CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.2 Cơ sở lý thuyết
2.2.4 Khung phân tích của luận án
Với ba nhóm cơ sở lý thuyết đã được trình bày trong các mục 2.2.1, 2.2.2 và 2.2.3 như trên, mối quan hệ giữa các nhóm cơ sở lý thuyết này đối với các mục tiêu nghiên cứu và các bước tiến hành của luận án sẽ được trình bày trong khung phân tích bên dưới. Trong đó gồm:
(1) nhóm cơ sở lý thuyết về mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán kỳ vọng (nhóm lý thuyết của Cheng và các đồng sự 2008, Taylor 1999, Sun và Seiler 2013 được trình bày trong mục 2.2.1) đã cung cấp cơ sở lý thuyết cho việc đưa ra hai giả thuyết nghiên cứu trái ngược nhau (H0 và H1) liên quan đến tác động của chiến lược rao giá của người bán (DOP) lên giá bán và thời gian rao bán kỳ vọng của nhà ở. Để đo lường tác động này của chiến lược rao giá, tác giả luận án
Phương pháp hedonic sau đó cũng được áp dụng để đo lường tác động của chiến lược rao giá (DOP) và các đặc tính khác của nhà ở đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở. Những kết quả đo lường thực nghiệm này sẽ cung cấp minh chứng kiểm định hai giả thuyết nghiên cứu đã đặt ra và trả lời các câu hỏi nghiên cứu trong mục tiêu nghiên cứu thứ nhất.
(2) Cơ sở lý thuyết về khả năng bán nhà Cox (trình bày trong mục 2.2.2) sẽ cung cấp cơ sở lý thuyết cho việc ước tính các mô hình khả năng bán của nhà ở ứng với các
mốc thời gian rao bán khác nhau. Kết quả đo lường của các mô hình khả năng bán nhà Cox này sẽ giúp trả lời câu hỏi trong mục tiêu nghiên cứu thứ nhất về ảnh hưởng của chiến lược rao giá (DOP) lên khả năng bán của nhà ở.
(3) Nhóm cơ sở lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường nhà ở (trình bày trong mục 2.2.3) sẽ cung cấp cơ sở cho việc phát triển khuôn khổ lý thuyết về phân tích ảnh hưởng của các đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi của người mua nhà. Sau đó, phương pháp hedonic sẽ tiếp tục được áp dụng để đo lường sự khác nhau trong hành vi mua nhà giữa hai nhóm người mua nhà có đặc tính căn nhà cũ khác nhau nhằm kiểm định thực nghiệm tính đúng đắn của các kết luận trong khuôn khổ lý thuyết được phát triển. Những kết quả này sẽ giúp trả lời các câu hỏi trong mục tiêu nghiên cứu thứ hai của luận án.
Mục tiêu 1: Đo lường tác động của chiến lược rao giá (DOP) lên giá bán, thời gian
rao bán và khả năng bán của nhà ở
Mục tiêu 2: Phát triển lý thuyết phân tích tác động của đặc tính căn nhà cũ lên hành
vi tìm kiếm hiện tại của người mua - Lý thuyết về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán nhà H0: DOP càng cao thì giá bán cao và thời gian bán dài.
- Lý thuyết về tâm lý kỳ thị + Lý thuyết về hành vi câu cá H1: DOP là tín hiệu chất lượng DOP cao thì giá bán cao và thời gian rao bán ngắn.
Bước 1: Xác định chiến lược rao giá của người bán
- Áp dụng mô hình Hedonic ước tính giá thị trường của nhà ở: E(ln(Ps)) = f(S, L, N) với các đặc tình cấu trúc (S), vị trí (L), khu vực (N)
Bước 2: Đo lường tác động của chiến lược rao giá (DOP) lên giá bán và thời gian bán - Xác định chiến lược rao giá 𝐷𝑂𝑃𝑗= 𝑃𝑗𝑙
𝐸(𝑃𝑗𝑆)
- Áp dụng Hedonic đo lường tác động của DOP lên giá bán nhà: E(Ln(PS)) = f(DOP, S, L, N) - Đo lường ảnh hưởng của DOP lên thời gian bán của căn nhà: E(Ln(TOM)) = f(DOP, S, L, N)
Bước 3: Đo lường tác động của chiến lược rao giá (DOP) lên khả năng bán của nhà ở và sự biến động của tác động này theo thời gian rao
bán
- Áp dụng mô hình Cox để đo lường tác động của DOP và các yếu tố lên khả năng bán nhà ở các mốc thời gian 1, 3, 6, 9 tháng rao bán.
- Lý thuyết của mô hình khả năng bán nhà COX: hệ số HR đo lường khả năng bán của nhà ở. HR>1 là yếu tố làm tăng khả năng bán và HR<1 là yếu tố làm giảm khả năng bán.
Trả lời câu hỏi về tác động của chiến lược rao giá (DOP) lên giá bán, thời gian rao bán
Trả lời câu hỏi về tác động của chiến lược rao giá (DOP) lên khả năng bán nhà và sự
biến động theo thời gian rao bán.
- Khung lý thuyết về hành vi tìm kiếm hiệu quả của người mua nhà của Cronin (1982)
- Tóm lược một số khuôn khổ lý thuyết phân tích tác động của thông tin, của vốn xã hội, của khoảng cách lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà được phát triển từ khung lý thuyết của Cronin (1982)
- Dựa trên lý thuyết của Cronin, phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích tác động của đặc tính căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm ở hiện tại của người mua nhà.
- Kiểm định thực nghiệm kết quả khuôn khổ lý thuyết vừa phát triển dựa trên việc đo lượng đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ lên hành vi mua nhà của người mua, được phản ánh thông qua giá giao dịch và thời gian rao bán của căn nhà.
KHUNG PHÂN TÍCH CỦA LUẬN ÁN