3. HOẠT ĐỘNG PHÂN PHỐI VÀ PHÂN PHỐI LẠI ĐẤT ĐAI
3.3. Quản lý việc thu hồi đất và trưng dụng đất
a. Khái niệm thu hồi đất
Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm thể hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu. Luật Đất đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi và nguyên tắc chung khi thu hồi đất. Tuy nhiên, với ý nghĩa là một nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai, vai trò và sự can thiệp của Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải trên cơ sở các chính sách nhất định. Bởi vì, hậu quả pháp lý của việc
thu hồi đất là rất nghiêm trọng liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu tư và người bị Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, Nhà nước cần quan tâm đến lợi ích của xã hội, cũng như quyền lợi của người sử dụng đất. Trên tinh thần như vậy, các quy định về thu hồi đất đã được quy định chi tiết từ Điều 38 đến Điều 45 của Luật Đất đai năm 2003. Trong đó, Điểm 5, Điều 4, Luật đất đai năm 2003 đưa ra khái niệm: Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật..
Như vậy, thu hồi đất về mặt hình thức là văn bản hành chính, về nội dung chính là việc sử dụng quyền lực nhà nước để thu lại quyền sử dụng đất đã được giao cho cá nhân, tổ chức để nhằm phục vụ lợi ích của Nhà nước và xã hội.
b. Các trường hợp thu hồi đất
Để thể hiện sự minh bạch trong thu hồi đất tại Điều 38, Luật Đất đai năm 2003, xác định rõ từng trường hợp bị thu hồi đất. So với Luật Đất đai năm 1993, phạm vi việc thu hồi đất được xác định hẹp hơn và chủ yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, mục đích công cộng và mục tiêu phát triển kinh tế, đồng thời mở rộng các khả năng cho phép tổ chức kinh tế tìm kiếm mặt bằng tổ chức sản xuất kinh doanh thông qua việc nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất của người sử dụng đất khác mà không nhất thiết phải dùng biện pháp hành chính là thu hồi đất. Việc thu hồi đất cần chia thành ba loại: thu hồi do nhu cầu của Nhà nước, thu hồi vì các lý do đương nhiên và thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai.
* Thu hồi do nhu cầu của Nhà nước
Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Nhà nước với tư cách là chủ đầu tư lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng các cơ sở kinh tế, hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích của cộng đồng, bảo vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ đầu tư khác có nhu cầu sử dụng đất rất lớn. Trong khi đó, những diện tích Nhà nước có nhu cầu sử dụng lại do những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng do được giao đất, thuê đất, do nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, để đảm bảo nhu cầu của Nhà nước, những người đang sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất. Bao gồm các trường hợp sau:
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia;
- Nhà nước sử dụng đất vào mục tiêu phát triển kinh tế để xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
* Nhà nước thu hồi vì lý do đương nhiên
Các trường hợp này không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước, cũng không do việc người sử dụng đất bị mắc lỗi trong quá trình sử dụng mà đơn thuần là các lý do đương nhiên dẫn tới việc Nhà nước thu hồi đất. Đó là các trường hợp:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn sử dụng đất.
* Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai
Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng do vô ý hoặc cố ý vi phạm Luật Đất đai. Các vi phạm này là nghiêm trọng và dẫn tới hậu quả pháp lý là Nhà nước thu hồi đất với tính cách là một biện pháp chế tài nhằm tước đi quyền sử dụng đất của người vi phạm. Các trường hợp này gồm:
- Người sử dụng đất sử dụng không đúng mục đích, không có hiệu quả;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất đai;
- Đất được giao không đúng đối tượng và không đúng thẩm quyền;
- Đất bị lấn chiếm;
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong 12 tháng liền, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong 18 tháng, đất trồng rừng không được sử dụng trong vòng 24 tháng;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc chậm tiến độ 24 tháng liền so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Các trường hợp nêu trên khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường mà còn bị xử lý theo quy định của Chính phủ tại Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
c. Điều kiện thu hồi đất
Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
3.3.2. Các vấn đề liên quan trưng dụng đất
Luật Đất đai cũng quy định rằng Nhà nước sẽ không thực hiện việc thu hồi đất mà thực hiện việc trưng dụng đất trong trường hợp Nhà nước ban bố tình trạng khẩn cấp theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp, trường hợp khẩn cấp của chiến tranh, thiên tai, hoả hoạn hoặc các trường hợp khẩn cấp khác đe dọa nghiêm trọng đến tài sản của Nhà nước, của tổ chức, tài sản, tính mạng của nhân dân mà cần sử dụng đất thì Chính phủ; Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền trưng dụng đất. Quyết định trưng dụng đất phải ghi rõ mục đích trưng dụng đất và thời hạn trưng dụng đất.
Hết thời hạn trưng dụng đất mà chưa thực hiện xong mục đích trưng dụng đất thì cơ quan nhà nước đã trưng dụng đất ra quyết định kéo dài thời hạn trưng dụng đất; thời hạn kéo dài trưng dụng đất không vượt quá thời hạn đã trưng dụng đất.
cơ quan nhà nước đã trưng dụng đất có trách nhiệm trả lại đất và bồi thường thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra cho người có đất bị trưng dụng khi đã thực hiện xong mục đích trưng dụng đất hoặc đã hết thời hạn trưng dụng đất; việc bồi thường thiệt hại được thực hiện trong thời hạn không quá sáu tháng kể từ ngày hết thời hạn trưng dụng đất. Trường hợp việc trưng dụng đất ảnh hưởng đến thu nhập bảo đảm đời sống của người bị trưng dụng đất thì việc bồi thường phải được thực hiện không quá ba tháng một lần đối với thiệt hại do việc trưng dụng đất gây ra.