CHƯƠNG 3: TÁC ĐỘNG CỦA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ
3.3 Đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với mức giá bán và thời
3.3.1 Phương pháp nghiên cứu được áp dụng để đo lường tác động của chiến lược
Để xác định tác động của chiến lược rao giá đối với giá bán và thời gian rao bán, bước đầu tiên, tác giả luận án sẽ sử dụng kết quả ước tính của mô hình 4 trong phần 3.2.2 phía trên để tiến hành ước tính mức giá kỳ vọng thị trường của 448 căn nhà trong mẫu quan sát (xác định giá trị của biến Pricef). Sau đó, chiến lược rao giá của người bán (DOP - difference of price) sẽ được đo lường bởi tỷ lệ chênh lệch giữa mức giá rao bán thực tế của căn nhà so với mức giá kỳ vọng thị trường của của căn nhà, được xác định từ phương trình (1).
jl ln jl ln l ln s | , ,
j s s j j j j j
j j
P P
DOP Exp Exp P E P S L N
E P E P
Trong đó, ln Pjl là giá trị logaric của mức giá rao bán thực tế của căn nhà j,
ln js | j, j, j
E P S L N là mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà j với các đặc tính Sj, Lj, Nj, được ước tính từ mô hình 4 trong phần 3.2 ở phần trên. Khi đó, nếu giá trị DOP < 1 được xem là trường hợp người bán áp dụng chiến lược rao bán dưới giá kỳ vọng thị trường; nếu DOP
1 là trường hợp người bán có chiến lược rao giá bằng với giá kỳ vọng thị trường; và nếu DOP
> 1 được xem là có chiến lược rao giá bán vượt giá kỳ vọng thị trường. Như đã đề cập trong
phần dữ liệu nghiên cứu, dữ liệu nghiên cứu của luận án được khảo sát từ những giao dịch nhà ở riêng lẻ với sự tham gia môi giới bởi các nhà môi giới nhà trên địa bàn các quận của TP.HCM. Do đó, khi tham gia môi giới, về nguyên tắc, người môi giới sẽ phải tư vấn cho người bán biết về thông tin giá giao dịch của những căn nhà tương tự trong khu vực trong thời gian gần, nghĩa là người bán khi đưa ra quyết định về giá rao bán của căn nhà, họ đã biết được mức giá giao dịch bình quân của những căn nhà tương tự trong khu vực lân cận, hàm ý về việc họ biết về E(PS). Trong điều kiện này, khoảng chênh lệch giá DOP, theo tác giả luận án, có thể đại diện cho chiến lược rao giá của người bán (Nguyen và các đồng sự, 2020).
Sau đó, mức độ chênh lệch giá DOP của căn nhà sẽ đại diện cho chiến lược rao giá của người bán và được đưa vào các mô hình hồi quy nhằm đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá này đối với giá bán và thời gian rao bán của căn nhà. Kết quả này sẽ giúp trả lời các câu hỏi nghiên cứu của mục tiêu nghiên cứu số 1 của đề tài.
Trong đó, nếu theo khuôn khổ lý thuyết của Taylor (1999) và những lập luận tại phần cơ sở lý thuyết về tâm lý câu cá của người bán của Sun và Seiler (2013) được trình bày tại mục 2.2.1.3, thì khoảng lệch giá (DOP) này sẽ đóng vai trò như là tín hiệu đối với người mua về chất lượng của căn nhà. Nếu căn nhà có chỉ số DOP lớn sẽ hàm ý về một chất lượng “tốt” của căn nhà và do đó sẽ được kỳ vọng có mức giá bán cao và thời gian rao bán ngắn và ngược lại.
Còn nếu theo các khuôn khổ lý thuyết của Wheaton (1990), Krainer và LeRoy (2002) và Anglin, Rutherford, và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), Cheng và các đồng sự (2008) thì khoảng rao lệch giá (DOP) này sẽ đóng vai trò “lọc” người mua tiềm năng và do đó nếu căn nhà có chỉ số DOP cao sẽ “kén” người mua hơn, nên sẽ có mức giá bán cao hơn nhưng thời gian rao bán của căn nhà sẽ dài hơn.
Do đó, để trả lời được câu hỏi về ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với giá bán và thời gian rao bán nhà ở, khoảng lệch giá DOP này sẽ được xem như một yếu tố tác động lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà (TOM - time on market) cùng với các yếu tố tiềm năng khác như đặc tính cấu trúc của căn nhà (Sj), các đặc tính về vị trí và khả năng tiếp cận của căn nhà (Lj), và các đặc tính thuộc về khu vực xung quanh căn nhà (Nj) (Leung và các đồng sự, 2002; Anglin và các đồng sự, 2003; Johnson và các đồng sự, 2008; Smith, 2010; Hui và các
đồng sự, 2012; Cirman và các đồng sự, 2015). Sự tác động của khoản lệch giá và các đặc tính khác của căn nhà đối với giá bán và thời gian rao bán của căn nhà sẽ được ước tính thông qua hai phương trình (2’) và (3) đã được thảo luận ở trên như sau:
ln jS | j, j, j, Dum_ j 2 j 2 j 2 j 2 _ j 2
E P S L N DOP S L N Dum DOP
(2’)
ln j | j, j, j, j 3 j 3 j 3 j 3 j 3
E TOM S L N DOP S L N DOP (3)
Trong đó, các biến đưa vào phương trình (3) có thể sẽ có sự khác biệt với các biến đưa vào phương trình (2’). Nguyên nhân, theo một tài liệu được trích dẫn nhiều trong các bài nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá nhà và thời gian bán, Zuehlke (1987) đã chỉ ra rằng một số đặc tính của nhà ở có thể là quan trọng trong việc cấu thành nên giá của căn nhà nhưng lại có thể là không quan trọng trong tác động đến thời gian rao bán của căn nhà17. Các mô hình kinh tế lượng ước tính cho phương trình (2’) và phương trình (3) trong phần này cũng đều được ước tính theo phương pháp OLS sai số chuẩn mạnh và kiểm tra hệ số phóng đại phương sai (VIF) nhỏ hơn 4 nhằm hạn chế những vấn đề phương sai thay đổi và đa cộng tuyến, đảm bảo sự tin cậy của các hệ số ước tính.
Như vậy, kết quả ước tính các hệ số của phương trình (2’) và phương trình (3) sẽ giúp trả lời câu hỏi về tác động của chiến lược rao giá đối với mức giá bán và thời gian rao bán của căn nhà. Thông qua đó, ta có thể xác định được chiến lược rao giá có vai trò như là tín hiệu về chất lượng căn nhà hay có vai trò như là một công cụ “lọc” người mua tiềm năng. Đồng thời, ta cũng trả lời được câu hỏi về các đặc tính nào của căn nhà có thể tác động đến giá bán và thời gian rao bán của căn nhà. Như vậy, kết quả ước tính của phương trình (2’) và (3) sẽ giúp ta trả lời được các câu hỏi nghiên cứu 1.1, 1.2, và 1.3 của luận án.
17 Theo Zuehlke (1987) thì với một đặc tính có giá trị cận biên của người mua và người bán là giống nhau thì đặc tính đó chỉ có tác động làm tăng thêm giá trị của ngôi nhà đối với cả người mua và người bán và do đó chỉ làm tăng giá bán của căn nhà mà không ảnh hưởng lên thời gian rao bán và khả năng bán của căn nhà. Ngược lại, những đặc tính có giá trị cận biên là khác nhau giữa người mua và người bán thì sẽ có tác động lên thời gian rao bán và khả năng bán của căn nhà. Ví dụ, Li (2004) chỉ ra rằng các yếu tố như số lượng phòng, số lượng toilet, hay hướng hồ bơi chỉ tác động làm tăng giá nhà nhưng hầu như không tác động gì lên thời gian bán hay khả năng bán nhà. Ngược lại, yếu tố giao thông thuận lợi, hay có hướng Bắc/Nam (không bị ánh nắng trực tiếp) có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng bán nhà và những căn nhà có những đặc điểm này sẽ có thời gian bán ngắn hơn.