CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.3 Tổng quan các nghiên cứu có liên quan
2.3.1 Tổng quan các nghiên cứu liên quan đến mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán
Cubbins (1974); Belkin, Hempel và McLeavey (1976) và Miller (1978) là các tác giả đầu tiên tiến hành các nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán. Điểm chung là các nghiên cứu này tập trung duy nhất vào vấn đề xây dựng các mô hình thực nghiệm và từ đó tiến hành ước lượng mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán mà lại thiếu xem xét trong mối tương quan với các yếu tố khác của căn nhà.
Năm 1974 Cubbins đã sử dụng 83 quan sát tại Coventry (England) và đưa ra kết luận về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán là ngược chiều. Hiện tượng này được Cubbins giải thích là do giá nhà là tín hiệu về chất lượng của căn nhà đối với người mua. Điều đó có nghĩa là khi giá rao bán nhà càng cao, điều này ẩn ý rằng chất lượng nhà càng tốt và chính điều này thúc đẩy căn nhà sẽ được bán nhanh hơn, với gia giao dịch cao hơn so với những căn nhà tương tự nhưng được rao bán với giá thấp hơn. Nhóm tác giả Belkin, Hempel và McLeavey (1976) đã sử dụng bộ dữ liệu với hơn 1000 giao dịch nhà ở (1970 – 1973) tại thành phố Hartford (Connecticut, USA) để kiểm tra về mối quan hệ giữa thời gian bán và tỷ lệ khác biệt giữa giá rao bán và giá bán dựa trên cơ sở chia mẫu dữ liệu ra thành từng nhóm khác nhau, được dựa vào khu vực địa lý và các mức giá, bao gồm các nhóm sau: nhóm những căn nhà có mức giá thấp, nhóm có mức giá trung bình và nhóm có mức giá cao. Kết quả nghiên cứu của nhóm tác giả đã chỉ ra rằng tỷ lệ khác biệt giá có mối quan hệ ngược chiều đối với thời gian bán nhà. Kết quả này trái ngược với kết quả nghiên cứu của Cubbins năm 1974. Cụ thể, thời gian bán càng ngắn đối với những căn nhà có mức rao giá gần với giá bán. Trái lại, thời gian rao bán sẽ càng lâu khi giá rao bán càng cao và lệch xa so với giá bán. Mối quan hệ tỷ lệ nghịch này càng lớn hơn đối với nhóm nhà có mức giá cao. Nghiên cứu khác được Miller (1978) thực hiện trong giai đoạn này đã phân 91 quan sát giao dịch nhà ở trong năm 1976 thành ba nhóm khác biệt nhau về mức giá (mức thấp, mức trung và mức cao) khi nghiên cứu về mối quan hệ giữa thời gian bán và giá bán tại thị trường nhà ở riêng lẻ tại Columbus (Ohio, USA). Miller (1978) đã cho thấy không có mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian
bán nhà. Ngoài ra, Miller (1978) cũng chỉ ra rằng có sự khác biệt trong mối quan hệ giữa giá nhà và thời gian rao bán giữa ba phân nhóm nhà ở khác nhau từ bộ dữ liệu. Có thể nói ba thực nghiệm đầu tiên khi nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán đã chỉ ra rằng mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán là phức tạp và có sự khác biệt giữa các thị trường nhà ở khác nhau. Thêm vào đó, Miller (1978) cũng đưa ra một luận điểm quan trọng là với điều kiện cung - cầu nhà ở cho sẵn của thị trường, thời gian bán nhà không chỉ chịu ảnh hưởng bởi giá nhà mà còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác (các yếu tố về đặc điểm căn nhà, các yếu tố về vị trí và khu vực của căn nhà). Chính vì vậy, khi các yếu tố này là khác nhau thì mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán cũng sẽ khác nhau.
Các nghiên cứu thực nghiệm sau này về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán đã dựa trên những lập luận này đều chủ yếu tập trung vào việc kiểm định lại mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán trong các thị trường nhà ở khác nhau dưới sự tác động của các yếu tố về đặc điểm của nhà ở, các biến động trên thị trường nhà ở, trên thị trường tài chính và các đặc điểm của những nhà môi giới trên thị trường. Cụ thể, Miller & Sklarz (1987) đã tiến hành nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán của 668 giao dịch nhà ở (căn hộ) trong năm 1984 và năm 1985 tại Oahu, Honolulu (USA) đã chỉ ra rằng những căn hộ có thời gian rao bán dài hơn và mức giá bán thấp hơn khi những căn hộ này có mức giá rao bán càng cao so với giá trị thị trường. Haurin (1988) đã sử dụng bộ dữ liệu với 219 giao dịch nhà ở diễn ra tại Columbus (USA) từ 1976 – 1977 để kiểm tra sự tác động của các đặc điểm không điển hình của căn nhà (ví dụ như có hồ bơi đối với căn nhà nằm ở vùng lạnh) đến thời gian bán và đưa ra kết luận rằng, nếu kiểm soát được vấn đề quy mô của công ty môi giới và yếu tố mùa thì thời gian bán của căn nhà có mối quan hệ thuận chiều với mức độ khác thường của căn nhà. Những căn nhà có các đặc điểm không điển hình sẽ có thời gian rao bán dài hơn bình quân 20% so với những căn nhà điển hình tương tự trên thị trường, tuy nhiên mức giá bán của những căn nhà này lại được kỳ vọng cao hơn.
Ngoài nghiên cứu về tác động của các đặc điểm bất thường của căn nhà lên mối quan hệ giữa giá bán và thời gian bán, Haurin (1988) cũng xem xét tác động của công ty môi giới đến thời gian bán nhà và đã chỉ ra rằng quy mô của các công ty môi giới được đo bằng số lượng nhà
môi giới có mối quan hệ trái chiều với thời gian bán. Điều này hàm ý khi người bán nhà thuê các công ty môi giới với quy mô lớn thì sẽ làm cho thời gian rao bán ngắn hơn. Larsen và Park (1989) cũng cùng quan điểm với Haurin (1988), cũng cho rằng những công ty môi giới lớn có thể bán nhà trong thời gian ngắn hơn nhiều so với những công ty môi giới nhỏ. Ngoài ra, Larsen và Park (1989) đã sử dụng 433 quan sát nhà ở riêng lẻ được giao dịch tại vùng Lancaster County (thành phố Lincoln, bang Nebraska, USA) và chỉ ra rằng tỷ lệ hoa hồng cho nhà môi giới có tác động rõ nét lên thời gian bán của nhà ở sau khi đã tìm ra minh chứng là tỷ lệ hoa hồng ở mức thấp hơn sẽ làm cho thời gian bán ngắn hơn. Các tác giả Larsen và Park (1989) đã lý giải rằng có hai tác động trái chiều của tỷ lệ hoa hồng lên thời gian bán: tác động của nỗ lực của nhà môi giới đại diện cho một mối quan hệ nghịch biến giữa tỷ lệ hoa hồng và thời gian bán, nghĩa là khi tỷ lệ hoa hồng thấp sẽ làm nỗ lực của những nhà môi giới giảm đi và điều này làm cho thời gian bán bị kéo dài với mọi mức giá, và tác động này làm cho đường cong P/T (the price/time curve) sẽ dịch chuyển sang phải; tác động của giá rao của người bán đại diện cho một mối quan hệ cùng chiều giữa tỷ lệ hoa hồng và thời gian bán (khi tỷ lệ hoa hồng thấp làm người bán có thể giảm giá rao bán và điều này sẽ làm thu hút sự chú ý của nhiều người mua tiềm năng và do đó căn nhà sẽ được bán nhanh hơn, và tác động này làm cho đường cong P/T sẽ dịch chuyển sang trái. Kết quả nghiên cứu của Larsen và Park (1989) đã chỉ ra rằng khi tỷ lệ hoa hồng thấp hơn sẽ làm cho thời gian bán ngắn hơn, điều này ngụ ý rằng tác động giá rao của người bán đang thống trị tác động nỗ lực của nhà môi giới.
Các nghiên cứu kiểm định tác động của việc định giá cao (rao giá vượt quá giá trị) và thời gian bán nhà ở trong các điều kiện khác nhau của lãi suất thế chấp đã được tiến hành bởi Kang
& Gardner (1989) và Ferreira & Sirmans (1989). Trong đó, Ferreira & Sirmans (1989) đã sử dụng dữ liệu với 117 giao dịch nhà ở (1976-1977) và 120 quan sát giao dịch nhà ở (1980) tại Greenville (USA) nghiên cứu về tác động của việc rao bán vượt giá lên thời gian rao bán của nhà ở trong các điều kiện lãi suất khác nhau, đã kết luận rằng mối quan hệ giữa việc rao giá cao và thời gian rao bán là không rõ ràng trong giai đoạn lãi suất thị trường tăng cao. Ngược lại, trong điều kiện lãi suất thế chấp thấp, việc rao vượt giá sẽ làm đường cong P/T dịch chuyển sang trái hàm ý rằng thời gian bán sẽ ngắn hơn. Kang & Gardner (1989) đã sử dụng
1877 giao dịch nhà ở tại hai thành phố Bloomington và Normal (USA) từ 1982 đến 1986 và kết luận chiến lược rao giá luôn tác động đến độ dài thời gian rao bán với tất cả các điều kiện lãi suất (cao, trung bình và thấp). Mối quan hệ này chịu sự ảnh hưởng mạnh của điều kiện lãi suất, cụ thể, khi lãi suất thế chấp cao thì giá bán sẽ càng cao và điều này sẽ làm thời gian bán kéo dài; Trái lại, khi lãi suất thế chấp thấp thì giá bán càng thấp và cũng làm kéo dài thời gian bán. Do đó, Kang & Gardner (1989) đã kết luận rằng lãi suất thế chấp không những làm dịch chuyển đường cong P/T mà còn làm thay đổi độ dốc của nó từ dương sang âm.
Có thể nói các nghiên cứu thực hiện trong những năm 80s liên quan đến chủ đề này tập trung vào việc xác định lại mối quan hệ giữa giá bán và thời gia bán nhà trong mối tương quan với các yếu tố ảnh hưởng bên ngoài như đặc điểm của nhà ở, đặc điểm của nhà môi giới và thị trường tài chính (lãi suất thế chấp). Theo các nghiên cứu này, mối quan hệ giữa chiến lược rao giá và độ dài thời gian rao bán trên thị trường nhà ở là phức tạp và chịu sự tác động của các yếu tố khác nhau. Cụ thể, nhà môi giới, điều kiện của thị trường tài chính và các đặc điểm thuộc về đặc tính của căn hộ đều có ảnh hưởng đến thời gian bán nhà và đôi khi chúng còn làm thay đổi mối quan hệ giữa giá và thời gian bán. Điều này phù hợp với lập luận được đưa ra bởi Miller năm 1978.
Trong thời gian gần đây, theo Filippova và Fu (2011) thì các nghiên cứu về lĩnh vực này có thể được nhóm vào ba hướng chính như sau: (1) Thứ nhất tiếp tục tái xác định mối quan hệ giữa chiến lược rao giá và độ dài thời gian rao bán dưới tác động của các yếu tố khác nhau;
(2) thứ hai là tập trung nghiên cứu ảnh hưởng của các nhà môi giới, cách thức môi giới lên độ dài thời gian rao bán và mức giá; (3) Thứ ba là nghiên cứu về cách thiết kế các chiến lược rao giá nhằm mục đích rút ngắn thời gian rao bán và nâng cao mức giá.
+ Nhóm các nghiên cứu về xác định lại mối quan hệ giữa chiến lược rao giá và độ dài thời gian rao bán:
Nhóm này gồm có hai nhóm nhỏ. Nhóm thứ nhất tiếp tục với các nghiên cứu thực nghiệm và mở rộng việc kiểm định mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán trong các yếu tố tác động và các điều kiện khác nhau. Nhóm hai đã thông qua các mô hình lý thuyết được phát
triển dựa vào khung lý thuyết tìm kiếm trên thị trường lao động (Cirman và các đồng sự, 2015) để tìm hiểu bản chất của mối quan hệ giữa giá bán và thời thời gian rao bán nhà ở.
Nhìn chung, các lý thuyết này dù được phát triển dựa trên lý thuyết tìm kiếm một chiều của người mua (đại diện bởi mô hình của Courant, 1978, Turnbull và Sirmans, 1993, Qiu và Zhao, 2018; Tu và các đồng sự, 2016); hay mô hình tìm kiếm một chiều của người bán (đại diện bởi các mô hình của Stull 1978, Salant, 1991; Anglin và Wiebe (2013); Lin và Vandell (2007) và Cheng và các đồng sự (2008) hoặc lý thuyết tìm kiếm hai chiều kết hợp cả người bán và người mua (đại diện bởi các mô hình của Wheaton 1990, Yavas 1992, Arnold 1999, Krainer 2001, Albrecht, Anderson, Smith, và Vroman 2007, and Hendel, Nevo, và Ortalo-Magn´e 2007) thì đều đưa ra kết luận rằng mối quan hệ giữa mức giá kỳ vọng của nhà ở và độ dài kỳ vọng của thời gian bán nhà là đồng biến và độ lớn của mối quan hệ đồng biến này phụ thuộc vào một số yếu tố gồm: các yếu tố thuộc về phía cầu như độ lớn của cầu nhà ở, tốc độ xuất hiện của người mua nhà; các yếu tố thuộc về phía cung như độ lớn của cung; hoặc các yếu tố thuộc về đặc điểm của căn nhà như các đặc điểm lạ của căn nhà đều chỉ có tác động làm thay đổi độ lớn của mối quan hệ đồng biến này (Cheng và các đồng sự, 2008).
Đặc biệt, trong các mô hình này, mức giá rao bán của người bán được xem xét như là mức ngưỡng trên của hàm giá đấu của người mua tiềm năng trong trò chơi thương lượng với người mua, trong đó người bán có thể phản ứng theo ba cách là chấp nhận, từ chối và tiếp tục tìm kiếm, hoặc thương lượng với người bán (Arnold, 1999). Như vậy, với một mức giá rao bán càng lớn, hàm phân phối xác suất của người mua sẽ càng nhỏ, điều này hàm ý rằng khả năng người mua tiềm năng xuất hiện và tham gia thương lượng với người bán sẽ ít hơn (Knight, 2002) và do đó thời gian rao bán sẽ kéo dài hơn. Ngoài ra, mức giá rao bán cũng đồng thời là một tín hiệu của người bán phát ra đối với người mua về mức giá ngưỡng bán (mức giá thấp nhất chấp nhận bán) của mình, và phần lớn người mua đều sử dụng mức giá rao bán như là một yếu tố quan trọng nhất giúp xác định mức giá đề nghị ban đầu của họ (Yavas và Yang, 1995). Điều này hàm ý rằng một mức giá rao bán cao đồng nghĩa với một tín hiệu mạnh mẽ về mức ngưỡng bán cao, việc này sẽ hạn chế số lượng người mua tiềm năng nhưng đồng thời tăng cao chất lượng của những người mua tiềm năng này, và do đó mặc dù thời gian rao bán
sẽ kéo dài nhưng mức giá bán kỳ vọng sẽ tăng lên. Tuy nhiên, bên cạnh đó mối quan hệ đánh đổi giữa giá bán và thời gian rao bán, Taylor (1999) cũng phát hiện rằng một căn nhà có thời gian rao bán kéo dài thì người bán sẽ có nguy cơ phải đối mặt với hiệu ứng kỳ thị xuất hiện trên thị trường, đó là trường hợp người mua nghi ngờ căn nhà tồn tại những lỗi không quan sát được và việc này có tác động bất lợi đến giá bán cuối cùng của căn nhà. Từ đó đặt ra vấn đề về mức giá rao bán tối ưu của người bán, một mức giá rao bán cao sẽ kéo dài thời gian rao bán nhưng đồng thời làm gia tăng mức giá bán kỳ vọng, nhưng nếu mức giá rao bán quá cao dẫn tới thời gian rao bán bị kéo dài quá mức thì sẽ xuất hiện hiện tượng kỳ thị và do đó làm giảm mức giá bán kỳ vọng. Cụ thể, Yavas và Yang (1995), Anglin và các đồng sự (2003), Rutherford và các đồng sự (2005) đều xác nhận việc thiết lập giá rao bán cao sẽ làm kéo dài thời gian rao bán của căn nhà. Johnson và các đồng sự (2008) sử dụng dữ liệu của 2249 trường hợp rao bán nhà ở trên hệ thống chia sẻ thông tin rao bán (Multiple listing service – MLS) từ 9/2006 – 5/2007 trên thị trường nhà ở Mỹ (gồm 1525 trường hợp giao dịch thành công và 724 trường hợp không hoàn thành giao dịch) thì phát hiện rằng những căn nhà có mức giá rao bán lệch cao so với giá thị trường sẽ có thời gian rao bán kéo dài và khả năng hoàn thành giao dịch sẽ giảm và do đó người bán sẽ khó bán được những căn nhà này nếu không giảm giá rao bán xuống. Tương tự, Wit và Klaauw (2013) nghiên cứu thị trường nhà ở Hà Lan từ 1/2005 đến 12/2007 cũng phát hiện bằng chứng rằng sự giảm giá rao bán sẽ làm tăng khả năng hoàn thành giao dịch và rút ngắn thời gian rao bán của nhà ở. Bjorklund và các đồng sự (2006) nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bán và thời gian rao bán dựa vào 700 giao dịch nhà ở riêng lẻ từ 1999 đến 2001 tại thị trường nhà ở Stockholm (Thụy Điển) đã phát hiện rằng giá bán nhà ở tăng theo thời gian rao bán và đạt mức cao nhất ở ngày rao bán thứ 150 (5 tháng), sau đó nếu thời gian rao bán tiếp tục bị kéo dài thì hiệu ứng kỳ thị bắt đầu xuất hiện và làm giảm dần mức giá bán của nhà ở và tại ngày rao bán thứ 270 (9 tháng) thì mức giá bán sẽ trở nên nhỏ hơn mức giá kỳ vọng thị trường. Filippova và Fu (2011) khi nghiên cứu thị trường nhà ở tại Aucland với dữ liệu từ 5783 giao dịch nhà ở thực hiện trong khoảng thời gian từ 1/2006 đến 12/2008 đã phát hiện rằng hiệu ứng kỳ thị làm giảm giá bán của những căn nhà có thời gian rao bán kéo dài chỉ xuất hiện khi thị trường nhà ở suy giảm (2008), còn trong giai đoạn thị trường nhà ở bùng nổ năm 2006 và 2007 thì hiệu ứng kỳ thị không xuất hiện.