2. QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN NĂNG CỤ THỂ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
2.2. Quyền năng cụ thể của tổ chức
Trong tài liệu này, tổ chức được được đề cập theo nghĩa rộng gồm cả cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo… Trong đó, ngoài được Nhà nước giao, cho thuờ, cụng nhận quyền sử dụng đất (cơ sở tụn giỏo khụng được thuờ đất) thỡ tổ
chức (gồm cả cộng đồng dân c) cũn cú đất do đợc nhận quyền sử dụng đất thụng qua nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất, riờng tổ chức kinh tế được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và nơi khỏc (xong không đợc nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trờng hợp
đợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) và quyền sử dụng đất từ ngời tham gia góp vốn. Cỏc chủ thể này cú cỏc quyền năng cụ thể như sau:
2.2.1 Quyền năng đối với đất được giao
* Quyền năng đối với đất được giao không thu tiền sử dụng đất
Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các quyền tương tự đối với tài sản trên đất.
Như vậy, trường hợp này người sử dụng đất hoàn toàn không có quyền năng cụ thể nào đối với cả quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất.
Tuy nhiên các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước thì có bốn quyền năng đối với công trình (tài sản) trên đất mà họ xây dựng đó là quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
* Quyền năng đối với đất được giao có thu tiền sử dụng đất
- Quyền năng đối với đất được giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước:
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các quyền tương tự đối với tài sản trên đất.
Như vậy, trường hợp này người sử dụng đất hoàn toàn không có quyền năng cụ thể nào đối với cả quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất.
- Quyền năng đối với đất được giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước:
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền năng cụ thể sau:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;
+ Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn;
+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trường hợp này người sử dụng đất có các quyền năng đối với cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất và chỉ hạn chế hơn hộ gia đình, cá nhân quyền để lại thừa kế. Ngoài ra khi thực hiện các quyền năng cụ thể được trao thì quyền năng của tổ chức vẫn hạn chế hơn quyền năng của hộ gia đình, cá nhân như quyền tặng cho hạn chế về đối tượng được nhận tặng cho và mục đích sử dụng đất sau khi tặng cho…
2.2.2 Quyền năng đối với đất thuê
Hình thức này chủ yếu được Nhà nước thực hiện đối với tổ chức kinh tế. Khi các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thì có các quyền năng cụ thể sau đây:
+ Bán tài sản, cho thuê, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh.
Như vậy, trường hợp này người sử dụng đất có toàn quyền đối với tài sản trên đất nhưng không có quyền năng cụ thể đối với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên:
+ Trường hợp tổ chức kinh tế thuê đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì có một quyền năng cụ thể đối với đất là quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất này.
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có toàn quyền đối với cả quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất.
2.2.3 Quyền năng đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất
* Quyền năng đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì người sử dụng
đất không có quyền năng cụ thể đối với cả quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất.
+ Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền đối với cả quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất.
Thống nhất với các nội dung trao quyền nêu ở các phần trên, quyền năng của chủ thể sử dụng đất đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nguồn tiền phải trả khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp tổ chức (gồm cả cộng đồng dân cư) được tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì họ có quyền năng cụ thể như trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả không từ ngân sách Nhà nước.
* Quyền năng đối với đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất
+ Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì người sử dụng đất không có quyền năng cụ thể đối với cả quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất.
+ Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước mà người sử dụng đất chọn hình thức thuê đất thì có toàn quyền đối với tài sản trên đất, trong trường hợp nhất định có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền đối với cả quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất.
Tượng tự như các nội dung nêu ở phần trên, quyền năng cụ thể của người sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cũng bị quyết định với nguồn tiền mà chủ thể sử dụng đất phải trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Nội dung nêu trên cho thấy biểu hiện trực tiếp của việc trao quyền năng cụ thể cho chủ thể sử dụng đất là gắn với nguồn tiền mà chủ thể sử dụng đất phải trả cho việc có được quyền sử dụng đất. Xong đó chỉ là biểu hiện bề ngoài, thực chất sự trao quyền của Nhà nước cho chủ thể sử dụng đất nằm ở tư cách của chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất cụ thể phù hợp với tư cách của chủ thể sử dụng đất đó. Để bảo đảm được điều này, Nhà nước quy định cụ thể loại tổ chức nào được tham gia quan hệ pháp luật đất đai bằng hình thức nào. Chẳng hạn cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo thì không tham gia quan hệ pháp luật đất đai bằng hình thức thuê đất; cơ sở tôn giáo không được tham gia quan hệ pháp luật đất đai bằng cách nhận tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức… Nội dung này được nêu cụ thể tại chương 2 của tài liệu này và một phần tại chương này.