Khuôn khổ lý thuyết về tâm lý kỳ thị (Stigma effect) của Taylor (1999)

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.2 Cơ sở lý thuyết

2.2.1 Một số khuôn khổ lý thuyết liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở

2.2.1.2 Khuôn khổ lý thuyết về tâm lý kỳ thị (Stigma effect) của Taylor (1999)

Nội dung lý thuyết của Taylor (1999) được trình bày tóm tắt như sau:

Taylor (1999) lập luận rằng mỗi một căn nhà đều sẽ mang lại cho người sở hữu một mức lợi ích nào đó và do đó nó có một giá trị đối với người bán là [𝑞𝜃𝑠], trong đó q là chất lượng của căn nhà, và 𝑞 = {0 𝑛ế𝑢 𝑐ă𝑛 𝑛ℎà 𝑐ó 𝑐ℎấ𝑡 𝑙ượ𝑛𝑔 𝑡ℎấ𝑝

1 𝑛ế𝑢 𝑐ă𝑛 𝑛ℎà 𝑐ó 𝑐ℎấ𝑡 𝑙ượ𝑛𝑔 𝑐𝑎𝑜

Còn 𝜃𝑠 là sở thích của người bán đối với căn nhà, người bán càng thích căn nhà thì giá trị của 𝜃𝑠 sẽ càng cao, và Taylor (1999) lập luận rằng giá trị của 𝜃𝑠 sẽ dao động trong khoảng [0, 1].

Tương tự, giá trị căn nhà theo quan điểm người mua là qi với   i đại diện cho sở thích của người mua nhà đối với căn nhà.

Do vấn đề thông tin không hoàn hảo, Taylor (1999) lập luận rằng người bán biết rõ chất lượng căn nhà nhưng lại không biết về giá trị đánh giá của người mua, nghĩa là họ không biết   i , tuy nhiên người bán được giả định rằng biết hàm sở thích của người mua tuân theo quy luật phân phối 𝐹(𝜃) với hàm mật độ phân phối xác suất liên tục 𝐹′(𝜃) = 𝑓(𝜃) > 0, ∀ 𝜃 ∈ [0, 1]. Ngược lại, người mua biết rõ về sở thích của mình đối với căn nhà nhưng không biết về chất lượng căn nhà, nhưng họ biết rằng khả năng một căn nhà bất kỳ là tốt luôn từ 1 trở xuống, 𝑃𝑟(𝑞 = 1) = 𝜇 ∈ [0,1] (1)

Khi đó, nếu xét 2 người bán 2 căn nhà có chất lượng khác nhau, nghĩa là họ có mức giá sẵn lòng bán [𝑞𝜃𝑠] khác nhau, nhưng nếu họ rao bán với 2 mức giá rao khác nhau thì sẽ tạo tín hiệu cho người mua với nhận định rằng căn nhà có mức giá rao bán thấp hơn sẽ có chất lượng thấp và không có người nào muốn mua. Do đó, người sở hữu căn nhà có chất lượng thấp sẽ có động cơ nói dối và họ rao bán bằng với mức giá rao của người bán nhà chất lượng cao (pooling game).

Taylor (1999) xét quá trình bán nhà gồm 2 giai đoạn, tại đầu giai đoạn 1, người bán tiến hành rao bán căn nhà với mức giá rao bán ban đầu là p1và trong giai đoạn này có n1 người mua nhà tiềm năng đến xem xét căn nhà. Nếu n1 0thì căn nhà sẽ không được bán trong giai đoạn này mà sẽ tiếp tục được rao bán trong giai đoạn 2, gọi là trường hợp không bán được (i); nếu n11thì những người mua nhà sẽ tham gia đấu giá theo phương thức đấu giá thứ hai5 với mức giá khởi điểm là p1, với mức giá này, nếu không người mua nào tham gia đấu giá thì căn nhà sẽ không được bán mà sẽ tiếp tục được rao bán trong giai đoạn thứ 2, gọi là trường hợp không bán được (ii).

Còn nếu có người tham gia đấu giá thì người có mức giá đấu cao nhất sẽ thắng đấu giá, và người thắng đấu giá sẽ tiến hành kiểm tra chất lượng căn nhà. Taylor (1999) gọi kết quả kiểm tra là  s và có hai trường hợp có thể xảy ra: s Hkhi kết quả kiểm tra là tốt và người mua sẽ mua căn nhà theo giá đấu giá cao thứ hai6; hoặc

s  L khi kết quả kiểm tra là tồi và người mua sẽ không mua căn nhà, và do đó căn nhà sẽ phải tiếp tục rao bán ở giai đoạn thứ 2, gọi đây là trường hợp không bán được (iii).

Tóm lại, theo Taylor (1999) thì có ba nguyên nhân có thể dẫn tới việc căn nhà không được bán trong giai đoạn thứ 1 gồm: (i), (ii), (iii).

5 Đấu giá theo phương thức giá thứ hai (Second-price auction) là một hình thực đấu giá kín, theo đó người đưa ra giá đấu cao nhất sẽ trúng đấu giá nhưng sẽ chỉ phải trả số tiền của người đưa ra giá đấu cao thứ hai.

6 Nhằm loại bỏ trường hợp đưa ra mức giá đấu cao vượt ngưỡng giá trị rồi không mua dù kiểm tra hài lòng.

Tuy nhiên, do vấn đề năng lực kiểm tra và vấn đề thông tin không hoàn hảo, nên người mua biết rằng kết quả kiểm tra không hoàn toàn chính xác, theo đó nếu căn nhà là tốt thì kết quả kiểm tra sẽ là tốt, nhưng nếu căn nhà là tồi thì vẫn có một tỷ lệ kiểm tra không tìm ra lỗi (do người bán giỏi che dấu chất lượng) nên kết luận là tốt, từ đó Taylor (1999) xác định khả năng đưa ra kết luận “tồi” là:

Pr(𝐿|𝑞) = {𝜎 ∈ [0,1] 𝑛ế𝑢 𝑞 = 0

0 𝑛ế𝑢 𝑞 = 1 (2)

Phương trình (2) của Taylor (1999) hàm ý rằng kiểm tra kết luận căn nhà là tồi

s  L là chắc chắn đúng, nghĩa là kiểm tra đã phát hiện ra lỗi của căn nhà, còn kết luận là tốt s  Hchưa chắc đúng vì có thể là do kiểm tra chưa phát hiện được lỗi của căn nhà (thực tế có thể có lỗi). Do đó, σ được xem là mức độ chính xác của thông tin trên thị trường nhà ở, với σ càng cao thì kết quả kiểm tra càng chính xác.

Từ đó, với kết quả kiểm tra s, Taylor (1999) lập luận rằng khả năng người mua nhà ở giai đoạn 1 mua được căn nhà có chất lượng tốt là (𝜇) được xác định như sau: 𝜇𝑠 = {0 𝑛ế𝑢 𝑠 = 𝐿

𝜇

1−𝜎(1−𝜇) 𝑛ế𝑢 𝑠 = 𝐻 (3)

Trong đó, 1là khả năng một căn nhà xấu và được nhận diện là xấu, nên

 

 

 1

1 là khả năng kết luận kiểm tra là tốt (bao gồm nhà tốt và nhà xấu nhưng nhận diện là nhà xấu).

Giai đoạn 2: những căn nhà không bán được trong giai đoạn 1 sẽ tiếp tục rao bán trong giai đoạn 2 với mức giá rao bán là p2 và thu hút được n2người mua đến xem xét (giả sử không có người mua ở giai đoạn 1 tham gia trong giai đoạn 2), nếu n2 1 thì những người mua nhà sẽ tham gia đấu giá theo phương thức đấu giá giá thứ hai với giá khởi điểm là p2.

* Trường hợp người mua giai đoạn 2 quan sát được kết quả kiểm tra ở giai đoạn 1 (nếu có) thì xác suất họ gặp được căn nhà tốt được Taylor (1999) xác định như sau:

nếu s1 = H nếu s1 = L

nếu s1 = ỉ khi căn nhà khụng được kiểm tra

Tuy nhiên, Taylor (1999) lập luận rằng, nếu s1 = H, nghĩa là kết quả kiểm tra ở giai đoạn 1 là tốt nên căn nhà đã được bán trong giai đoạn 1. Nếu s1 = L thì chắc chắn cũng sẽ bị loại ra khỏi thị trường khi người mua nhà giai đoạn 2 quan sát được kết quả kiểm tra giai đoạn 1. Do đó, khả năng mà người mua giai đoạn 2 gặp được căn nhà tốt cũng chớnh là à, xảy ra khi căn nhà khụng được bỏn ở giai đoạn 1 do nguyờn nhân (i) và (ii). Điều này hàm ý rằng, khi quan sát được kết quả kiểm tra thì người mua trong giai đoạn 1 và giai đoạn 2 là như nhau, vì cùng có mức xác suất gặp căn nhà tốt như nhau, đều là μ trước kiểm tra và

 



 



 

1

H 1 sau kiểm tra.

Khi đó, Taylor (1999) xác định mức lợi ích kỳ vọng của người bán nhà chất lượng tốt sẽ nhận được trong giai đoạn thứ 2 sẽ là7: 2 2  1     

2















 dG

V H s H s (4)

* Trường hợp người mua nhà ở giai đoạn 2 không quan sát được kết quả kiểm tra của giai đoạn thứ nhất8.

Do biết người mua không quan sát được kết quả kiểm tra của giai đoạn 1, nên người bán có kết quả kiểm tra s Lở giai đoạn 1 vẫn có thể tiếp tục lừa dối và rao bán ở giai đoạn thứ 2, do đó người mua nhà ở giai đoạn 2 sẽ không biết được lý do mà căn nhà không được bán trong giai đoạn 1 là do nguyên nhân (i), (ii), hay (iii).

Taylor (1999) gọi G 1 là khả năng căn nhà không được bán ở giai đoạn 1 do nguyên nhân (i) và (ii), tức là do không có người mua tham gia đấu giá. Khi đó 1G 1  là

7 Xem thêm cách chứng minh trong tại bổ đề 3.1 của Taylor (1999).

8 Khuôn khổ lý thuyết của Taylor (1999) bao gồm trường hợp chuẩn, khi mà người mua giai đoạn 2 có thể quan sát kết quả kiểm tra giai đoạn 1. Trường hợp này được sử dụng làm cơ sở so sánh với các trường hợp người mua giai đoạn 2 không quan sát được kết quả kiểm tra giai đoạn 1 nhưng biết về mức giá rao bán rao bán ở giai đoạn 1; và trường hợp người mua giai đoạn 2 không quan sát được cả kết quả kiểm tra giai đoạn 1 và lịch sử rao giá, mà chỉ biết được độ dài thời gian rao bán. Tuy nhiên, trong nội dung phần này, tác giả chỉ trình bày một cách ngắn gọn, với giả định người mua giai đoạn 2 không quan sát được kết quả kiểm tra của giai đoạn 1.

 













 0 1

Pr 1

H

s q

khả năng có người tham gia đấu giá ở giai đoạn 1. Và với  

 



 

1

H 1 là khả

năng mà người mua nhà gặp được căn nhà tốt sau khi thực hiện kiểm tra, Taylor (1999) xác định khả năng căn nhà không được bán trong giai đoạn 1 do kết quả kiểm tra không thỏa mãn (nguyên nhân iii) là: .1H.1G 1  (5)

Từ đó, Taylor (1999) xác định rằng với người mua giai đoạn 2 thì khả năng gặp phải căn nhà là tốt nhưng không được bán trong giai đoạn 1 là:

+ Trước khi kiểm tra:

   

              

 



 

1 1

1

1

1 1

1 . 1

. 1 1

. 1

. .

 















 

G G

G m G

H H

(6)

+ Sau khi kiểm tra:

nếu s2 = L

nếu s2 = H (7)

        





1

1 1

1 . 1 .

1   

 

G m

H H

H (8)

Do: 0G 1 1 , 1H0và  0 nên từ (6) ta có: m 1  (9) và từ (8) ta có: mH 1 H (10)

Từ phương trình (9), Taylor (1999) kết luận rằng khi không chắc chắn về nguyên nhân tại sao căn nhà không được bán trong giai đoạn 1 thì niềm tin gặp được một căn nhà tốt của người mua giai đoạn 2 sẽ bị sụt giảm so với người mua giai đoạn 1.

Tương tự như (4), Taylor (1999) kết luận lợi ích kỳ vọng mà người bán nhà chất lượng tốt sẽ nhận được trong giai đoạn 2 khi mà người mua trong giai đoạn này không quan sát được kết quả kiểm tra ở giai đoạn 1 là:

   

     

2 1 1

1 1

0

1 1

s H

H

m G

G G

 



   



      

 2  1   1    1    

2

2

~

















 m m dG

V H s H s (11)

Từ (10), so sách (4) và (11), Taylor (1999) kết luận 2 2  2 2  1 

~  



 H V mH

V 

Điều này hàm ý rằng khoản lợi ích kỳ vọng của người mua giai đoạn 2 trong điều kiện không quan sát được kết quả kiểm tra giai đoạn 1 sẽ thấp hơn so với khi họ có thể quan sát được kết quả kiểm tra này.

Kết quả, Taylor (1999) kết luận rằng do vấn đề thông tin không hoàn hảo trên thị trường nhà ở nên người mua nhà không có thông tin về chất lượng của căn nhà, do đó việc người bán kéo dài thời gian rao bán sang giai đoạn sau đã làm suy giảm niềm tin về khả năng gặp được một căn nhà chất lượng tốt của người mua nhà vì họ nghĩ rằng họ là người mua nhà giai đoạn 2. Kết quả của việc này là làm giảm mức giá bán của căn nhà. Phản ứng này của người mua nhà được Taylor (1999) gọi là tâm lý kỳ thị của người mua đối với những căn nhà có nhiều khả năng là chất lượng thấp được bộc lộ thông qua tín hiệu về thời gian rao bán kéo dài trên thị trường nhà ở.

Như vậy, thông qua khuôn khổ lý thuyết của Taylor (1999) về tâm lý kỳ thị của người mua nhà, tác giả đã cung cấp một cơ sở lý thuyết về mối quan hệ nghịch biến giữa mức giá giao dịch và thời gian rao bán của nhà ở.

* Một số nội dung liên quan đến luận án được hàm ý trong khuôn khổ lý thuyết của Taylor (1999)

Thời gian rao bán trên thị trường nhà ở có thể không phải là tín hiệu duy nhất về chất lượng tồi của căn nhà mà còn những tín hiệu khác có thể có tác động đến tâm lý kỳ thị của người mua nhà, từ đó làm cho căn nhà trở nên khó bán hơn với thời gian rao bán kéo dài và mức giá bán của nhà ở giảm thấp.

Theo tác giả luận án, thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường là thông tin khó có thể tiếp cận bởi người mua nhà vì khi biết được thông tin về căn nhà đang rao bán (do đọc báo, internet, hay do nhà môi giới giới thiệu) người mua nhà thường không biết được căn nhà đó đã được rao bán trong bao lâu, và do đó nó khó có thể trở thành

một tín hiệu về chất lượng căn nhà đối với người mua nhà. Ngược lại, như sẽ được thảo luận trong phần cơ sở lý thuyết về hành vi câu cá của người bán của Sun và Seiler (2013) bên dưới, một căn nhà có mức giá rao bán thấp hơn so với mức giá bán bình quân thị trường của những căn nhà tương tự cùng đặc tính (còn gọi là mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà đó), sẽ làm một tín hiệu tốt đối với người mua nhà về tình trạng chất lượng “có vấn đề” của căn nhà so với những căn nhà tương tự (ví dụ như tình trạng thấm dột khó khắc phục, một người hàng xóm khó chịu...). Và như vậy, dưới tác động của tâm lý kỳ thị, những căn nhà có mức giá rao bán thấp hơn so với mức giá bán bình quân thị trường của những căn nhà tương tự sẽ trở nên khó bán hơn, mức giá bán thấp hơn và thời gian rao bán dài hơn.