CHƯƠNG 3: TÁC ĐỘNG CỦA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ
3.1 Mô hình phân tích và Dữ liệu nghiên cứu
3.1.1 Mô hình phân tích
3.1.1.2 Thảo luận các biến giải thích
Butler (1982), Malpezzi và các đồng sự (1987), Malpezzi (2001) nhấn mạnh rằng có hàng trăm yếu tố khác nhau có thể có tác động đến giá nhà, nhưng phần lớn trong số chúng thường bị bỏ qua trong mô hình nghiên cứu vì mức độ tác động có giới hạn lên giá nhà ở và khả năng tương quan đến những yếu tố được bao gồm trong mô hình. Nguyen-Hoang và Yinger (2011) cũng đồng ý rằng thông thường thì các nhà nghiên cứu do bị phụ thuộc vào sự sẵn có của dữ liệu về các đặc điểm ngôi nhà và mục đích nghiên cứu nên số lượng các đặc tính của căn nhà được sử dụng là khác nhau giữa các nghiên cứu.
15 Do tình trạng hai hợp đồng khá phổ biến trong các giao dịch nhà đất tại Việt Nam, giá bán xác định trong các hợp đồng mua bán công chứng sẽ không được sử dụng, mà thay vào đó là mức giá được xác định trong hợp đồng riêng giữa người mua và người bán với sự ghi nhận của người môi giới.
* Các đặc điểm thuộc về cấu trúc của căn nhà
Các đặc tính vật lý cấu trúc của căn nhà luôn là những cấu thành quan trọng trong giá trị của căn nhà và là những yếu tố được xem xét đầu tiên trong các mô hình đo lường giá nhà ở. Ball (1973) đã chỉ ra rằng giá thị trường của căn nhà sẽ tăng cao khi nó có nhiều những đặc tính được mong muốn hơn. Trong đó, yếu tố cấu trúc quan trọng nhất trong các đặc tính nhà ở là diện tích sàn, tiếp đó các yếu tố như độ tuổi căn nhà, diện tích khuôn viên, số phòng và số tầng của căn nhà cũng là những yếu tố cấu trúc có nhiều tác động đến giá nhà (Follain và Jimenez, 1985). Tuy nhiên, các đặc tính cấu trúc được người tiêu dùng yêu thích không phải lúc nào cũng giống nhau. Kohlhase (1991) kết luận rằng tầm quan trọng của các thuộc tính cấu trúc có thể thay đổi theo thời gian và khác nhau giữa các quốc gia. Ông phát hiện ra rằng trừ các đặc tính liên quan đến số lượng phòng và diện tích sàn đều quan trọng ở tất cả các quốc gia, tầm quan trọng của các đặc tính khác thay đổi theo truyền thống, phong cách xây dựng và khí hậu của quốc gia.
Cụ thể, yếu tố diện tích sàn là yếu tố có tác động mạnh nhất lên giá nhà ở với 61% sự biến động của giá nhà được giải thích bởi yếu tố này (Ayan và Erkin, 2014). Trong đó, mối quan hệ giữa diện tích sàn và giá nhà đã được Bourassa và các đồng sự (2003) sử dụng dữ liệu của 8421 giao dịch nhà ở tại thành phố Auckland (New Zealand) với phương trình hedonic dạng semi-log cho thấy rằng việc gia tăng 1% diện tích sàn sẽ làm giá trị giao dịch của căn nhà tăng thêm 0,55%. Tương tự, Choy và các đồng sự (2007) sử dụng dữ liệu từ 749 giao dịch nhà ở trong khu vực quận Quarry Bay (Hong Kong) thông qua mô hình hedonic dạng tuyến tính cho kết quả rằng giá nhà sẽ tăng thêm 6036 HKdollar cho mỗi feet2 tăng thêm. Bello (2009) cũng phát hiện ra rằng việc gia tăng diện tích sàn thêm một m2 sẽ làm giá nhà tại Helsinki tăng thêm 1,3%. Nhiều nghiên cứu thực nghiệm khác cũng phát hiện mối quan hệ đồng biến này (Choy và các đồng sự, 2007; Ottensmann và các đồng sự, 2008; Visser và các đồng sự, 2008; Xu, 2008; Uju và Iyanda, 2012; Yusof & Ismail, 2012). Không giống như các tác giả khác về mối quan hệ tuyến tính giữa diện tích sàn và giá nhà, Ayan và Erkin (2014) đã cung cấp bằng chứng về mối quan hệ phi tuyến giữa diện tích sàn và giá nhà, kết quả nghiên cứu của ông cho thấy rằng ảnh hưởng của diện tích sàn lên giá nhà là 0,84% cho những
căn nhà diện tích dưới 80m2, còn những căn có diện tích từ 81 - 200 m2 thì mức ảnh hưởng chỉ còn 0,26%. Cùng kết quả, Kolbe và Wustemann (2015) thông qua việc sử dụng biến Size squared cũng phát hiện ra mối quan hệ dạng chữ U ngược giữa diện tích sàn và đơn giá nhà.
Sirmans và Macpherson (2003) và Sirmans và các đồng sự (2005) dựa trên kết quả tổng hợp các nghiên cứu liên quan đã đưa ra kết luận về mối quan hệ đồng biến giữa yếu tố diện tích và giá bán của căn nhà là không đổi ở tất cả các thị trường nhà ở.
Đối với các nghiên cứu tại Việt Nam, Chung và các đồng sự (2018), Kim (2007) xác nhận rằng diện tích sản của căn nhà là một trong những yếu tố có tác động có ý nghĩa lên giá giao dịch của nhà ở tại Việt Nam tương tự như ở các thị trường khác, đặc biệt mức độ tác động tại thành phố HCM được tìm thấy lớn hơn so với tại Hà Nội (Kim, 2007). Riêng đối với căn hộ chung cư, Bui (2020) xác định sự tác động đồng biến của diện tích sàn lên giá căn hộ, nhưng Seo và các đồng sự (2018) khi nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá chung cư tại thành phố HCM đã phát hiện rằng tác động của diện tích sàn chỉ được tìm thấy ở những chung cư bình dân (Affordable Apartments) còn đối với chung cư cao cấp (Unaffordable Apartments) thì yếu tố này lại không có ý nghĩa. Với đối tượng nghiên cứu là nhà ở riêng lẻ trong các khu vực đô thị thành phố HCM, do đó yếu tố diện tích sàn của căn nhà được kỳ vọng có tác động đồng biến đối với giá nhà, nên yếu tố diện tích của căn nhà sẽ được đưa vào mô hình của phương trình (1) như là một yếu tố giúp ước tính mức giá kỳ vọng thị trường của nhà ở.
Để đo lường yếu tố diện tích sàn của nhà ở, Bourassa và các đồng sự (2003); Choy và các đồng sự (2007); Bello (2009); Uju và Iyanda (2012) đều dùng đơn vị đo diện tích như là feet vuông hoặc mét vuông để đo diện tích sàn của căn nhà. Do đó, trong nghiên cứu này, tác giả sẽ đo lường yếu tố diện tích sàn của nhà ở bằng đơn vị mét vuông (m2) và kỳ vọng mối quan hệ đồng biến giữa giá nhà và diện tích sàn của căn nhà tại thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM.
Ngoài ra, tác giả cũng cùng quan điểm với Ayan và Erkin (2014) và Kolbe và Wustemann (2015) về sự tác động giảm dần của diện tích sàn lên giá nhà nên trong biến bình phương của diện tích sàn sẽ được thêm vào mô hình để kiểm định mối quan hệ phi tuyến này.
Về diện tích khuôn viên, tương tự như diện tích sàn, đối với nhà ở riêng lẻ, diện tích khuôn viên của mảnh đất được nhiều tác giả xác định là một yếu tố có tác động lên giá của nhà ở.
Cụ thể Bourassa và các đồng sự (2003) phát hiện ra rằng khi diện tích khuôn viên của các căn nhà tại thành phố Auckland gia tăng thêm 1% thì giá của căn nhà sẽ gia tăng thêm 2,51%.
Tương tự, Bender và Hwang (1985) khi nghiên cứu thị trường nhà ở Chicago đã tìm thấy bằng chứng rằng việc gia tăng thêm diện tích sẽ làm giá nhà tăng thêm 3%. Ottensmann và các đồng sự (2008) cũng kết luận rằng đối với những căn nhà có diện tích khuôn viên nhỏ hơn 0,5 mẫu Anh thì giá bán nhà sẽ giảm tương ứng đi 4,9%, ngược lại thì những căn nhà có diện tích khuôn viên lớn hơn 1 mẫu Anh thì giá bán sẽ tăng thêm 9,5% so với những căn nhà có diện tích khuôn viên vừa phải (từ 0,5 đến 1 mẫu Anh). Wild (2009) cũng đưa ra kết luận tương tự khi phát hiện rằng diện tích khuôn viên của căn nhà giảm từ 12,2 xuống còn 12,1 mẫu Anh sẽ làm giá bán của căn nhà giảm đi 3,3%. Một số nghiên cứu khác cũng tìm thấy mối quan hệ cùng chiều tương tự giữa hai yếu tố là diện tích khuôn viên và giá nhà ở (Visser và các đồng sự; 2008; Jim và Chen, 2009; Chang và Lee;1999).
Tại Việt Nam, các nghiên cứu về nhà ở riêng lẻ (Kim, 2004; Kim và các đồng sự, 2007, Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011; Vương Quốc Duy, 2016) đều xác định diện tích khuôn viên (diện tích đất) cũng là một yếu tố có tác động tích cực có ý nghĩa lên giá của nhà ở. Do đó, trong đề tài này, bên cạnh diện tích sàn, yếu tố diện tích khuôn viên của căn nhà được đo bằng mét vuông cũng là một yếu tố cấu trúc sẽ được bao gồm trong mô hình nghiên cứu. Theo các nghiên cứu liên quan thì đây là yếu tố có tác động làm tăng giá nhà (Bourassa và các đồng sự, 2003; Ottensmann và các đồng sự, 2008 ; Wild, 2009), do đó tác giả cũng kỳ vọng mối quan hệ đồng biến giữa hai yếu tố này. Bên cạnh đó, mối quan hệ phi tuyến nếu có sẽ được kiểm định thông qua việc sử dụng biến diện tích khuôn viên bình phương thay vì sử dụng biến giả như Ottensmann và các đồng sự (2008).
Yếu tố tuổi của căn nhà: theo Sirmans và các đồng sự (2005) thì đây là một trong những yếu tố quan trọng trong giá nhà và thường xuyên xuất hiện trong các nghiên cứu liên quan như là môtt yếu tố kiểm soát, và thông thường thì yếu tố tuổi có tác động âm lên giá nhà. Cụ thể, Kain và Quigley (1970) kết luận rằng những căn nhà cũ hơn sẽ có giá bán thấp hơn và giá cho thuê thấp hơn. Giá nhà ở HongKong cũng được tìm thấy giảm bình quân 31970 HK dollar cho mỗi năm tuổi tăng thêm (Choy và các đồng sự, 2007). Ottensmann và các đồng sự (2008)
thông qua phân tích 8772 giao dịch nhà ở tại thành phố Indianapolis cũng phát hiện rằng giá nhà sẽ giảm đi 0,24% cho mỗi năm tuổi tăng thêm. Mối quan hệ này cũng được ủng hộ bởi nhiều nghiên cứu tương tự (Rodriguez và Sirmans,1994; Chang & Lee, 1999; Leong, 2003;
Visser và các đồng sự; 2008; Uju và Iyanda, 2012). Tại thị trường nhà ở Việt Nam, tuổi của căn nhà cũng được nhiều tác giả xác định là một yếu tố có tác động nghịch biến đối với giá của nhà ở và mức độ tác động khá tương đồng giữa Hà Nội (0,13%) và TP.HCM (0,12%) (Chung và các đồng sự, 2018). Điều này được các nhà nghiên cứu lý giải rằng, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, một căn nhà cũ sẽ đòi hỏi một khoản chi phí bảo trì và sửa chữa hàng năm nhiều hơn, ngoài ra những căn nhà cũ thường có hệ thống điện, cơ khí lạc hậu do đó tính hữu dụng sẽ bị suy giảm (Clapp và Giaccotto, 1998). Tuy nhiên, Sirmans và các đồng sự (2005) phát hiện một số nghiên cứu lại cho thấy mối quan hệ cùng chiều của yếu tố tuổi đối với giá nhà. Theo ông, mối quan hệ cùng chiều này xuất hiện trong các nghiên cứu về thị trường nhà ở tại các thành phố lịch sử, những khu vực đô thị được bảo tồn. Tương tự, Bourassa và các đồng sự (2003) cũng phát hiện mối quan hệ dạng chữ U giữa giá nhà và độ tuổi của căn nhà, theo đó những căn nhà có tuổi đời hơn 55 năm trở lên thì tuổi lúc này lại là một yếu tố giúp gia tăng giá nhà vì theo ông căn nhà lúc này sẽ trở nên đặc biệt so với những căn nhà xung quanh. Mối quan hệ phi tuyến này cũng được Grether và Mieszkowski (1974) phát hiện trên những căn nhà đơn lẻ được giao dịch ở New Haven, Connecticut (Mỹ) khi ông kết hợp yếu tố tuổi của căn nhà và diện tích khu đất với giả định giá đất sẽ không bao giờ giảm và thấy rằng tác động của độ tuổi của căn nhà lên giá nhà là phi tuyến, với tốc độ giảm giá theo độ tuổi của những căn nhà mới luôn cao hơn nhiều so với những căn nhà cũ.
Như vậy, như là một yếu tố được chấp nhận rộng rãi có tác động mạnh lên giá trị của căn nhà, trong đề tài này, tuổi của căn nhà sẽ được xem xét trong mô hình nghiên cứu của tác giả được đo lường bằng số năm mà căn nhà đã tồn tại, được tính từ thời điểm căn nhà được xây dựng cho đến thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu của luận án không bao gồm nhưng căn nhà cổ, có yếu tố lịch sử, những căn nhà được bảo tồn nên yếu tố tuổi trong luận án không được kỳ vọng có ảnh hưởng phi tuyến lên giá nhà mà chỉ là tác động theo dạng tuyến tính nghịch biến lên giá nhà.
Về số lượng phòng, Bello (2009) đã phát hiện ra rằng việc gia tăng thêm phòng ngủ sẽ làm cho giá nhà tại thành phố Helsinki gia tăng thêm 4,8%. Garrod và Willis (1992) cũng phát hiện rằng khi gia tăng thêm phòng sẽ làm gia tăng giá bán của căn nhà thêm 7%. Tương tự, Xu (2008) cũng tìm thấy bằng chứng về việc giá nhà sẽ gia tăng thêm 8,1% khi gia tăng thêm một phòng ngủ. Một nghiên cứu khác của Ottensmann và các đồng sự (2008) đã phát hiện rằng việc gia tăng thêm số phòng sẽ làm cho giá nhà tăng thêm 1,3%. Trong đó, phòng tắm được xem là chức năng không gian quan trọng nhất khi góp phần làm giá bán của căn nhà tăng thêm 11%. Can (1992) cũng có phát hiện tương tự khi sử dụng 563 quan sát giao dịch nhà ở trong khu vực đô thị của thành phố Franklin (2003) cho thấy rằng việc gia tăng thêm 1 phòng tắm sẽ giúp gia tăng giá nhà thêm 7706 USD, còn trong nghiên cứu của Coulson (1991) thì con số này là 4971 USD. Lisi và Iakobini (2013) cũng đồng ý rằng không gian chức năng sử dụng làm phòng tắm có mức đóng góp vào giá nhà cao hơn là so với phòng ngủ, việc gia tăng thêm phòng ngủ làm giá bán nhà ở tăng thêm 4,57% nhưng gia tăng thêm phòng tắm sẽ làm giá nhà tăng thêm 10,23%. Cebula (2009) cũng cho thấy rằng việc gia tăng thêm nhà tắm làm giá nhà tăng thêm 10,4% trong khi phòng ngủ chỉ góp phần gia tăng giá nhà 8%. Tương tự, một số nghiên cứu khác như của Fletcher và các đồng sự (2000), Osland và Thorsen (2008) cũng tìm thấy bằng chứng về ảnh hưởng gia tăng giá nhà của số lượng phòng ngủ và nhà tắm.
Điều này cho thấy rằng người mua sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho việc gia tăng diện tích, đặc biệt là các không gian chức năng (Aluko, 2011; Leong, 2003). Tuy nhiên, một số nghiên cứu lại đưa ra bằng chứng kết luận rằng số lượng phòng ngủ làm giảm giá nhà ở như các nghiên cứu của Jim và Chen (2006, 2009) trên thị trường nhà ở căn hộ HongKong. Jim và Chen lập luận rằng do đơn giá nhà tại HongKong rất đắt và diện tích trung bình của các căn hộ nhỏ nên người dân thích những không gian đa năng hơn là dùng làm phòng ngủ, một không gian chức năng kém hiệu quả. Tương tự, Bender và Hwang (1985) cũng phát hiện ra rằng đối với những căn nhà bao quanh khu đô thị trung tâm của thành phố Chicago thì việc gia tăng thêm phòng sẽ tác động làm gia tăng giá nhà. Ngược lại, những căn nhà tập trung gần khu trung tâm lao động phụ của thành phố (khu tập trung các nhà máy luyện cán thép) thì việc gia tăng số phòng làm giá nhà giảm xuống.
Tuy nhiên, như đã được chỉ ra tại Seo và các đồng sự (2018), số lượng phòng ngủ và nhà tắm là một yếu tố các tác động đến giá nhà trong các nghiên cứu trên thế giới, nhưng ở Việt Nam thì yếu tố này thường không được đưa vào quan sát trong các mô hình ước tính giá nhà ở, điều này cũng có thể thấy được qua việc lược khảo các nghiên cứu liên quan của Kim (2004), Kim và các đồng sự (2007), Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), Vương Quốc Duy (2016). Đặc biệt, trong nghiên cứu của Bui (2020b) thì yếu tố số lượng phòng ngủ và phòng tắm dù được đưa vào mô hình ban đầu nhưng sau đó đã bị loại bỏ.
Trong luận án này, dù mức độ kỳ vọng không cao, nhưng đặc tính về số lượng phòng của căn nhà cũng vẫn khảo sát và xem xét trong mô hình với 2 biến cụ thể là số lượng phòng tắm (NBathR) và số lượng phòng ngủ (NBedR) với kỳ vọng là cả hai yếu tố này đều góp phần làm gia tăng giá nhà, trong đó số lượng phòng tắm được mong đợi có tác động mạnh hơn so với phòng ngủ tương tự như kết quả của Cebula (2009) và Lisi và Iakobini (2013).
Yếu tố chất lượng kết cấu cũng là một yếu tố thường được các tác giả đưa vào khảo sát ảnh hưởng đến giá nhà. Cụ thể theo Bourassa và các đồng sự (2003) thì nếu chất lượng kết cấu được người mua đánh giá là tốt thì sẽ giúp cho giá bán nhà tăng thêm 14%. Chi tiết hơn, Cebula (2009) phát biểu rằng đối với những căn nhà tại thành số Savannah có kết cấu bên ngoài được xây bằng gạch sẽ có giá bán cao hơn 21%, và nếu được tô vữa thì mức gia tăng của giá bán sẽ là 30,7% và nếu kết cấu nhìn có vẻ còn mới thì giá lại tiếp tục tăng thêm 27,9%.
Tương tự, Ottensmann và các đồng sự (2008) cũng phát hiện rằng nếu kếu cấu bên ngoài của căn nhà là gạch hoặc đá thì sẽ làm giá nhà tăng thêm 8,76%. Còn theo kết quả nghiên cứu của Bender và Hwang (1985) thì bên trong căn nhà được người mua đánh giá tốt sẽ làm giá nhà tăng thêm 5,4%. Tương tự, Ayan and Erkin (2014) cũng phát hiện rằng nếu những căn hộ chung cư có chất lượng bên ngoài tệ sẽ làm giá nhà giảm 10% so với mức bình quân.
Tuy nhiên, trong các nghiên cứu ở Việt Nam được lược khảo, yếu tố chất lượng kết cấu hầu như không được xem xét trong các mô hình ước tính giá nhà (Kim, 2004; Kim và các đồng sự, 2007; Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, 2011; Vương Quốc Duy, 2016; Seo và Kwon, 2017;
Seo và các đồng sự, 2018). Do đó, trong luận án, dù tác giả vẫn khảo sát và xem xét để đưa vào mô hình hedonic để ước tính giá nhà, nhưng sự kỳ vọng dành cho yếu tố này không cao.