3. HOẠT ĐỘNG PHÂN PHỐI VÀ PHÂN PHỐI LẠI ĐẤT ĐAI
3.1. Quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai
3.1.1. Giới thiệu chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai a. Khái niệm
Quy hoạch, kế hoạch đất là sự tính toán phân bổ đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, gắn với điều kiện về khí hậu, thổ nhưỡng và khả năng thích nghi của từng ngành, từng địa phương trong phạm vi cả nước tương ứng với một thời gian nhất định.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa to lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đối với Nhà nước, đó là sự đảm bảo cho việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, đạt được các mục tiêu nhất định mà Nhà nước đã đặt ra, đồng thời tạo điều kiện cho Nhà nước theo dõi giám sát quá trình sử dụng đất. Do tính phức tạp và tầm quan trọng của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định trách nhiệm của các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền và người sử dụng đất trong xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
b. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh;
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới;
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
- Dân chủ và công khai;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.
c. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
* Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước cũng như của các ngành, các địa phương;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
- Định mức sử dụng đất;
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
* Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước;
- Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
- Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
- Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.
3.1.2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất
Xuất phát từ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai của mỗi cấp, pháp luật quy định nội dung quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp. Cụ thể như sau:
a. Nội dung quy hoạch sử dụng đất
* Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
- Xác định diện tích đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, trong đó làm rõ diện tích đất lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất khu bảo tồn thiên nhiên;
- Xác định diện tích đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, trong đó làm rõ diện tích đất quốc phòng, đất an ninh, đất đô thị, đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại, đất khu công nghiệp, đất phát triển hạ tầng có tầm quan trọng quốc gia, đất di tích danh thắng;
- Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
- Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
* Nội dung quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh
- Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn tỉnh đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
- Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh, bao gồm: đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản tập trung; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp cấp tỉnh; đất phát triển hạ tầng cấp tỉnh; đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại; đất cho hoạt động khoáng sản; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa do tỉnh quản lý; đất di tích danh thắng, đất khu du lịch;
- Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của tỉnh;
- Xác định diện tích đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng;
- Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
- Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
* Nội dung quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện:
- Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn huyện đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh;
- Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của cấp huyện, bao gồm: đất nuôi trồng thủy sản không tập trung; đất làm muối;
đất khu dân cư nông thôn; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp cấp huyện; đất để xử lý, chôn lấp chất thải nguy hại; đất cơ sở sản xuất kinh doanh; đất sản xuất vật liệu xây dựng gốm sứ; đất phát triển hạ tầng cấp huyện; đất có mặt nước chuyên dùng; đất nghĩa trang, nghĩa địa do huyện quản lý;
- Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của huyện;
- Xác định diện tích đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng;
- Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện;
- Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
* Nội dung quy hoạch sử dụng đất của cấp xã:
- Xác định diện tích các loại đất trên địa bàn xã đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện;
- Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của xã, bao gồm: đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất nông nghiệp khác; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của xã; đất nghĩa trang, nghĩa địa do xã quản lý; đất sông suối; đất phát triển hạ tầng của xã và đất phi nông nghiệp khác;
- Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của xã;
- Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp xã;
- Giải pháp để thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của phường, thị trấn và xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị.
b. Nội dung kế hoạch sử dụng đất
Phù hợp với yêu cầu quản lý đất đai, pháp luật quy định chung nội dung kế hoạch sử dụng đất gồm:
- Đánh giá, phân tích kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước gồm:
Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất đối với từng loại đất; Kết quả thực hiện các chỉ tiêu chuyển đổi giữa các loại đất; Kết quả khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích; Chất lượng việc thực hiện các chỉ tiêu trong kế hoạch sử dụng đất; Việc thực hiện các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế liên quan đến đất đai và chi phí cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
- Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh; đối với các công trình, dự án đã có chủ đầu tư thì lập danh mục kèm theo quy mô sử dụng đất, địa điểm, dự kiến tiến độ thực hiện và tiến độ thu hồi đất.
- Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, xác định khu vực được chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp theo các nội dung: Xác định địa điểm, diện tích và tiến độ chuyển đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác; Xác định khu vực đất được đăng ký chuyển đổi cơ cấu sử dụng các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.
- Lập kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích bao gồm việc xác định địa điểm, diện tích và tiến độ khai hoang đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp.
- Cụ thể hoá việc phân bổ diện tích các loại đất trong kế hoạch sử dụng đất đến từng năm.
- Dự kiến các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Xác định giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất bảo đảm thực hiện đúng tiến độ kế hoạch.
3.1.3. Thẩm quyền
a. Thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước.
- UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
- UBND huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện.
UBND huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, UBND thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới; trừ trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch.
- UBND xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Ban quản Khu công nghệ cao, Khu kinh tế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị mình.
- Bộ Quốc phòng, Bộ Công an lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mình.
Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.
Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là kế hoạch sử dụng đất chi tiết).
Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Việc lập quy hoạch sử dụng đất của các cấp được tiến hành mười năm một lần; kế hoạch là năm năm. Không phải lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đối với huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đối với xã, phường, thị trấn nếu việc sử dụng đất trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tiếp theo không có thay đổi. Trường hợp có thay đổi mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng một nhóm mà diện tích đất phải thay đổi mục đích sử dụng dưới mười phần trăm (10%) so với kỳ quy hoạch trước thì chỉ quyết định việc điều chỉnh phần diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng.
b. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước.
- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh; Bộ quốc phòng; Bộ công an.
- UBND cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp; xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp xã thuộc quy hoạch phát triển đô thị; xét duyệt quy hoạch, kế hoạch của Khu Kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp.
- UBND cấp huyện xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã không thuộc quy hoạch đô thị.
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, xét duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp đó.
Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Có sự điều chỉnh mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt mà sự điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất;
+ Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất;
+ Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất của cấp mình;
+ Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.
Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung quy hoạch sử dụng đất. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của nội dung kế hoạch sử dụng đất.
c. Thẩm quyền công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai theo quy định sau đây:
- Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước đã được Quốc hội quyết định tại trụ sở cơ quan Bộ trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng Công báo; công bố trên mạng thông tin quản lý Nhà nước của Chính phủ và trích đăng trên một báo hàng ngày của Trung ương.
- Sở Tài nguyên và môi trường, phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được xét duyệt tại trụ sở cơ quan mình trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố trên mạng thông tin quản lý Nhà nước của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và trích đăng trên báo của địa phương.
- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết và các dự án, công trình đầu tư đã được xét duyệt tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Ban quản lý khu công nghệ cao, ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt tại trụ sở ban quản lý khu công nghệ cao, ban quản lý khu kinh tế trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố trên trang thông tin điện tử của khu công nghệ cao, khu kinh tế và trích đăng trên một báo ngành và một báo địa phương nơi có quy hoạch đó.
- Toàn bộ tài liệu về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt phải được công bố công khai như việc công bố quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết.