CHƯƠNG 3: TÁC ĐỘNG CỦA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ
3.2 Xác định chiến lược rao giá của người bán
3.2.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng để xác định chiến lược rao giá của người bán
Và do đó, việc xác định mức giá sẽ được sử dụng để đo lường khoảng lệch này cũng là một bước quan trọng không kém.
Trong đó, nhiều tác giả đã lập luận rằng việc tính khoảng chênh lệch giá trực tiếp từ mức giá rao bán và mức giá bán thực tế của nhà ở là không phù hợp vì vấn đề về sự đồng thời giữa hai đại lượng giá rao bán và giá bán16 từ đó làm sai lệch trong việc xác định chiến lược rao giá của người bán (Yavas và Yang, 1995; Hui và các đồng sự, 2012) và vấn đề của sai lệch do chịu ảnh hưởng từ các điều kiện của người mua và người bán (Smith, 2010) nên giá bán sẽ không phản ánh đúng giá trị bình quân kỳ vọng thị trường của căn nhà, và do đó khoảng lệch với giá rao bán nếu tính bằng mức giá bán này sẽ bị sai lệch và không đại diện cho chiến lược rao giá của người bán.
Do đó, tác giả luận án áp dụng phương pháp được đề nghị bởi Kluger và Miller (1990) và được sử dụng bởi nhiều tác giả như Krainer (1999), Johnson và các đồng sự (2008), Smith (2010), Hui và các đồng sự (2012), và Cirman và các đồng sự (2015), đó là ước tính mức giá bình quân kỳ vọng thị trường của căn nhà từ những đặc tính của căn nhà để làm cơ sở xác định chiến lược rao giá của người bán. Việc áp dụng phương pháp này, theo nhiều tác giả, sẽ giúp xác định chính xác mức giá trị thị trường của căn nhà, hạn chế được vấn đề từ sự đồng thời giữa giá rao bán và giá bán và vấn đề sai lệch do ảnh hưởng của vị thế người mua và người bán trong giao dịch (Krainer, 1999; Smith, 2010; Hui và các đồng sự, 2012; và Cirman và các đồng sự, 2015), nên chiến lược rao giá của người bán, cũng vì thế, được xác định chính xác hơn.
Trong việc ước tính mức giá bình quân kỳ vọng thị trường của nhà ở, theo như cơ sở lý thuyết đã được trình bày trong phần 2.2.2 (Cơ sở lý thuyết về các mô hình đo lường tác động của các đặc tính nhà ở) thì có hai phương pháp cho phép ta có thể lượng hóa được giá trị thị trường của nhà ở từ các đặc tính của căn nhà, đó là phương pháp bán hàng lặp lại và phương pháp hedonic. Tuy nhiên, cũng theo như những nội dung đã thảo luận trong phần cơ sở lý thuyết của hai phương pháp này, ta thấy rằng phương pháp bán hàng lặp lại tồn tại hai nhược điểm quan trọng là: (1) Dựa trên sự thay đổi đặc tính của cùng 1 căn nhà giữa 2 lần giao dịch để tính được đóng góp của đặc tính đó trong sự gia tăng giá nhà nên phương pháp này đòi hỏi một lượng lớn mẫu khảo sát của những căn nhà được giao dịch 2 lần liên tiếp trong thời gian
16 Giá rao bán và giá bán là hai đại lượng có mối quan hệ lẫn nhau.
khảo sát nhằm đảm bảo có thể quan sát được sự thay đổi của nhiều đặc tính khác nhau; (2) Sự sai lệch dương có hệ thống do những căn nhà được giao dịch 2 lần thường có xu hướng tăng giá nhanh hơn so với mức bình quân thị trường.
Do đó, tác giả luận án sẽ áp dụng phương pháp hedonic trong việc đo lường mức giá bình quân kỳ vọng thị trường của căn nhà dựa trên các đặc tính của căn nhà. Phương pháp hedonic cũng được nhiều tác giả kiến nghị áp dụng để đo lường mức giá kỳ vọng thị trường của nhà ở và sử dụng mức giá ước tính này cho các mục đích tính toán khoảng lệch giá (Krainer, 1999;
Smith, 2010; Hui và các đồng sự, 2012; và Cirman và các đồng sự, 2015).
Đối với phương pháp hedonic, các hệ số ước tính của phương pháp này sẽ cho ta biết mức giá cân bằng thị trường của các đặc tính nhà ở và do đó khi tổng hợp lại ta có thể xác định được mức giá cân bằng thị trường của căn nhà, và cũng chính là mức giá bình quân kỳ vọng thị trường của căn nhà. Ngoài ra, từ quá trình lược khảo các nghiên cứu liên quan, ta thấy rằng mô hình ước tính giá nhà theo phương pháp hedonic thường có biến phụ thuộc là mức giá bán của căn nhà (E(Ps)) được thể hiện dưới dạng một hàm số phụ thuộc vào các đặc điểm cấu trúc của nhà ở (Sj) và các điều kiện của vị trí và khả năng tiếp cận của căn nhà (Lj), và các đặc điểm của môi trường xung quanh căn nhà (Nj).
Tuy nhiên, dù mô hình hedonic được các nhà nghiên cứu áp dụng khá phổ biến trong các nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá trị căn nhà và các đặc tính của nhà ở, nhưng vẫn có rất ít những chỉ dẫn lý thuyết cho việc xác định dạng hàm số sử dụng trong mô hình. Do đó, nhiều tác giả đã sử dụng nhiều dạng hàm khác nhau trong nghiên cứu của mình như: dạng hàm Box-Cox, dạng hàm tuyến tính và phi tuyến dạng semi-log (Malpezzi, 2001). Trong các dạng hàm đó, theo Sirmans và các đồng sự (2005) thì dạng hàm semi-log là phù hợp hơn cả vì: (1) nó cho phép một sự đa dạng trong việc đo lường giá trị bằng tiền của các đặc điểm căn nhà; (2) Các hệ số được hiểu dễ dàng là phần trăm thay đổi của giá cho sự thay đổi 1 đơn vị của các đặc điểm;
(3) giúp giảm thiểu sự thay đổi phương sai. Tương tự, Lisi (2013) đã chứng minh về mặt lý thuyết là các mối quan hệ của đặc điểm căn nhà với giá trị căn nhà là mối quan hệ phi tuyến do đó đề nghị sử dụng phương trình semi-log trong mô hình hedonic. Do đó, trong đề tài này, tác giả sẽ sử dụng dạng hàm semi-log trong mô hình ước tính giá cân bằng thị trường của căn nhà
nhằm giảm bớt khả năng gặp phải vấn đề thay đổi phương sai, cũng như sự khác biệt trong đơn vị đo lường các biến và cuối cùng là nhằm xác định các mối quan hệ phi tuyến giữa đặc điểm và giá nhà như theo đề nghị của Lisi (2013). Dạng hàm tổng quát của mô hình hedonic sử dụng trong mô hình dự kiến sẽ có dạng đã đề cập ở phương trình (1) (trang 84):
1 1 1 1