CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA CĂN NHÀ HIỆN ĐANG SỐNG LÊN HÀNH VI CỦA NGƯỜI
4.2 Kiểm định thực nghiệm về sự ảnh hưởng của của căn nhà cũ lên hành
4.2.1 Phương pháp nghiên cứu áp dụng kiểm định thực nghiệm.
Với kết quả từ mô hình lý thuyết vừa được phát triển nhằm phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn nhà hiện tại của người mua nhà, ta thấy rằng một đặc tính bất lợi của căn nhà cũ sẽ có tác động khuyến khích người mua nhanh chóng mua căn nhà mới với mức giá trị lợi ích ngưỡng mua thấp, tức là có thể chấp nhận chi trả nhiều hơn, và có thời gian tìm kiếm được kỳ vọng ngắn hơn.
Để kiểm định mối quan hệ lý thuyết này, tác giả luận án sẽ dựa trên dữ liệu của 448 giao dịch nhà ở riêng lẻ khu vực đô thị TP.HCM, thông qua mô hình hedonic để đo lường ảnh hưởng của đặc tính ngập đô thị ở căn nhà cũ của người mua nhà lên mức giá giao dịch và thời gian rao bán của căn nhà mà họ chọn mua ở hiện tại, dạng mô hình tổng quát như sau:
𝐸{𝑙𝑛(𝑃𝐽𝑆)|𝑆𝑗, 𝐿𝑗, 𝑁𝑗, 𝑂𝑙𝑑𝑓𝑙𝑜𝑜𝑑𝑗} = 𝛼4. 𝑆𝑗+ 𝛽4. 𝐿𝑗+ 𝜃4. 𝑁𝑗+ 𝛿4. 𝑂𝑙𝑑𝑓𝑙𝑜𝑜𝑑𝑗+ 𝜀4 𝐸{𝑙𝑛(𝑇𝑜𝑚)|𝑆𝑗, 𝐿𝑗, 𝑁𝑗, 𝑂𝑙𝑑𝑓𝑙𝑜𝑜𝑑𝑗} = 𝛼5. 𝑆𝑗+ 𝛽5. 𝐿𝑗+ 𝜃5. 𝑁𝑗+ 𝛿5. 𝑂𝑙𝑑𝑓𝑙𝑜𝑜𝑑𝑗+ 𝜀5
Trong đó, Oldflood là biến giả với giá trị 1 đại diện cho đặc tính nhà cũ của người mua bị ngập và 0 cho ngược lại. Và như kết quả đã được xác định trong mô hình hedonic giá nhà ở trên (phần 3.2.2), ta thấy rằng tình trạng ngập lụt đô thị là một đặc tính bất lợi, nó có tác động có ý nghĩa làm giảm giá trị của nhà ở, tức là ta có 𝜕𝑣𝜕𝑥0
0< 0, do đó từ khuôn khổ lý thuyết vừa được phát triển thì yếu tố ngập lụt đô thị ở căn nhà cũ sẽ được kỳ vọng có tác độnglàm gia tăng mức giá giao dịch nhà ở và rút ngắn thời gian rao bán của căn nhà được mua bởi người mua nhà ở hiện tại, tức là ta kỳ vọng 𝛿4 > 0 và 𝛿5 < 0.
Trong đó, thời gian rao bán của căn nhà (Tom) sẽ được sử dụng để đại diện cho thời gian tìm kiếm của người mua nhà, dù không phải là một biến đại diện tốt, tuy nhiên, một người mua nhà có động cơ rút ngắn thời gian tìm kiếm và chấp nhận trả nhiều hơn thì thời gian thương lượng và thời gian giao dịch sẽ được rút ngắn hơn nên những căn nhà mua bởi đối tượng này được kỳ vọng sẽ có thời gian rao bán ngắn hơn.
4.2.2 Kết quả kiểm định thực nghiệm kết luận 1 và 2 của khuôn khổ lý thuyết
Với phương pháp như đã thảo luận ở phần trên, tác giả áp dụng mô hình hedonic để đo lường ảnh hưởng của biến giả Oldflood, đại diện cho đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ của người mua nhà, lên mức giá giao dịch và thời gian rao bán của những căn nhà được mua bởi người mua nhà, kết quả ước tính của mô hình được trình bày trong bảng 4.1 như sau :
Bảng 4.1 : Kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt căn nhà cũ lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà được chọn mua ở hiện tại
Mô hình giá nhà Mô hình thời gian rao bán
Mô hình 12 Mô hình 13 Mô hình 14 Mô hình 15
Variables Coef. Robust Std. Err.
Coef. Robust Std. Err.
Coef. Robust Std. Err.
Coef. Robust Std. Err.
LnAge -0.0387** 0.018 -0.0404** 0.018 -0.1208 0.111 -0.1202 0.111 LnFloor_area 0.1609*** 0.036 0.169*** 0.036 -0.1864 0.148 -0.1892 0.151 LnLot_area 0.5282*** 0.056 0.5261*** 0.055 0.8548*** 0.233 0.8555*** 0.233 Shape -0.0864** 0.035 -0.0849** 0.035 0.0266 0.169 0.0261 0.170
Sun 0.0539** 0.024 0.0564** 0.024 -0.1065 0.146 -0.1073 0.147
Widestreet 0.0189*** 0.002 0.019*** 0.002 0.0012 0.011 0.0011 0.011 Dstreet -0.0002** 0.000 -0.0002** 0.000 0.0006 0.000 0.0006 0.000 LnTworkpla -0.043** 0.022 -0.0439** 0.022 0.006 0.108 0.0063 0.108 LnTcbd -0.0709** 0.030 -0.069** 0.029 0.3738*** 0.144 0.3732*** 0.145 Safe 0.0129 0.014 0.0125 0.014 -0.183*** 0.059 -0.1829*** 0.059
Waste 0.0632 0.045 0.0643 0.045 -0.17 0.156 -0.1704 0.156
Smelly 0.0357*** 0.010 0.0365*** 0.010 -0.115*** 0.042 -0.1153*** 0.043 Noisy -0.0315*** 0.011 -0.0303*** 0.010 0.1027** 0.046 0.1023** 0.046 Flooding -0.0957** 0.042 -0.1021** 0.042 -0.2911 0.235 -0.2889 0.237
Oldflood 0.0631*** 0.023 -0.0215 0.163
_cons 5.5727*** 0.256 5.4939*** 0.258 1.1945 1.450 1.2213 1.485 District Control
Dummy
Yes Yes Yes Yes
R-squared 0.8867 0.8879 0.3063 0.3063
Prob(F) 0 0 0 0
Root MSE 0.23267 0.23427 1.1973 1.1987
Dep. Var. lnprice lnprice lntom lntom
N. of obs 448 448 448 448
Ghi chú: - Các mô hình trong bảng được ước tính theo phương pháp OLS sai số chuẩn mạnh.
- *, **, *** thể hiện các mức ý nghĩa lần lượt ở mức 10%, 5% và 1%.
- Kết quả kiểm tra VIF các biến trong mô hình không có dấu hiệu đa cộng tuyến.
(Nguồn: Ước lượng dựa trên dữ liệu khảo sát của nghiên cứu)
Kết quả mô hình giá nhà có thể giải thích khoảng 89% sự biến động của giá nhà và mô hình thời gian rao bán có thể giải thích khoảng 30% sự biến động của thời gian rao bán của nhà ở, những kết quả này là tương tự như kết quả của những nghiên cứu liên quan đã được trích dẫn ở trên. Ngoài ra, việc đưa thêm biến đại diện cho đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ, biến Oldflood, vào trong mô hình 13 và 15 thì hệ số ước tính của các biến giải thích khác hầu như không thay đổi so với mô hình 12 và 14. Điều này hàm ý rằng các kết quả ước tính của mô hình là vững và biến kiểm soát, Oldflood, trong mô hình 13 và 15 có thể được sử dụng để giải thích tác động của đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ lên mức giá giao dịch và thời gian rao bán của căn nhà được mua ở hiện tại.
Kết quả ước tính tác động của đặc tính ngập lụt tại căn nhà cũ của người mua nhà lên mức giá giao dịch và thời gian rao bán của căn nhà được mua hiện tại (mô hình 13 và 15) cho thấy rằng, đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ có ảnh hưởng có ý nghĩa lên hành vi tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà ở hiện tại, điều này phù hợp với kỳ vọng ban đầu của tác giả luận án.
Cụ thể, kết quả mô hình 13 cho thấy, những người mua nhà với căn nhà cũ bị ngập có mức giá chấp nhận trả cao hơn 6,3% với mức ý nghĩa 1% (tương đương 500 triệu đối với căn nhà bình quân mẫu) so với những người mua nhà với căn nhà cũ không bị ngập. Điều này hàm ý về một mức lợi ích ngưỡng thấp hơn của những người mua nhà có căn nhà cũ bị ngập, và kết quả thực nghiệm này phù hợp với kết luận số 1 của khuôn khổ lý thuyết mà tác giả luận án đã phát triển.
Kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ của người mua nhà lên thời gian rao bán của căn nhà vừa được mua ở hiện tại cũng cho thấy một mối quan hệ nghịch biến phù hợp với kỳ vọng của tác giả. Điều này hàm ý về việc người mua với căn nhà cũ bị ngập sẽ có động cơ nhanh chóng chuyển sang nhà mới, với mức giá chấp nhận trả cao hơn nên thời gian tìm kiếm của họ sẽ ngắn hơn, và điều này phù hợp với kết luận số 2 của khuôn khổ lý thuyết được phát triển của tác giả luận án. Tuy nhiên, kết quả chỉ ra ở mô hình 15 cho thấy yếu tố này không có ý nghĩa thống kê. Nguyên nhân có thể là do thời gian rao bán của nhà ở không phải là đại diện tốt cho thời gian tìm kiếm của người người mua nhà dù rằng hai đại lượng này đều bao gồm khoảng thời gian thương lượng giữa người mua và người bán, nhưng khoảng thời gian này chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong thời gian rao bán cũng như là thời gian tìm kiếm của người mua nhà nên không đảm bảo sự tương đồng giữa 2 đại lượng này.
Như vậy, tác giả luận án đã trả lời được các câu hỏi nghiên cứu của mục tiêu nghiên cứu thứ hai của luận án thông qua việc phát triển mô hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà dưới sự ảnh hưởng của đặc tính của căn nhà cũ (được trình bày tại mục 4.1) và kết quả kiểm định từ số liệu thực nghiệm 448 giao dịch nhà ở riêng lẻ ở khu vực đô thị TP.HCM cho thấy sự phù hợp của những kết luận của mô hình lý thuyết với thực tế.