CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.2 Cơ sở lý thuyết
2.2.3.2 Tóm lược một số khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường nhà ở
* Khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm của người mua nhà dưới sự ảnh hưởng của sự biến động thông tin theo thời gian của Turnbull và Sirmans (1993)
Dựa trên khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm chuẩn của người mua trên thị trường nhà ở, Turnbull và Sirmans (1993) lập luận rằng vì mức lợi ích của nhà ở được xác định bằng khoảng lệch giữa mức giá trị của căn nhà so với chi phí cần thiết để sở hữu nó, G = V – P, nên G tuân theo quy luật phân phối f(G) thì mức giá của nhà ở cũng tuân theo quy luật f(P). Tuy nhiên, theo Turnbull và Sirmans (1993) thì chỉ có những người mua có thông tin mới biết rõ quy luật phân phối chính xác của mức giá của nhà ở đang được rao bán trên thị trường, là f(P); ngược lại, những người mua không biết thông tin thì sẽ đánh giá không đúng về quy luật phân phối của mức giá nhà, họ nghĩ rằng những căn đang được rao bán tuân theo quy luận phân phối là h(P’) đồng dạng với phân phối đúng, nghĩa là h(P’) ≡ f(P), nhưng có mức giá bình quân lệch so với mức giá đúng một khoảng là α, tức là P’ = P + α.
Và với G = V – P nên G* = V – P*. Trong đó, G* là mức lợi ích ngưỡng mua của người mua thì P* là mức giá ngưỡng mua của người mua. Khi đó, điểm dừng tìm kiếm tối ưu trong khuôn khổ lý thuyết của Cronin (1982) (phương trình 5) đối với người mua nhà không có thông tin, theo Turnbull và Sirmans (1993) sẽ trở thành:
*
*
' . ( ') '
V P
SC P P h P dP
(5)
Với h P( ') f P( ) và P' P thì phương trình (5) được Turnbull và Sirmans (1993) viết lại là:
*
*
. ( )
V P
SC P P f P dP
(6)
12 Một số ký hiệu được sử dụng trong những khuôn khổ lý thuyết được tóm tắt trong phần này sẽ được thay đổi cho phù hợp với cách ký hiệu của khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm chuẩn của Cronin (1982) nhằm tạo sự liền mạch, dễ theo dõi giữa các khuôn khổ lý thuyết.
Từ đó, Turnbull và Sirmans (1993) kết luận về tác động của khoảng lệch α đối với ngưỡng giá trị lợi ích dừng tìm kiếm tối ưu của người mua nhà như sau:
*
* . ( )
( * *) *
* .
V P
P P f P dP
E G P P
P
*
* ( )
( * *)
*
V P
f P dP P
E G P P
> 0 (7)13
Từ (7), Turnbull và Sirmans (1993) kết luận rằng khi người mua nhà không có thông tin nghĩ rằng giá nhà tuân theo một quy luật phân phối P’ (quy luật phân phối sai, có mức giá bình quân lệch phải so với phân phối đúng, P’ > P hay α > 0), thì mức giá dừng tìm kiếm tối ưu của họ (P*) sẽ trở nên cao hơn so với mức giá đúng. Điều này hàm ý mức độ thông tin sẽ làm thay đổi hành vi mua nhà của người mua, họ sẽ chấp nhận trả nhiều hơn số tiền cần thiết. Từ đó, theo Turnbull và Sirmans (1993) lập luận rằng những người mua nhà lần đầu sẽ có ít thông tin hơn nên họ sẽ phải trả nhiều tiền hơn, và theo thời gian, lượng thông tin của người mua nhà sẽ gia tăng và do đó những người mua nhà nhiều lần sẽ có mức giá mua thấp hơn.
* Khuôn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng của vốn xã hội địa phương lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà của Tu và các đồng sự (2016)
Cũng dựa trên khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm chuẩn của người mua trên thị trường nhà ở, Tu và các đồng sự (2016) lập luận rằng chi phí tìm kiếm, SC, không phải là một yếu tố ngoại sinh và cố định mà là một yếu tố phụ thuộc vào lượng vốn xã hội của người mua nhà. Theo đó, một người mua nhà có lượng vốn xã hội tại địa phương càng nhiều thì họ sẽ tốn ít chi phí hơn cho việc tìm kiếm nhà ở.
13 Vì người mua có mức giá ngưỡng mua càng cao (P* cao) thì giá trị lợi ích kỳ vọng đạt được từ căn nhà (G*
= V – P*) sẽ càng thấp, nên ( * *)
* 0 E G P
P
Do đó, Tu và các đồng sự (2016) gọi (b) là lượng vốn xã hội địa phương của người mua nhà, và điểm dừng tìm kiếm tối ưu của người mua nhà trong khuôn khổ lý thuyết của Cronin (1982) (phương trình 5) lúc này, trong lý thuyết của Tu và các đồng sự (2016) sẽ trở thành:
max
*
* ( )
G
G
SC b G G f G dG (8)
Từ (8), Tu và các đồng sự (2016) xác định tác động của vốn xã hội địa phương lên mức giá trị lợi ích dừng tìm kiếm tối ưu của người mua được xác định bằng cách lấy đạo hàm của phương trình (8) theo b, và được xác định trong lý thuyết của Tu và các đồng sự (2016) là
*
* ( ) 0
v
G f G dG b
Gb*0 (9)
Từ phương trình (9), Tu và các đồng sự (2016) kết luận rằng lượng vốn xã hội tại địa phương của người mua nhà sẽ tác động làm gia tăng mức lợi ích dừng tìm kiếm tối ưu (mức lợi ích ngưỡng) của người mua. Nghĩa là người mua sẽ giảm mức giá ngưỡng mua của mình xuống và do đó sẽ kéo dài thời gian tìm kiếm của mình.
* Khuôn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự biến đổi thông tin theo không gian đến hành vi của người mua nhà của Qiu và Zhao (2018)
Cũng dựa trên khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm chuẩn của người mua trên thị trường nhà ở, Qiu và Zhao (2018) lập luận rằng khi khu vực tìm kiếm càng gần nơi người mua nhà sinh sống thì lượng thông tin người mua có được sẽ càng nhiều và do đó khả năng tìm thấy những căn nhà có mức lợi ích cao càng tăng. Điều này nghĩa là giá trị lợi ích G của căn nhà trong lý thuyết của Qiu và Zhao (2018) sẽ tuân theo quy luật phân phối h(G), lệch so với phân phối f(G) trong mô hình tìm kiếm chuẩn của Cronin (1982) một khoảng s(m). Trong đó, s(m) = a – b.m là hàm số về lượng thông tin của người mua nhà và chịu phụ thuộc vào a là lượng thông tin mà người mua có được tại khu vực sinh sống và m là khoảng cách tới nơi mà căn nhà được rao bán.
Khi đó, quy luật phân phối giá trị lợi ích của căn nhà là h(G) được xác định như sau:
0 D 1
m
h G f G s m dm
D
hay
0
1 .
D
m
h G f G a b m dm
bD
h G( )bD1 F G a bDF G a (10) Khi đó, điểm dừng tìm kiếm tối ưu của người mua nhà trong khuôn khổ lý thuyết của Cronin (1982) lúc này trong lý thuyết của Qiu và Zhao (2018) sẽ trở thành:
max
*
* ( )
G
G
SC G G h G dG (11)
Từ phương trình (11), Qiu và Zhao (2018) lấy đạo hàm theo a và xác định được mối quan hệ G* 0
a
nên Qiu và Zhao (2018) kết luận rằng người mua có nhiều thông tin tại khu vực đang sinh sống hơn thì sẽ có mức lợi ích dừng tìm kiếm tối ưu cao hơn (nghĩa là có mức giá ngưỡng mua thấp hơn).
Ngoài ra, nếu như trong mô hình tìm kiếm chuẩn, khả năng tìm thấy căn nhà có giá trị lợi ích vượt quá mức lợi ích ngưỡng G* (cũng chính là khả năng mua nhà) là 1 – F(G*), còn trong lý thuyết của Qiu và Zhao (2018) thì khả năng này đối với người mua có lượng thông tin theo khoảng cách m, gọi là Pm, lúc này sẽ là: Pm = 1 – F(G* - a + b.m) nên có Pm 0
m
. Từ đó, Qiu và Zhao (2018) kết luận rằng người mua nhà thích mua căn nhà ở gần nơi anh ta sinh sống hơn, khi khoảng cách căn nhà đang rao bán càng xa khu vực người mua sinh sống thì khả năng mua càng giảm.
Tóm lại, từ những khuôn khổ lý thuyết của Turnbull và Sirmans (1993), Tu và các đồng sự (2016), Qiu và Zhao (2018) được tóm lược ở trên, ta thấy rằng các khuôn khổ lý thuyết về phân tích ảnh hưởng của các yếu tố lên hành vi của người mua nhà vẫn tiếp tục được các nhà nghiên cứu phát triển từ khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm chuẩn ban đầu. Và nghiên cứu tác động của một yếu tố lên hành vi của người mua nhà, các tác giả tiến hành phân tích ảnh hưởng của yếu tố đó lên mức giá trị lợi ích
dừng tìm kiếm tối ưu của người mua G* (hay còn gọi là mức lợi ích ngưỡng mua) hoặc mức giá ngưỡng mua P*.
Như vậy, tác giả luận án cũng sẽ phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà dựa trên việc mở rộng từ khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm chuẩn của người mua nhà ban đầu (Cronin 1982).
Và tác động này lên hành vi của người mua nhà được phân tích thông qua ảnh hưởng lên mức giá trị lợi ích dừng tìm kiếm tối ưu của người mua (hay còn gọi là mức lợi ích ngưỡng mua), giá trị G* (nội dung này sẽ được trình bày trong chương 5).