Mô hình lý thuyết về hành vi câu cá (fishing behavior) của người bán nhà của Sun và Seiler (2013)

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.2 Cơ sở lý thuyết

2.2.1 Một số khuôn khổ lý thuyết liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở

2.2.1.3 Mô hình lý thuyết về hành vi câu cá (fishing behavior) của người bán nhà của Sun và Seiler (2013)

Lý thuyết của Sun và Seiler (2013) phát triển nhằm mục đích phân tích hành vi người bán thiết lập mức giá bán cao hơn so với mức giá thị trường của căn nhà, hành vi này được Sun và Seiler (2013) gọi là hành vi câu cá của người bán. Thông qua lý thuyết, Sun và Seiler (2013) kết luận rằng, trong các điều kiện thông thường, người bán nhà luôn có động cơ đưa ra mức giá bán yêu cầu cao hơn so với mức giá thị trường. Và hành vi câu cá này của người bán chịu tác động của mức giá thị trường của căn nhà, chịu tác động của giá trị căn nhà đối với người bán, và đặc biệt, là chịu tác động của tâm lý đánh giá cao giá trị hiện tại của nhà ở. Cụ thể, khuôn khổ lý thuyết được trình bày một cách tóm lược như sau:

Đầu tiên, Sun và Seiler (2013) giả định rằng người bán có động cơ cần bán căn nhà của mình và anh ta có một giới hạn về thời gian hoàn thành giao dịch, gọi là T. Và với một vòng lặp hữu hạn, Sun và Seiler (2013) cho rằng việc phân tích hành vi người bán nhà tại 2 thời điểm n -1 và n thì cũng tương tự như hành vi của người bán giữa hai thời điểm 0 và 1.

Theo đó, ở giai đoạn hiện tại (thời điểm 0), người bán nhà sẽ rao bán căn nhà của mình và giao dịch sẽ phải hoàn thành trong giai đoạn 0 hoặc giai đoạn 1. Biết rằng,

giá kỳ vọng thị trường của căn nhà là P0, và giá trị của căn nhà đối với người bán là V0 tại giai đoạn 0.

Sun và Seiler (2013) giả định rằng thông tin trên thị trường nhà ở là không hoàn hảo, tức là người bán nhà có thông tin về mức giá nhà hiện nay (tức là biết P0) nhưng lại không có thông tin về mức giá nhà ở giai đoạn sau, tức là đây là một biến số ngẫu nhiên đối với người bán nhà (Sun và Seiler, 2013), và được xác định bởi:

Pt = Pt-1 + σε, với ε ~ N(0, 1) và σ là độ lệch chuẩn.

Điều này có nghĩa là người bán không biết được là giá ở giai đoạn sau là tăng hay giảm so với hiện tại.

Sun và Seiler (2013) giả định rằng với căn nhà có mức giá kỳ vọng trong giai đoạn t là Pt thì mức giá đề nghị của những người mua nhà tiềm năng tuân theo phân phối dạng hàm mũ, với λ là tần suất xuất hiện của người mua nhà tiềm năng.

𝑝(𝑥) = {𝜆𝑒−𝜆(𝑥−𝑃𝑡), 𝑛ế𝑢 𝑥 ≥ 𝑃𝑡 0, 𝑛ế𝑢 𝑛𝑔ượ𝑐 𝑙ạ𝑖

Điều này hàm ý rằng, chỉ khi nào mức giá đề nghị x lớn hơn hoặc ít nhất là bằng với mức giá thị trường của căn nhà (𝑥 ≥ 𝑃𝑡) thì mới có khả năng là 𝑝(𝑥) = 𝜆𝑒−𝜆(𝑥−𝑃𝑡) được chấp nhận bán. Còn nếu người mua đưa ra mức giá để nghị x nhỏ hơn so với mức giá thị trường của căn nhà (x < Pt) thì khả năng mua được căn nhà là 0, tức là chắc chắn không mua được căn nhà.

Trong lý thuyết của Sun và Seiler (2013), thời gian rao bán là T, tức là có giới hạn.

Người bán không thể kéo dài mãi thời gian rao bán vì người bán có một thời hạn xác định phải hoàn thành giao dịch (đi ngước ngoài, trả nợ ngân hàng, chuyển đầu tư sang một danh mục đầu tư khác…), và do đó, trong giai đoạn cuối cùng, Sun và Seiler (2013) giả định rằng người bán sẽ phải bán căn nhà với mức giá đúng bằng mức giá kỳ vọng của thị trường với khả năng bán được khi rao bán với mức giá này là chắc chắn. Và nhằm đơn giản hóa mô hình, Sun và Seiler (2013) bỏ qua các khoản chi phí

trông nom nhà cửa và những lợi ích có thể đạt được từ căn nhà mang lại trong khi chưa bán được.

Như vậy, mức lợi ích tối ưu mà người bán nhà có thể đạt được trong giai đoạn t = 0 được Sun và Seiler (2013) xác định theo như sau:

   0 0  0  0 0  

max x P (1 x P ) 1

x

x x

E U e  x V dx E e  dx P  V 

  

 

 

Trong đó ∫ 𝑒𝑥∞ −𝜆(𝑥−𝑃0)𝑑𝑥 là khả năng bán căn nhà với mức giá x, và người bán đạt được mức lợi ích là (𝑥 − 𝑉0); Còn 1 − ∫ 𝑒𝑥∞ −𝜆(𝑥−𝑃0)𝑑𝑥 là khả năng không bán nhà với mức giá đề nghị x, khi đó căn nhà sẽ tiếp tục được rao bán ở giai đoạn sau, giai đoạn 1.

Với một vòng lặp hữu hạn, Sun và Seiler (2013) lập luận rằng những gì diễn ra với người bán nhà ở giai đoạn 1 cũng sẽ giống như ở giai đoạn cuối cùng, giai đoạn n, khi mà quá trình rao bán cứ lặp đi lặp lại. Điều này có nghĩa là, nếu chỉ xét hai giai đoạn, thì người bán sẽ phải rao bán căn nhà với mức giá đúng bằng giá thị trường của nó nhằm đảm bảo việc bán được nhà là chắc chắn, tức là mức giá rao bán trong giai đoạn này sẽ là P1 = P0 + σԑ, nên người bán sẽ thu được khoản lợi ích bán nhà là (𝑃0+ 𝜎. 𝜀 − 𝑉0) ở giai đoạn t =1. Tuy nhiên, do khoản lợi ích bán nhà này phát sinh ở giai đoạn t = 1 nên phải được chiết khấu về thời điểm ra quyết định rao bán (giai đoạn 0) với hệ số chiết khấu ngắn hạn là β và hệ số chiết khấu dài hạn là δ. Nguyên nhân Sun và Seiler (2013) tách hệ số chiết khấu ra làm ngắn hạn và dài hạn là do tính bất nhất của giá trị theo thời gian9. Và từ đó, Sun và Seiler (2013) lập luận rằng người có tâm lý đánh giá cao hiện tại nhiều hơn sẽ có giá trị 𝛽 lớn hơn.

9 Người ta thường thích $1000 ở hiện tại hơn so với $1200 ở tháng sau; ngược lại lại thích $1200 ở một năm + một tháng sau so với $1000 ở một năm sau, thể hiện sự không nhất quán trong việc đánh giá giá trị tiền tệ theo thời gian (Laibson, 1997; O’Donoghue và Rabin, 1999; Frederick và các đồng sự, 2002). Do đó, cần thiết có hai tỷ lệ chiết khấu khác nhau, lớn hơn khi ở gần hiện tại hơn. Sun và Seiler (2013) gọi là tâm lý đánh giá cao hiện tại.

Với ε ~ N(0, 1) nên E(σԑ) = 0, khi đó phương trình (1) của Sun và Seiler (2013) có thể viết lại thành:

   0 0  0  0 0  

max x P 1 x P 2

x x x

E U e  x V dx  e  dx P V

 

 

* Khi đó, điều kiện cần thiết để người bán nhà tối đa hoá lợi ích theo Sun và Seiler (2013) là:

x* P0.  * 0 x* P0.

x

Ue   x V e  dx ex*P0.P0V00

x* P0  0 0  0 * 1 0

e   P V V x 

      

   

*

0 0 0

1 3

x  P V V

    

* Điều kiện đủ (second order condition) để người bán tối đa hoá lợi ích là

 * . x* P0  0 0  0 * 1 . x* P0 0

U x e   P V  V x   e  

x* P0  0 0  0 * 2

e   P V V x 

      ≥ 0

   

*

0 0 0

2 4

x  P V V

    

Từ (3) và (4), Sun và Seiler (2013) lập luận rằng do *  0 0 0

x 1  P V V

    được xác

định tại phương trình (3) thoả mãn điều kiện đủ để tối đa hóa lợi ích của người bán, nên Sun và Seiler (2013) thay (3) vào trong phương trình (2) để xác định được mức lợi ích tối đa mà người bán nhận được sẽ là:

  0 0

1 1

*

0 0

(U ) 1 ( )

V P

E e P V

 

 



 

     

   (5)

Trên cơ sở đó, Sun và Seiler (2013) kết luận rằng người bán sẽ thiết lập mức giá bán yêu cầu là x* để tối đa hoá khoản lợi ích bán nhà. Và khoản chênh lệch giữa mức giá

bán yêu cầu của người bán và mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà được Sun và Seiler (2013) gọi hành vi câu cá của người bán, và được xác định là:

*

0 0 0 0 0

( , ) 1 (1 )( )

D P V x P  V P

      (6)

Từ phương trình (6), Sun và Seiler (2013) lập luận rằng hành vi câu cá sẽ tồn tại khi 𝐷(𝑃0, 𝑉0) = 𝑥∗− 𝑃0 > 0, và có thể viết lại như sau: 1 (1 )(V0 P0) 0

    

⇔ 𝑃0 ≤ 𝑉0+ 1

(1 − 𝛽𝛿)𝜆 (7)

Từ phương trình (7), Sun và Seiler (2013) kết luận rằng sẽ không bao giờ là tối ưu cho người bán khi thiết lập một mức giá yêu cầu thấp hơn mức giá kỳ vọng của thị trường. Hiệu ứng câu cá luôn tồn tại khi mà giá thị trường của căn nhà nhỏ hơn mức

 

0

1 V 1

  

 . Nghĩa là, theo Sun và Seiler (2013) thì hành vi câu các của người bán chỉ không xuất hiện trong điều kiện thị trường đang có sự tăng trưởng mạnh, khi đó người bán sẽ thiết lập mức giá yêu cầu đúng bằng giá kỳ vọng của thị trường. Còn trong hầu hết các trường hợp khác của thị trường, người bán luôn có hành vi câu cá, họ sẽ luôn thiết lập mức giá yêu cầu cao hơn giá kỳ vọng thị trường của căn nhà, với độ lớn của tâm lý câu cá phụ thuộc vào các yếu tố sau:

* Ảnh hưởng của mức giá kỳ vọng thị trường hiện tại của căn nhà lên hành vi câu cá của người bán được Sun và Seiler (2013) xác định tại:

0

1 0 D

P 

   

 (8). Điều này

có nghĩa là khi mức giá nhà ở trên thị trường càng thấp thì người bán sẽ có tâm lý câu cá càng mạnh, người bán sẽ thiết lập mức giá yêu cầu càng cao hơn so với mức giá thị trường. Ngược lại, khi mức giá kỳ vọng của căn nhà trên thị trường càng cao thì mức giá yêu cầu của người bán càng sát với giá thị trường, tâm lý câu cá của người bán thấp.

* Ảnh hưởng của mức giá trị của căn nhà đối với người bán lên hành vi câu cá của họ được Sun và Seiler (2013) xác định tại

0

1 0

D

V 

   

 (9). Khi giá trị của căn nhà đối với người bán càng cao thì người bán sẽ có hành vi câu cá càng mạnh, họ sẽ thiết lập mức giá yêu cầu càng cao.

* Ảnh hưởng của tâm lý đánh giá cao hiện tại của người bán lên hành vi câu cá của họ được Sun và Seiler (2013) xác định tại:  0 0

D  P V



  

 {> 0 𝑛ế𝑢 𝑃0 > 𝑉0

< 0 𝑛ế𝑢 𝑃0 < 𝑉0 (10) Từ phương trình (10), Sun và Seiler (2013) kết luận rằng khi thị trường đi xuống, mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà sẽ nhỏ hơn so với giá trị của căn nhà đối với người bán (P0 < V0), thì người bán càng đánh giá cao hiện tại (β càng nhỏ) thì sẽ có tâm lý câu cá càng mạnh, họ càng thiết lập mức giá yêu cầu càng cao so với mức giá kỳ vọng của thị trường. Theo Sun và Seiler (2013) thì việc này hàm ý rằng những người đánh giá cao hiện tại sẽ thích khoản thua lỗ này (do bán dưới giá trị) phát sinh ở tương lai hơn là ở hiện tại vì khi đó giá trị của khoản lỗ có vẻ sẽ nhỏ hơn, nên họ sẽ câu cá với mức giá yêu cầu cao dù biết rằng khả năng bán được sẽ nhỏ.

Như vậy, kết quả phân tích của Sun và Seiler (2013) cho thấy rằng, trừ khi thị trường nhà ở đang có sự tăng trưởng nóng, người bán nhà sẽ luôn có hành vi câu cá bằng việc thiết lập mức giá bán yêu cầu của nhà ở cao hơn so với mức giá thị trường của căn nhà, và khi giá trị của căn nhà đối với người bán càng cao thì hành vi câu cá của người bán càng mạnh, mức giá bán yêu cầu càng vượt quá so với mức giá thị trường của căn nhà.

* Một số nội dung liên quan đến luận án được hàm ý trong khuôn khổ lý thuyết của Sun và Seiler (2013)

Từ những phân tích trong khuôn khổ lý thuyết của Sun và Seiler (2013) tác giả luận án nhận thấy rằng:

(1) - Giá trị V0 trong mô hình của Sun và Seiler là giá trị căn nhà đối với người bán, hàm ý rằng giá trị này cũng có thể đại diện cho chất lượng “thật sự” của căn nhà và

thông tin này chỉ có người bán nhà biết, còn người mua không biết thông tin này, người mua chỉ có thông tin về giá thị trường của căn nhà, nghĩa là biết P0 của căn nhà, từ những căn nhà tương tự cùng đặc tính được giao dịch trên thị trường.

(2) - Từ điều kiện của hành vi câu cá của người bán được chỉ ra tại phương trình (7) trong khuôn khổ lý thuyết của Sun và Seiler (2013):

 

0 0

1 P V 1

   

 Ta thấy rằng, khi chất lượng căn nhà là có vần đề (ví dụ như bị thấm dột khó khắc phục, hay có một người hàng xóm khó chịu) thì giá trị căn nhà đối với người bán (V0) sẽ giảm thấp và có thể làm cho điều kiện của hành vi câu cá không được đảm bảo, tức là lúc này ta có:

 

0 0

1 P V 1

   



Đồng nghĩa với việc phương trình (6) sẽ trở thành D P V( 0, 0)x*P0 0 x*P0

nghĩa là khi đó người bán sẽ có mức giá yêu cầu thấp hơn so với mức giá bình quân thị trường của căn nhà có cùng đặc tính.

Như vậy, ta có thể lập luận rằng, một mức giá rao bán thấp đồng nghĩa với một mức giá bán yêu cầu thấp của người bán so với mức giá bình quân thị trường của căn nhà.

Điều này hàm ý về một hành vi câu cá có hạn chế của người bán hoặc người bán hoàn toàn không câu cá. Mà theo phương trình số (9) hay theo điều kiện của hành vi câu cá trong khuôn khổ phân tích của Sun và Seiler, thì ta có thể lập luận rằng nguyên nhân của hiện tượng này là do giá trị của căn nhà đối với người bán (giá trị V0) là thấp, nghĩa là căn nhà có chất lượng tồi hơn so với những căn nhà có cùng đặc tính tương tự. Như vậy, một mức giá rao bán thấp một cách tương đối so với mức giá bình quân thị trường của căn nhà có thể được xem là một tín hiệu về chất lượng tồi của căn nhà so với những căn nhà tương tự cùng đặc tính được giao dịch trên thị trường, và do đó có thể gây ra tâm lý kỳ thị của người mua nhà đối với những căn nhà này.

2.2.1.4 Giả thuyết nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở

Từ những phân tích được trình bày trong các mô hình lý thuyết trên, tác giả luận án nhận thấy rằng có hai dạng lập luận tương đối mâu thuẫn nhau về mối quan hệ lý thuyết giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường, gồm:

+ Lập luận dựa trên khuôn khổ lý thuyết của Cheng và các đồng sự (2008) và những kết luận mà tác giả luận án rút ra thêm từ khuôn khổ lý thuyết này: Một chiến lược rao giá bán cao so với mức bình quân thị trường của căn nhà (chiến lược rao bán vượt giá) sẽ đóng vai trò là một tín hiệu về mức ngưỡng bán cao của người bán và do đó làm gia tăng mức giá đề nghị kỳ vọng của người mua, cũng như mức giá bán kỳ vọng của căn nhà, nhưng đồng thời lại làm kéo dài thời gian rao bán kỳ vọng của căn nhà.

+ Lập luận dựa trên khuôn khổ lý thuyết của Taylor (1999) và Sun và Seiler (2013) và những kết luận mà tác giả luận án rút ra thêm từ những khuôn khổ lý thuyết này:

Một chiến lược rao bán với giá thấp so với mức bình quân thị trường của những căn nhà tương tự cùng đặc tính (chiến lược rao bán dưới giá) đại diện cho sự đánh giá thấp của người bán về giá trị căn nhà. Do đó đối với người mua, một căn nhà có mức giá rao bán thấp so với mức giá bình quân thị trường của những căn nhà tương tự là một tín hiệu về khả năng chất lượng thấp của căn nhà và do đó căn nhà có thể trở nên kém hấp dẫn đối với người mua nhà với giá bán giảm và thời gian rao bán kéo dài.

Như vậy, tương ứng với hai dạng lập luận lý thuyết này, tác giả luận án đưa ra hai giả thuyết nghiên cứu về tác động của chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở, gồm:

H0: Một chiến lược rao vượt giá cao sẽ là tín hiệu về mức ngưỡng bán cao và do đó tác động làm gia tăng mức giá bán của nhà ở nhưng đồng thời làm kéo dài thời gian rao bán.

H1: Một chiến lược rao bán dưới giá sẽ là một tín hiệu đối với người mua về khả năng có vấn đề của căn nhà, và do đó căn nhà sẽ trở nên khó bán hơn với giá bán giảm và thời gian rao bán kéo dài.

Hai giả thuyết lý thuyết nêu trên của luận án sẽ được kiểm định thực nghiệm thông qua việc đo lường tác động của chiến lược rao giá của người bán đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở.

Trong đó, theo Hansen (2009) và Vupru & Kumar De (2017) thì hiện có hai phương pháp định lượng thường được sử dụng để đo lường tác động của các yếu tố lên giá nhà ở là phương pháp đánh giá sự hưởng thụ (hedonic method) và phương pháp bán hàng lặp lại (repeat sales method). Cụ thể:

(1) Mô hình bán hàng lặp lại được được đưa ra bởi Bailey và các đồng sự (1963) phân tích tác động của việc thay đổi các đặc điểm căn nhà lên thay đổi giá bán của những căn nhà được giao dịch hơn một lần. Phương pháp này có ưu điểm là đo lường tác động của sự thay đổi đặc điểm lên giá nhà tốt hơn vì sử dụng cùng một căn nhà (Case & Shiller, 1987). Tuy nhiên, phương pháp này cũng gặp phải chỉ trích do loại bỏ rất nhiều quan sát, là những căn nhà chỉ được giao dịch một lần trong giai đoạn khảo sát, dẫn tới số lượng mẫu quan sát được sẽ suy giảm nghiêm trọng (Clapman và các đồng sự, 2006). Ngoài ra, phương pháp bán hàng lặp lại có thể dẫn đến sự sai lệch hệ thống trong việc đo lường sự biến động giá nhà do những căn nhà được giao dịch 2 lần thường có xu hướng tăng giá nhanh hơn so với những căn nhà chỉ được giao dịch 1 lần trong giai đoạn khảo sát (Hansen, 2009). Tương tự, Clapman và các đồng sự (2006) cũng nhấn mạnh rằng rằng, so với phương pháp bán hàng lặp lại, đo lường sự biến động giá nhà cũng như tác động của các yếu tố lên giá nhà theo phương pháp hedonic sẽ hiệu quả và ổn định hơn.

(2) Mô hình đánh giá sự hưởng thụ - hedonic được đưa ra đầu tiên bởi Lancaster’s (1966)10. Theo đó, Lancaster lập luận rằng độ hữu dụng của những hàng hóa đó không phải đến từ chính bản thân của hàng hóa đó mà lại được đến từ những đặc điểm

10 Theo Malpezzi (2001) thì mô hình Hedonic được áp dụng lần đầu tiên bởi Court (1939) để đo chỉ số giá của xe máy thông qua ba đặc điểm là trọng lượng, chiều dài cơ sở và mã lực. Nhưng theo Colwell và Dilmore (1999) thì Haas (1922a) và Wallace (1926) đã áp dụng một mô hình dạng Hedonic trong việc ước tính giá đất nông nghiệp và có lẽ Court đã tiếp thu ý tưởng của hai người này. Nhưng Lancaster’s (1966) được ghi nhận là người đầu tiên cung cấp một khuôn khổ lý thuyết vi mô cho việc ước tính giá trị hữu dụng của các đặc tính.

Và Rosen (1974) được ghi nhận là người đầu tiên đưa ra mô hình ước tính giá trị của hàng hóa từ giá trị của các đặc tính của nó (trích dẫn lại từ Sirmans và các đồng sự, 2005).