khu Công nghệ cao hoặc Khu Công nghiệp); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xoá đăng ký góp vốn, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường hoàn tất hồ sơ và trình UBND có thẩm quyền cấp GCN để làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn:
+ Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.
+ Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất; nếu doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động thì Nhà nước thu hồi đất đó.
+ Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó.
+ Trường hợp doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Toà án nhân dân.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại.
Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất đó và tài sản đó.
+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.
+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự.
+ Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
d. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ
Thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đất chính là biện pháp Nhà nước tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể sử dụng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để tăng thêm nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc giải quyết những nhu cầu tài chính trước mắt trong sinh hoạt tiêu dùng. Chính vì vậy, Điều 130, Luật Đất đai năm 2003 quy định trình tự thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ như sau:
- Đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất:
Người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện để thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật làm hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh gồm: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh (tùy từng trường hợp phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc xác nhận của Ban quản lý Khu Kinh tế, Khu Công nghệ cao hoặc Khu Công nghiệp); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; văn bản uỷ quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh (nếu có)
Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) tùy từng đối tượng; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.