Khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm hiệu quả của người mua trên thị trường nhà ở của Cronin (1982)

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.2 Cơ sở lý thuyết

2.2.3.1 Khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm hiệu quả của người mua trên thị trường nhà ở của Cronin (1982)

Như đã đề cập ở trên, khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm hiệu quả của người mua trên thị trường nhà ở của Cronin (1982) được phát triển từ những lập luận ban đầu của Simon (1955) và những phát triển của McCall (1970) và Mortensen (1970) về hành vi tìm việc trên thị trường lao động. Cụ thể:

Cụ thể, Cronin (1982) giả định rằng người mua nhà biết được quy luật phân phối của nhà ở đang được rao bán trên thị trường, biết được hàm hữu dụng của mình và do đó người mua có thể xác định được khoản lợi ích của mình đạt được từ mỗi căn nhà đang xem xét.

Cronin (1982) gọi G là khoản lợi ích mà người mua nhà đạt được từ việc mua căn nhà, và G tuân theo quy luật phân phối tích lũy F(G), có hàm phân phối xác suất là f(G), khi đó ta có: max  

0

1

G

f G dG

 với Gmax là khoản lợi ích cao nhất mà người mua có thể đạt được từ những căn nhà hiện có trên thị trường.

Như vậy, nếu gọi G0 là mức lợi ích cao nhất mà người mua đạt được từ những căn nhà đã xem trước đây, SC là chi phí mà người mua phải tốn để tìm kiếm một căn nhà, thì giá trị lợi ích mà người tiêu dùng kỳ vọng đạt được từ việc tìm kiếm được Cronin (1982) xác định là:

   

0

0 0

G G Max

SC E G G G E G G G

      (1)

11 Các khuôn khổ lý thuyết của Cronin (1982), Turnbull và Sirmans (1993), Tu và các đồng sự (2016), Qiu và Zhao (2018) tuy được phát triển cùng từ một cơ sở lý thuyết nhưng lại có cách quy ước ký hiệu khác nhau. Do đó, trong nội dung luận án này, tác giả sẽ không tuân thủ theo đúng các ký hiệu nguyên gốc mà sẽ tiến hành điều chỉnh các quy ước kỳ hiệu trong các khuôn khổ lý thuyết này, nhằm tạo sự thống nhất, tính kế thừa và dễ theo dõi cho người đọc.

Với dòng thứ hai về bên phải là lợi ích mà người mua nhà đạt được từ việc tìm kiếm thêm một căn nhà khác trên thị trường với chi phí tìm kiếm là SC. Từ đó, Cronin (1982) lập luận rằng việc tìm kiếm thêm một căn nhà khác trên thị trường sẽ mang lại cho người mua nhà một mức lợi ích kỳ vọng là E(G) gồm hai khả năng: kỳ vọng tìm thấy một căn nhà có lợi ích lớn hơn G0, là 𝐸(𝐺|𝐺 > 𝐺0); và tìm thấy một căn nhà có lợi ích không vượt quá G0, là 𝐸(𝐺|𝐺 ≤ 𝐺0). Và người mua biết rằng, với quy luật phân phối F(G) thì khả năng tìm thấy căn nhà khác có lợi ích không vượt quá G0 là F(G0) và khi đó người mua sẽ mua căn nhà với lợi ích G0, do đó ta có:

 0 ( 0). 0

E G GG F G G . Như vậy, (1) có thể được viết lại thành:

   

0

0 0 0

G G Max

SC E G G G F G G

     (2)

Cronin (1982) lập luận rằng một người mua nhà duy lý sẽ chỉ dừng quá trình tìm kiếm nhà ở của mình khi dòng thứ nhất của vế phải phương trình (2) lớn hơn hoặc bằng dòng thứ hai vế phải, nghĩa là điều kiện dừng của quá trình tìm kiếm sẽ là:

 0  0 0 0

SC E G G G F G G G

     (3)

Từ đó, Cronin (1982) xác định điểm dừng tối ưu của quá trình tìm kiếm (điểm bàng quang giữa các quyết định của người mua) được xác định tại điểm mà lợi ích kỳ vọng của việc tìm thêm bằng với chi phí của việc tìm thêm này,

 

max

0

0 ( )

G

G

SC  G G f G dG (4)

Và Cronin gọi khoảng lợi ích của người mua đạt được từ việc mua căn nhà tại điểm dừng này là mức lợi ích dừng tìm kiếm tối ưu, G*, sau này được gọi là mức lợi ích

ngưỡng mua của người mua. Nghĩa là, giá trị G* được Cronin (1982) xác định tại:

 

max

*

* ( )

G

G

SC   G G f G dG (5)

Từ đó, Cronin (1982) kết luận rằng giá trị lợi ích dừng tìm kiếm tối ưu của người mua, G* là một giá trị phụ thuộc vào giá trị Gmax, vào quy luận phân phối của những căn nhà rao bán trên thị trường f(G), và quan trọng nhất là chi phí tìm kiếm SC.

Như vậy, từ khuôn khổ lý thuyết của Cronin (1982), ta thấy rằng có một số nội dung quan trọng trong cơ sở lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường nhà ở mà ta có thể kế thừa trong việc phát triển khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua dưới sự ảnh hưởng của đặc tính căn nhà cũ, đó là:

+ Người mua nhà đưa ra quyết định mua hay không dựa trên việc so sánh lợi ích giữa căn nhà đang xem xét và lợi ích kỳ vọng đạt được khi tiếp tục tìm kiếm, nghĩa là khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm giả định rằng không cho phép sự thương lượng trở lại của người mua đối với căn nhà đã xem xét trước đây sau khi xem xét căn nhà khác sau đó, gọi là không cho phép tái thương lượng.

+ Quá trình tìm kiếm đạt được tối ưu (còn gọi là điểm dừng tối ưu của quá trình tìm kiếm) khi mà lợi ích kỳ vọng tăng thêm từ quá trình tìm kiếm bằng với chi phí tăng thêm của quá trình tìm kiếm, và khoản lợi ích mà người mua đạt được tại điểm này được gọi là khoản lợi ích ngưỡng mua của người mua nhà, gọi là G*.

Khuôn khổ lý thuyết này của Cronin (1982) có thể được xem là mô hình lý thuyết chuẩn về hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở của người mua nhà, và được sử dụng để phát triển những khuôn khổ lý thuyết mở rộng nhằm phân tích ảnh hưởng của một số yếu tố khác nhau lên hành vi của người mua nhà. Cụ thể, Turnbull và Sirmans (1993) phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự biến động thông tin theo thời gian lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà, Tu và các đồng sự (2016) phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng của vốn xã hội địa phương lên hành vi của người mua nhà, Qiu và Zhao (2018) phát triển khuôn khổ lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự biến đổi thông tin theo không gian đến hành vi của người mua nhà.