CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.1 Một số khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu
Dựa trên phân loại của tổng điều tra dân cư và nhà ở Việt Nam (2009) thì các dạng nhà ở tại Việt Nam được phân thành ba loại cơ bản sau: nhà kiên cố, nhà bán kiên cố và nhà tạm. Tuy nhiên, các phân loại này khó có thể hiểu được một cách chính xác các loại nhà ở đa dạng tại các khu vực đô thị Việt Nam (Seo và Kwon, 2017). Còn theo phân loại của chương trình định cư con người Liên hợp quốc (United Nations Human Settlements programme, viết tắt là UN-Habitat) thì nhà ở khu vực đô thị Việt Nam được phân thành năm loại gồm: nhà cửa hàng (shop house), nhà hẻm (alley house), biệt thự (villa), nhà tạm (precarious squatter house), và căn hộ (apartment).
Trong đó, nhà cửa hàng và nhà hẻm là hai loại nhà tương tự nhau, chỉ khác biệt là tầng trệt của nhà cửa hàng được dùng cho mục đích thương mại như mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh, và do đó nhà cửa hàng thường có vị trí mặt tiền đường và ngược lại. Còn theo phân loại của Ngân hàng Thế Giới (World Bank – WB) thì nhà ở khu vực đô thị của Việt Nam cũng được phân chia thành năm loại gồm: nhà phố cũ (old town house), nhà phố mới (new town house), biệt thự, nhà tạm và căn hộ chung cư. Trong đó, nhà phố cũ và nhà phố mới theo phân loại của WB cũng chính là phân loại nhà cửa hàng và nhà hẻm như phân loại của UN-Habittat. Hai loại nhà này có cấu trúc gần tương tự nhau là đều hẹp – dài, bình quân 3-4 tầng và đặc biệt là lấp đầy gần như 100% diện tích khu đất, do đó Seo và Kwon (2017) gộp chung hai loại nhà này thành một loại duy nhất, gọi là nhà ống (row house hay tube house). Do đó, trong nghiên cứu của mình, Seo và Kwon (2017) phân chia nhà ở tại TP.HCM thành nhà ở riêng lẻ (single-family house) gồm nhà tạm, nhà ống và nhà biệt thự; và nhà ở nhiều hộ gia đình (multi-famil house) là các căn hộ chung cư.
Từ những định nghĩa trên, nhà ở riêng lẻ trong khu vực TP.HCM được xác định gồm ba dạng nhà ở: nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề dạng nhà ống và nhà tạm. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của luận án này, nhằm hạn chế sự sai lệch trong dữ liệu
nghiên cứu, nhà tạm sẽ được loại bỏ ra khỏi phạm vi nghiên cứu, do đó đối tượng nghiên cứu là nhà ở liền kề dạng nhà ống và biệt thự trong khu vực đô thị TP.HCM.
2.1.2 Một số khái niệm về giá của nhà ở Giá rao bán
Theo dịch vụ đăng kê bất động sản (BĐS) Mỹ (MLS - Multiple listing service) thì giá rao bán (listing price) cũng chính là mức giá mà người bán yêu cầu đối với căn nhà đang rao bán của họ (asking price), và đây chính là số tiền được liệt kê trên dịch vụ đăng kê bất động sản.
Trong phạm vi luận án này, tác giả xác định giá rao bán của nhà ở là mức giá mà người bán (hoặc môi giới của người bán) công bố với người mua (hoặc nhà môi giới của người mua) trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc các sàn giao dịch.
Giá giao dịch hay giá bán
Giá giao dịch (transaction price) hay giá bán (Selling price/Sale price) là mức giá mà tài sản thực sự được bán, số tiền này đại diện cho mức giá mà người mua sẵn lòng trả và người bán sẵn lòng nhận trong giao dịch một tài sản BĐS (MLS). Khi giao dịch được thực hiện thì giá bán của tài sản đó sẽ được xác định. Mức giá này chịu tác động của mối quan hệ cung và cầu hiện tại trên thị trường bất động sản trong khu vực, điều kiện của bất động sản so với những bất động sản tương tự đã bán trong khu vực nên mức giá bán có thể cao hơn hay thấp hơn hoặc ngang bằng với mức giá rao bán.
Như vậy, trong phạm vi luận án này, tác giả xác định giá bán của nhà ở là mức giá thực sự mà người mua trả cho người bán sau quá trình thương lượng giữa hai bên.
Mức giá nhà chịu tác động của mối quan hệ cung cầu hiện tại trên thị trường nhà ở trong khu vực, và mức giá này đại diện cho mức giá mà người mua chấp nhận trả và người bán chấp nhận bán trong giao dịch nhà ở.
Mức giá ngưỡng (Reservation Price) hay giá trị đầu tư
Theo Miller and Geltner (2005), có hai giá trị ngưỡng gồm giá trị ngưỡng của người mua và giá trị ngưỡng của người bán. Giá trị ngưỡng của người mua là mức giá tối
đa mà người mua chấp nhận trả để mua căn nhà, hay được gọi là giá sẵn lòng mua.
Giá trị ngưỡng của người bán là mức giá thấp nhất người bán chấp nhận bán căn nhà, hay còn được gọi là giá sẵn lòng bán. Mức giá này khác nhau giữa những người mua nhà do sự khác nhau về sở thích, thị hiếu, khả năng chấp nhận rủi ro, khả năng tài chính và các điều kiện khác liên quan tới thuế.
Trong khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm, mức giá ngưỡng được xác định tại điểm dừng tìm kiếm, và do đó trong phạm vi luận án, mức giá ngưỡng của người mua (mức giá ngưỡng mua) được xác định là mức giá cao nhất mà người mua chấp nhận trả để mua căn nhà (điểm dừng tìm kiếm thêm nhà mới), và mức giá ngưỡng của người bán là mức giá thấp nhất mà người bán chấp nhận bán căn nhà (điểm dừng tìm kiếm thêm người mua mới). Mức giá ngưỡng này khác nhau giữa mỗi cá nhân và chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau (Turnbull và Sirmans, 1993).
Giá thị trường/Giá kỳ vọng thị trường/Giá hợp lý thị trường (Market Value or Fair market value)
Theo luật thuế của Mỹ thì giá thị trường, giá kỳ vọng thị trường hay giá hợp lý thị trường (sau này gọi chung là giá kỳ vọng thị trường của nhà ở) là mức giá của nhà ở khi được giao dịch trong điều kiện cạnh tranh. Hay nói cách khác, đây là khoảng ước tính của giá trị thị trường của nhà ở dựa trên số tiền mà một người mua có kiến thức, có thông tin thị trường; sẵn lòng và không chịu áp lực sẽ trả cho người bán tài sản có kiến thức, sẵn lòng và không chịu áp lực. Mức giá này thường không thể quan sát được trên thị trường nên phải được ước tính dựa vào tiền lệ hoặc ngoại suy từ các đặc tính của căn nhà như là tình trạng cung cầu, bảo dưỡng, cải tạo, số phòng ngủ, nhà tắm, diện tích, tuổi và nhiều yếu tố khác (Hui và các đồng sự, 2012).
Tuy nhiên, do thị trường nhà ở là không cạnh tranh nên người mua và người bán có thể có giá trị khác nhau cho các đặc tính. Ví dụ: người bán có thể cảm thấy rằng hồ bơi trong nhà là một lợi ích và do đó đưa ra một giá trị cao cho tiện nghi này trong cấu thành của giá nhà, nhưng người mua (với con nhỏ) thì cảm thấy hồ bơi trong nhà là nguy hiểm và bất tiện nên họ không đặt giá trị cao (hoặc có thể là âm) cho tiện ích
này và do đó làm giảm giá nhà mà họ muốn mua. Hoặc một người bán luôn tự hào về chất lượng căn nhà của mình rất tốt và cảm thấy là nó rất đáng giá nên yêu cầu giá cao, ngược lại người mua thì lại chỉ quan tâm đến vị trí lô đất và khu vực xung quanh cho cơ hội kinh doanh nên đối với anh ta chất lượng căn nhà không quan trọng (vì có thể anh ta sẽ đập bỏ) nên giá trị chất lượng căn nhà đối với người mua rất thấp và làm giảm giá muốn mua xuống. Một ngôi nhà gần trường học hay bệnh viện sẽ rất có giá trị đối với người mua có con nhỏ hay có vấn đề sức khỏe nhưng với người mua là thanh niên độc thân thì những tiện ích đó không đáng giá.
Từ định nghĩa về giá kỳ vọng thị trường và giá bán, ta thấy rằng giá kỳ vọng thị trường chính là giá bán của nhà ở trong điều kiện cạnh tranh (người bán đều có kiến thức, sẵn lòng và không chịu áp lực). Nhưng thực tế, các giao dịch nhà ở trên thị trường thường chịu ảnh hưởng của nhiều tác động khác nhau, có thể xuất phát từ phía người bán hoặc người mua, và do đó làm cho giá bán lệch khỏi giá kỳ vọng thị trường.
Cụ thể, trong điều kiện người bán cần một khoản tài chính cho việc thanh toán nợ đáo hạn, nên sẽ chịu nhiều áp lực hơn trong việc hoàn thành giao dịch và do đó giá bán nhà sẽ có xu hướng thấp hơn so với giá kỳ vọng thị trường. Ngược lại, khi người mua kỳ vọng căn nhà sẽ mang lại cho anh ta nhiều lợi ích hơn trong tương lai (so với những căn nhà khác), nghĩa là anh ta gánh chịu nhiều áp lực hoàn thành giao dịch hơn và do đó giá bán có thể vượt quá so với giá kỳ vọng thị trường.
Như vậy, giá bán (selling price) của nhà ở sẽ dao động quanh giá kỳ vọng thị trường của căn nhà (market value) (MLS) do sự ảnh hưởng của các điều kiện thị trường (khi thị trường đi xuống, giá bán có xu hướng đi xuống và có thể thấp hơn giá trị căn nhà, và khi thị trường đi lên thì giá bán có xu hướng tăng lên và vượt giá trị căn nhà), và vị thế trong tương tác giữa người mua và người bán (khi người bán có vị thế trong tương tác hơn (như người mua cần gấp căn nhà) thì giá bán sẽ cao hơn) và ngược lại.
Do đó, giá kỳ vọng thị trường có thể được ước tính từ giá bán của nhà ở, và giá trị ước tính sẽ cho ta biết mức giá kỳ vọng của nhà ở trong điều kiện cạnh tranh (người mua và người bán đều không chịu áp lực trong giao dịch) (Hui và các đồng sự, 2012).
2.1.3 Khái niệm về chiến lược rao giá
Chiến lược rao giá là một khái niệm được nhiều tác giả như Haurin (1988); Hui và các đồng sự (2012); Cirman và các đồng sự (2015) sử dụng để chỉ sự khác biệt giữa mức giá rao bán và mức giá kỳ vọng thị trường của nhà ở. Về cơ bản, có hai chiến lược rao giá mà người bán thường áp dụng:
Rao giá dưới giá kỳ vọng thị trường
Với chiến lược này, người bán sẽ thiết lập mức giá rao bán thấp hơn mức giá kỳ vọng thị trường với mục tiêu thu hút được nhiều sự quan tâm nhằm rút ngắn thời gian bán nhà. Chiến lược rao dưới giá kỳ vọng thị trường này sẽ làm cho căn nhà được bán nhanh hơn vì khi mức giá rao bán thấp hơn mức giá kỳ vọng của thị trường sẽ thu hút sự quan tâm của người mua. Điều này sẽ tạo ra áp lực cạnh tranh và làm cho người mua đưa ra mức giá đề nghị cao hơn giá rao bán của người bán và cuối cùng giá bán sẽ cao hơn giá rao bán ban đầu. Tuy nhiên, chiến lược giá này tồn tại rủi ro là khi căn nhà không thu hút được người bán (hoặc thu hút không đủ người bán để tạo ra sự cạnh tranh gay gắt) thì người bán có thể sẽ phải bán căn nhà của mình với mức giá thấp hơn so với kỳ vọng. Do đó, chiến lược rao giá này được khuyên là chỉ phát huy tốt hiệu quả trong những khu vực nhà ở đang được chú ý với lượng cầu cao và lượng cung hạn chế, ví dụ như những khu nhà với thiết kế hoặc thẩm mỹ độc đáo, những ngôi nhà trong khu vực quanh các trường học lớn.
Như vậy, chiến lược rao bán dưới giá là việc thiết lập mức giá rao bán thấp hơn so với mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà, và sự thấp hơn này có thể là tỷ số hoặc hiệu số. Trong phạm vi luận án, tác giả xác định chiến lược rao bán dưới giá kỳ vọng thị trường là khi giá trị của tỷ số giữa giá rao bán so với mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà nhỏ hơn một.
Rao giá vượt giá kỳ vọng thị trường
Đây là chiến lược mà người bán thiết lập mức giá rao bán cao hơn so với mức giá kỳ vọng của thị trường. Chiến lược này thường được sử dụng bởi những người bán có niềm tin mạnh mẽ vào giá trị của căn nhà và quan trọng nhất là không chịu sự giới
hạn về thời gian bán. Trong trường hợp đó, họ có thể rao giá bán vượt mức giá kỳ vọng thị trường nhằm kiểm tra thị trường, và tất nhiên việc này thường kèm theo thời gian rao bán kéo dài.
Tương tự như chiến lược rao bán dưới giá, trong phạm vi luận án, tác giả luận án xác định chiến lược rao bán vượt giá kỳ vọng thị trường là khi giá trị của tỷ số giữa giá rao bán so với mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà lớn hơn một.